爱华网系列专题：《房地产经理人七大管理误区》
平方米 2==地下建筑面积==41430平方米==22509平方米==少18921 平方米 3==地上建筑面积==112192平方米==112281平方米==多89 平方米 4==容积率==2?46%==2?46%==不变 5==绿化率==2?46%==2?45%==不变 6==总户数==30%==37%==上升7% 7==停车位数量==819个==406个==少413个 修改前后经济分析：修改后减少土方、桩基、地下室、支护等成本合计4256万元，估计工期缩短3个月，相当于提前了3个月开盘销售，同时避免了车库积压（从1:1?18降为1:0?6）。 【案例2】 某项目由3幢17层楼，2幢30层楼组成，地下三层：-1F与-2F为车库；-3F为人防层。设计单位提供了两个电梯方案：方案一，达到-3F；方案二，达到-2F。请看两个方案的经济效益比较。 项目==方案1（-3F）==方案2（-2F）
土方==增加==— 深坑支护==增加==— 深坑排水==增加==— 电梯费用==增加==— 基坑结构==增加==— 总计==200万元==— 工期==延长2个月==— 经过分析，开发商毫不犹豫地选择了方案二。 以上两个案例告诉我们，全面成本管理决定经济效果。通过投资估算，进行成本与收入的经济效果分析，确定建设项目的最佳方案，同时也决定了投资者的命运，使投资者提前看到了投资的结果。通过全面成本管理，指导项目的策划与定位，确定最佳的建设方案，获得最佳经济效果。 总之，“全员全过程”成本管理的作用就在于通过获取比同行同类产品相对较低的成本，形成成本优势，提高利润水平的目的。 项目开发各阶段的全面成本管理 若把房地产企业分为开发系统和营销系统，就开发系统而言，经历了土地购买、产品策划与定位、设计、施工和竣工结算五个阶段。房地产项目全过程的成本管理必须从每一阶段的成本管理入手，首先实现对各阶段成本的管理，从而实现对于整个项目全过程的成本管理。 ? 可行性分析与投资估算阶段 可行性分析阶段是房地产公司运作中的一个非常重要的环节，它是房地产投资商进行投资决策的重要依据，其工作质量好坏直接影响着整个楼盘的销售情况、投资的回报以及投资的效益等等，甚至影响到整个房地产公司的生死存亡，所以在这个环节千万不能掉以轻心。 首先应进行深入的市场调查，认真收集各种相关资料，如当地的市场需求、消费者购买力、竞争情况以及当地的造价信息，合理确定工程的规模及建筑标准。然后根据以上资料编制投资估算报告。投资估算编制要有依据，要尽量细致、全面，从实际出发，应充分考虑不确定的外界因素对工程成本的影响，考虑市场情况及建设期间预留价格浮动系数，做到工程项目全风险成本管理，以免风险发生时措手不及。这样才能使投资基本上符合实际并留有余地，使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。 ?土地购买阶段 美国Pulte公司连续50年盈利的成功管理经验之一就是：只买最好位置或最适合位置的土地。 目前由于国家土地政策收紧，从过去的协议地价发展为今天的拍卖地价，过去那种只要通过关系拿到一块地就能赚钱的日子已经一去不复还了。但某些房地产企业投资仍带有较大的盲目性，还认为只要拿到地就能赚钱，不顾地价，随意追拍，殊不知如今“老婆多了不一定幸福，地多了不一定赚钱”，万通实业集团董事长冯仑的言语在调侃中显出几分道理。 企业在土地投标前要充分了解、分析拟投标地块的各项指标，如用地面积、功能要求、容积率密度和绿化率等，提出对该地块开发的初步构想、产品市场定位和销售对象，确定可开发的商品房种类以及可销售面积，进行市场价格和建造成本预测，并结合本企业对房地产项目的综合开发水平，制定拟实现的保底最低利润目标，推算出在拍卖过程中可能叫出的最高地价。若超出可承受的最高地价，应慎重追拍，否则突破保底利润目标，将使企业步入负增长。当然最高限价因预测水平和企业综合开发能力的差异而差异。
