爱华网商业地产发展中存在的主要问题
商业地产是商业经营和房地产开发的复合模式，其基本特征是运作周期长、高资金投入、高利润与高投资风险。
在国内房地产开发融资渠道单一的环境下，开发项目对银行信贷的依赖达到投资额的75％以上，为了解决这种长期投资与开发资金快速回笼的问题，国内开发商大多采用了产权式商铺形式进行变现，但由此也产生了产权分散与整体经营效率的矛盾，产权式商铺形式确实存在先天结构性的缺陷，一些负责任的、实力强的开发商可以兑现承诺，而一些实力薄弱或纯粹以短期行为为目的的开发商则极易给商业物业开发带来投资风险和经营风险。
商业地产以做商业为主，追求的是长期租金收益，不是做房地产销售，这种性质决定了商业地产项目需要一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流，不能搞短期利益。
国内商业地产开发时间早、规模大的当推大连万达集团，它是“订单地产”的首创者。万达做三年商业地产最核心的体会就是商业地产应以租为主，不能简单的卖商铺，严格的说就是只能只租不售。现在，大连万达借助国际融资通路，开始实施物业回购，清理问题商铺，统一产权，统一经营。取得了规模扩张的成绩，也付出了沉重的代价。其它房地产开发商也同样面对这样的问题。
从全国商业网点地产调查集中反映的问题看，物业的REITs化是所有大型商业物业运营规律的必然要求，在国家实施调控商业地产信贷风险的总的政策背景下，反映出一个关键的问题需要加快解决：商业地产的投融资机制必须实现多元化国际化。为此，商务部已经向国务院谏言“放开房地产基金信托市场，培育像海外基金那样长期稳定的投资主体”。
来自央行和银监会的声音也明确支持，设立房地产投资信托基金是房地产直接融资的方向。
目前商业地产的主要形式
1、 返租模式，即商铺分割销售，再返租。对开发商而言，返租模式是不得已而为之的短期行为，相当于向广大中小投资者的一次再融资，其融资成本明显较高，且涉及面广、后遗症多、社会影响大、风险极高且不易控制。对中小投资者而言，返租模式类似于一场赌博，其投资风险集中于具体项目或经营团队的成败上。随着房地产投资信托的逐渐发展，返租模式必将退出历史舞台。
2、“先租后售，以租促售”模式。这种模式并没有突破性的变革，它并没有规避返租模式所具有的长期风险和后遗症，仅仅是降低了投资者在物业经营初期所承担的风险。它可以看作返租模式的升级版，但依然没有解决未来经营失败，或者核心商家退出项目所带来的长期风险。因此，这种模式的出现只是昙花一现。
3、“售后包租，返本销售”模式。售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。
返本销售、售后包租存在的问题都主要在于很多开发商将未开业状况的建设项目投入市场，在未来租金收益毫无保障的情况下分零发售，极少有开发商为其承诺做担保人，一旦物业的经营状况不好，投资者的权益则无人保障。
因此，建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
4、“经营权商铺，售后包租”模式。这是变相的返本销售方式，首先，使用权原价回购，回报率10％，却都没有具体的物权保障和包租担保条件，同时，其简单承诺的返本回报，从表面上看，投资者每年能拿到10%的收益率，但实际上，开发商往往先抬高售价，将今后要付给投资者的租金预提出来。比如，开发商将本来售价1500元/平方米的商铺提价到2000元/平方米出售，包租3年，年收益率10%；由于房产实际价值不到售价的八成，相当于每年损失2%，因此投资者的实际年收益率也就不到8%。同时，这种方式一旦招商进展不顺利，开发商返租承诺或回报率就无法实现，投资者预期租金收益也就打了水漂。
5、“统一产权、只租不售”的经营式物业模式。经营式物业模式是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的大型商业物业。实践证明，经营统一化与产权分零化之间根深蒂固的矛盾，已经成为商业物业发展的严重障碍，产权完整、统一管理、以租金收益为唯一目的的经营式商业物业必将成为未来发展的趋势。但这一物业模式依赖投资商的资金实力，其进一步发展依赖于房地产资产证券化的发展。
综上所述，传统产权式商铺是中国商业地产在发展过程中的一种初级的企业融资行为，传统产权商铺发售虽然也是投资商业物业，但其自身也存在难以克服的弱点。
产权式商铺投资依赖于开发商的实力和物业返租或包租的后期经营状况，有的还必须投资者自己参与经营，无长期稳定的收益保障，一般开发商不提供权益担保，一旦开发商实力不济或招商经营不当，很难兑现承诺，引起法律纠纷，甚至出现很多欺骗行为，特别对返本销售和未竣工物业的售后包租销售行为，国家建设部《商品房销售管理办法条文》已经采取了禁止措施。至于已竣工的商品房，考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为，而且在商品房已竣工的前提下，购房人可以保证得到房屋的所有权，《办法》没有作禁止规定。
从政策环境看，目前5年期以上贷款基准利率已从6.12%上调到6.39%，“国六条”实施后，投资性购房交易税收提高到20％，随着利率上调和交易成本增加，一些开发商利用商铺投资套现，投资者的风险不言而喻。
大型商业物业的REITs化是根本方向
由于商业地产是以长期租金收益为目的,必须做到统一资产管理、统一物业管理和统一商业管理，追求“只租不售，统一经营”的长期租金收益为目的，以保障大型商业物业的长期持有性资产经营。这就必须需要创新投融资机制，引进国际先进的REITs物业管理机制。
国外商业地产的融资渠道主要是房地产投资信托基金（REITs），还有少量的中长期贷款，而国内融资主要依赖银行短期贷款。国内开发商如何获得充裕的资金进行经营式商业物业的运作？如何通过REITs投资机制解决传统产权式商铺的结构缺陷？日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业？美国房地产业的资产证券化模式值得借鉴：
美国房地产业经过长期发展，已经形成以REITs为核心的产业链。房地产投资信托是1960年在美国国会通过后形成的，是由个人投资者及机构投资者组成的投资房地产的金融工具，其规模截至2005年底已发展到4000亿美金。它使个人投资者以少量资金即可参与商业地产投资，并可享受大部分的分红收益。
目前，国内商业地产开发商已经逐渐意识到：应该将开发销售模式发展为资产运营模式，不能一卖了之。我国REITs市场具备极大的发展空间和潜力。
从目前外资地产基金加快进入我国及国内证券市场发展的情况看，境外REITs仍然以直接持有境内优质物业为主，内地物业直接去境外上市仍然面临政策性接口和财务要求方面的问题，应考虑尽快建立国内房地产投资信托基金（REITs）。2006年7月24日，建设部、商务部等六部委酝酿已久的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文）正式出台。由此，原来通过境外物业投资公司直接收购境内物业到海外上市的通道已被封闭，这意味着国内企业通过该模式谋求REITs上市并享受相应税收优惠的希望将无法实现。同时考虑到目前国内产业基金相关法律环境并不十分完备、税收政策不友好、物业管理市场不成熟以及当前香港已上市REITs的市场表现等因素，可以推断，目前并非国内企业寻求REITs海外上市的最佳时机。
内地开发商应该谨慎的看待境外上市，境外上市不乏为一条大道，但要修通这条路还有很多事要做，不能一蹴而就。
无论境内境外做REITs，对于开发商而言，一定要清楚的是，REITs不是开发资金，不要寄希望于REITs解决开发商的前期开发资金需求。REITs需要的是成熟的优质商用物业，前提首先是考察开发商的物业产权是否完整，资产是否为净值，并有稳定持久的收益作为支付基础。就是说，只有拥有优质商用物业的开发商才有能力将物业变现的REITs资金用于投资组合。这一点上，内地开发商还是老老实实的遵守规则为好。
需要注意的是，REITs只适宜于符合国际REITs标准的大型商业物业，即必须是已经开业经营，资产净值达标，并有稳定的租金收益的大型收租物业。引进国际REITs，重要的不是海外融资，而是依据REITs的物业标准，开发商要严格自律，首先要使大型商业物业符合REITs的物业标准，即有符合标准的净资产值、有符合标准的专业化管理，有符合标准的长期租约，有符合标准的物权，有符合标准的收益率。就是物业的净值、物权状况和收益率都要达到较高水平。这才是硬功夫。只有建立了优质的物业基础，才能迎来REITs的青睐。
从国家政策导向看，逐步释放银行风险，实现资本社会化是根本方向。因为，商业地产总的发展规律是从粗放到精细、从低级到高级、从零散到大型化、从单一投资结构到资本社会化。我们应该很清楚的认识到，商业地产比住宅地产更复杂也更高级,是一个资金密集、行业密集、技术密集的业态,其价值取决于未来经营中的现金流，这是本质的东西。
“产权式REITs”，是嘉富诚国际资本有限公司主张并主导的国产REITs资产包发起形式。要求企业以其自有的净值资产剥离出来做REITs，通过强制性的抵押担保措施，建立完善的风险防范措施。
嘉富诚“产权式REITs”严格控制物业方必须以双倍资产进行抵押担保，才能进入上市资产包。这种措施就是要使REITs有一个自我偿付的约束机制，一开始就有个良好的发展环境，真正起到对房地产业和金融业的促进作用，不是谁都能够做REITs。
我国国产REITs的发展路径，不能走封闭式信托型基金的道路，而应该以公司型自我偿付型为发起基础，走开放式共同基金的道路。发展REITs，首先要求开发商和投资商严格按REITs物业规范把物业做清，走一条内向型资本持有性的道路。REITs本质上是基于一个或多个物业的集合的投资计划，严格意义上主要靠公司自有资产担保及其有效收益偿付机制来制约，要避免在政策上把REITs误解为一个“银行或非银行金融机构”的“信托产品”，而使REITs成为信托机构的“垄断”权利。
我们应充分总结世界房地产投资信托基金产品的共同特征和不同发展经验，结合中国本身的实践，将强制性担保条件下的“产权式REITs”作为发起资产包的首选形式，把对发行主体、投资管理人、受托人、托管人资格管理作为立法重点，将房地产基金投资行为、投资组合，特别是关联交易的管理和风险控制作为日常监管的重心，而不要盲目模仿国外模式。
我们应顺应商业物业发展的趋势，利用房地产资本市场的逐渐成熟，降低运作风险，拓宽运作思路。建立REITS，可有效分流房地产信贷，降低房贷比重，减少银行的金融风险，特别是这种方式符合商业地产长期经营的特点，有利于商业地产的健康稳定发展。
