爱华网短暂的“钱荒”尽管并未改变北京、上海等大型城市房价继续上扬的势头，却在悄然改变着市场结构。《中国经营报》记者近日获悉，在主要依靠按揭贷款支撑的刚需市场销售放缓的背景下，由于一次性付款居多，开发商坚定看好高档房的未来走势。 6月第三周，北京房地产成交均价以2.5万元/平方米，创下25个月以来的价格新高，4万元以上高档住房的成交量，环比上周亦增长一倍。鲁能地产、万科企业、保利地产、中化方兴等一线房地产开发企业都准备在7月，向市场投放更多的高档住房项目房源。 与此同时，北京的预售许可证发放仍然保持“严控”状态，尤其4万元/平方米以上高档住房的预售许可审批，仍保持着每月1个的节奏。市场供应量的低位和总体库存的增加缓慢，似乎让房地产开发企业在价格上拥有了更大的“想象空间”。 高端领涨 一些中高端别墅项目近期成交走热，高档住宅恰是此轮市场上涨的主要动力。亚豪机构的市场监测数据显示，6月17日~23日，北京别墅共成交81套产品，比之前一周的39套增加了一倍有余。 均价纪录 若忽略2012年第四季度环比2012年第三季度均价仅下降7元/平方米的微小差距，那么北京新建住宅市场销售均价几乎连续上涨12个月。 在北京楼市创下25个月以来周成交单价最高纪录的一周，中国银行间市场的同业拆借利率迅速上涨，最高曾达到30%，随即市场对“钱荒”的预期蔓延，导致商业银行头寸吃紧，部分商业银行的贷款审批速度明显放缓。 “从最近3天开始，原来7天可以审批下来的贷款，现在要延长到十多天左右，而且基本上没有优惠政策，即便是首套也没有，最长的审核周期要走20天。”北京昌平某房地产开发项目的销售负责人告诉记者，该项目定价在18000元/平方米左右，在北京属于典型的刚需项目。 这位销售负责人向记者坦言，房贷审核周期的延长，在一定程度上已经对项目销售和回款速度产生了负面影响。记者了解到，这样的情况在其他2万元/平方米左右的刚需楼盘中较为多见。前述北京昌平项目的销售负责人告诉记者，该项目一次性付款的比例，在已签约客户中不超过15%。 “相比之下，4万元/平方米以上高端房地产项目一次性付款的比例会比较高，个别项目会达到80%以上，所以这些项目受到的影响就会相对比较小。”中原地产华北区分析师张大伟表示。而高档住宅恰是此轮市场上涨的主要动力。 亚豪机构的市场监测数据显示，6月17日~23日，北京别墅共成交81套产品，比之前一周的39套增加了一倍有余。特别是一些中高端别墅项目近期成交走热，其中包括中海九号公馆·御龙府、园墅、融创长滩壹号、旭辉·御锦、鲁能7号院在内的城市别墅均有所成交，这些项目成交价格多在3万元/平方米上下。 亚豪机构副总经理高姗分析，一方面原因在于中高端楼盘因客群基数较小、总价较高，为了追求较高的开盘去化率，普遍蓄客期偏长。另一方面受价格管制影响取证困难，成为中高端项目入市减少，近期北京楼市供应以单价2万元/平方米左右的刚需及改善性项目为主的原因。 “我们的市场监测显示，6月第三周的北京房地产市场成交价格，创下25个月以来的新高，整个北京的成交均价大概在2.5万元/平方米。”日前，第三方房地产市场研究机构亚豪地产有关负责人表示，这意味着北京房地产价格重新回到此轮调控之前，即2010年的价格水平。 亚豪地产的统计显示，6月17日~23日，北京商品住宅成交1893套，成交面积20.93万平方米，环比之前一周成交套数、面积分别上升9%、25%。与此同时，上周成交均价突破2.5万元大关，达到25091元/平方米，实现今年以来连续25周，周度成交均价的最高峰值。 由于2009年中央政府出台了4万亿的投资计划，2010年北京房价曾创下同比增长超过10%的历史纪录，并在3月全国两会结束后一天，在一日之内三次刷新“地王”纪录，最终招致中央政府的严厉调控措施出台，北京市也迅疾制定当年度房地产价格控制目标，提出“稳中有降”的目标。 此后，通过预售价格审批控制、大规模向市场投放保障性住房等手段，北京市政府于当年实现了“房价稳中有降”的调控目标，全年房价同比、环比分别下降约3%~5%。此后两年时间，北京房价的价格水平就一直没有回到2010年的水平。 根据中原地产市场研究部统计数据，2012年第三季度北京新建住宅（剔除保障房）成交均价为20587元/平方米；2012年第四季度这一数据为20580元/平方米，销售均价环比上一季度只下降7元/平方米；而2013年第一季度这一数据为21458/平方米，环比上一季度上涨了878元/平方米；2013年第二季度这一数据则为22843元/平方米，环比上一季度上涨了1385元/平方米，上涨幅度为6.45%。 这意味着，北京新建住宅销售均价已经连续上涨9个月，而若忽略2012年第四季度环比2012年第三季度均价仅下降7元/平方米的微小差距，那么北京新建住宅市场销售均价几乎连续上涨12个月。 短期看高 在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中，同时在需求拉动与季节性因素下，高端产品尤其是别墅项目也开始全面“开闸”。 “我们已经抓紧取证工作了，利用当前的市场走势，销售更多的房源。”万科北京公司的一位负责人向本报记者表示。目前万科在北京体系内的3个高端项目如园、大都会和御府项目，前两者已经销售过半，御府项目则正在办理现房销售备案手续。
鲁能地产销售负责人胡汉祥告诉记者，鲁能在北京顺义开发的7号院项目，将准备推出230~370平方米联排别墅。目前，该项目户型从85平方米纯南两居，到118~135平方米三居室、135~280平方米洋房为主要销售户型。 相比于北京，上海房地产高端市场的表现较为平稳，位于上海浦东区的古北香堤岭项目，2013年上半年销售约16套，销售价格约4万元/平方米。记者了解到，上海市政府近年来大力发展南汇板块，建设南汇生态旅游区，据相关资料显示，在目前上海各区中，南汇区的空气质量位于首位。古北香堤岭位于南汇板块，在上海具有一定的标杆和代表意义。 继此前10项目开盘，创下放量高峰之后，近期北京楼市供应出现了短暂沉寂，开盘项目个数锐减。据亚豪机构统计数据显示，6月17日~23日，北京仅有两个项目开盘，分别是位于房山区的刚需项目北京城建·琨廷和位于密云的唐源·云居。两个项目累计新增套数548套，新增面积5.2万平方米，环比之前一周均下降八成左右。亚豪机构副总经理高姗认为，虽然当前需求整体保持在旺盛的高点，但之前一周10盘入市的集中放量释放了相当一部分购房需求，成为开盘量出现短期低谷的原因。 对于6月项目入市量增加的原因，高姗认为，目前楼市整体需求旺盛，销售形势向好，虽然在限价令的管控下，平价入市的项目利润率普遍降低，但是在高周转与高销售率的双重吸引下，房企推盘积极性正在逐渐回升中，同时在需求拉动与季节性因素下，高端产品尤其是别墅项目也开始全面“开闸”。 而随着限价令呈现出常态化趋势，预计下半年将有更多的项目加快销售节奏，以“平价入市”的快跑策略或“曲线提价”的应对策略入市，带动成交量进入上行通道。
