爱华网最近“房奴”一词频繁出现在各大网站、报刊，流行之快、受关注的程度令人瞩目。中国青年报报道，目前31.8％的房贷一族已成“房奴”，他们在享受有房一族的同时，生活质量却大为下降。很多按揭买房的人自称为“蜗牛”一族。他们身上背着房子，在享受着高薪、白领、有房一族等诸多心理安慰的同时，也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，生活质量大为下降：不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。他们常常戏称自己正在坚定地叩响“忧郁症”的大门，甚至一只脚已经迈了进去。 一、“房奴”反映的是社会风险 “房奴”现象说到底是社会现实的反映，反映是由于购房引发的社会风险，这种风险的累积将导致房地产经济甚至整个经济的动荡，导致社会的不安定甚至动荡，应该引起高度的重视和关注。那么，“房奴”形成的原因是什么呢？换句话说，谁忽悠了房奴？ 1、我们的理论、舆论忽悠了房奴 1998年，我们把房改作为拉动内需的措施之一，甚至把房地产做为经济支柱产业大力发展，在理论上和舆论大力倡导住房消费，似乎不贷款消费就是落伍、老土的代名词。一则关于中美两位老太太临终感言——“我终于住进新房了”和“我终于还清房贷了”——被认为是中国人和美国人消费观念差异的真实写照。这则杜撰的故事从理念上忽悠了不止一代人。在主流理论的忽悠下，一夜之间，历来以“寅吃卯粮”为耻的中国人，知道了“用明天的钱，圆今天的梦”，明白了原来贷款买房的美妙，却忽视了贷款买房的支付能力和还款压力。 2、房地产商忽悠了房奴 房地产商通过宣传和各种手段制造房产价格不断上涨和房地产供小于求的假象，包括自买自卖制造超卖假象，不断提升房价制造升值假象，分批投放制造市场紧张，好像失去了这次机会永远不会有下次，鼓动人们搭买房的最后一班车。此外，地产商还炮制许多时髦理念，比如“60岁前人养房，60岁后房养人”的“以房养老”观念。让人“听起来很美”，从而为未来埋单。房地产商拥有土地信息、开发信息、销售信息、市场信息，而消费者则处于完全的信息不对称状态，只能片面接受房地产商提供的信息，被动地成为房地产商的赚钱工具而被沦落为“房奴”。 3、政策忽悠了房奴 我们的房改政策是以公房变为商品房，这固然是改革的必然，也为许多年轻人购房提供了便利和可能。但为了推行房改，我们片面宣传房改的好处，片面鼓励大家市场购房，而没有对房地产行业进行有效的管理和房地产价格的有效控制，没有对房地产用地进行有效的规划，没有对市场需求进行有效分析，导致房地产市场价格一路攀升，房地产泡沫不断出现，导致消费者面临两难选择：买房子成了“房奴”，不买房子成了流浪一族。靠窗体顶端 窗体底端 房价下跌是空中的星星可望而不可即，寄希望于开发商降价是与虎谋皮，靠政府的调控也只能是望眼欲穿。据北京市统计局调查，2005年当地商品住宅期房均价每平方米6725元，一般工薪阶层要不吃不喝整整10年，才能在北京买得起一处60平方米的小房子。远远超过居民能够承担的住房价格。 4、商业银行忽悠了房奴 商业银行的房地产贷款特别是住房按揭贷款使房奴成了现实。在一段时间，银行理论界和实际工作者都认为住房按揭是未来商业银行的主要业务增长点之一，有的银行还成立了专门的房地产信贷部，支行成立专门的房地产信贷科，纷纷为住房按揭贷款提供各种优惠，从贷款利率的下调、贷款手续的简化、贷款调查的简单、贷款条件的放宽、甚至一些费用的减免，大量信贷的投放助长了房地产市场的发展，对房奴的形成起到了推波助澜的作用。 5、收入忽悠了房奴 有句俗语说的是，欠债总是要还的。房贷的前提除了买房外，还要偿还而且是连本带息地偿还。偿还是以收入为前提的，而我们最没有把握、最不能自主把握的就是收入，由于就有了房贷后的房奴的“精神胜利法”：有了房子，学会了养生：远离大鱼大肉，每天粗茶淡饭。有了房子，做起好男人：不敢有烟酒等不良嗜好，不敢接额外应酬。有了房子，懂得了敬业，警告自己：千万不能失业，兢兢业业干好本职工作。有了房子，学起了窗体顶端窗体底端理财：算计个人工资涨扣，关心银行利息调整，留意国际金融动态。有了房子，远离了奢逸：不去旅游，不铺张浪费，努力不生病。 由于理论、政策、房地产商、银行、购房者自身的忽悠，导致购房行为的过快增长，据某网站最新一项有15014人参与的调查显示，有91.1％的人购房方式是按揭贷款。生活被房贷按揭所改变的青年，有2600万。房贷过重造成的房奴现象，将由于偿还能力的不足或下降导致房奴偿贷风险，进而形成社会风险。 二、房奴反映的也是商业银行风险 房奴风险也反映的是商业银行风险。1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，已经发展到1．6万亿元。8年的时间，增加了近80倍。房贷已经成为商业银行资产业务的重要组成部分，并成为商业银行的稳定的收入来源。但房奴的出现将使商业银行房贷风险上升。按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，可能影响生活质量，并将出现较大的还贷风险。据有关调查显示，在贷款买房的人当中，54.1％的人月供占其收入的20％--50％，甚至有31.8％的人，月供占到了其收入的50％以上。美国的银行明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28％。2003年，美国人把约1／3的收入用来支付跟住房相关的一切费用，另外1／3花在交通和食物方面，约10％花在个人保险上，5％用于娱乐和外出旅游。而中国银监会在2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。”可见，即使是按照中国银监会规定的比美国更为宽泛的标准，也有31.8％的人，其房贷月供超过了50％这一警戒线。而中国社科院的统计显示，2003年，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155％和122％，已经超过美国同期的115％。 而在目前社会保障体系尚不健全、我国开始逐渐步入老龄社会的大背景下，人们必须留出部分积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需的情况下，大量房奴出现的实质是赡养父母费用的透支、抚育子女费用的透支、生活品质改善和维护费用的透支、养老费用的透支、医疗费用的透支、教育提高费用的透支。房奴的现实正改变我们对社会价值取向的认识和认同，对财富剥夺和积累方式的界定，对改革取向的迷茫，增加了心情的压抑，剥夺了我们的未来梦想和理想的幻想，冲击着老百姓的善良，考验着我们的智商和情商，甚至考验着我们的将来：将来的收入能力、健康能力、教育品质、道德水平。从而形成严重的社会风险。
而房奴风险的积累和增加，将直接带来商业银行经营风险的增加和不良资产的增加，直接或间接造成商业银行盈利能力和发展能力的下降。由于房地产市场是投资回报率较高的市场，但同时也是风险比较集中的市场，历史的经验告诉我们，房地产市场泡沫的出现是严重的金融危机的前兆，而房地产市场泡沫的破灭则是严重金融危机的开始和重要的助推器，而房地产的繁荣是靠千千万万房奴支撑的，一旦房奴队伍的扩大不能支撑房地产的繁荣和高利润，房地产的泡沫破灭就不远了，金融危机也就不远了。房奴的增加也在考验商业银行承担的信用风险的能力：“房奴”队伍的增加意味着银行贷款风险的积累和扩大，“房奴”个体支付能力的断裂将导致商业银行不良资产的产生，而房奴群体支付的断裂将形成和产生信用风险的爆发，从而导致房地产价格的大幅度下降和回归，“房奴”失掉房子，银行将得到大量的不良资产。有证据表明，金融危机时房地产的价格是爆发前的20—30%，甚至更低，那时，商业银行抵债资产的变现能力将受到强有力的挑战，商业银行在失去业务增长点、利润来源的同时，还要用巨大的资本去消化不良资产。房贷总量激增成为商业银行的业务增长点和利润增长点，“房奴”的增加和出现则是商业银行经营风险出现的预警信号，发展下去可能影响金融稳定和社会的稳定，应该引起政府、窗体顶端窗体底端 金融监管当局、商业银行的高度重视和研究，要采取切实可行的措施平抑房地产价格、调控开发和销售、制定规划、制定相应的政策、回归理性的理念，引导合理理性消费，减少对消费者的忽悠，同时促使商业银行加强风险管理、严格贷款审批、提高贷款门槛，减少“房奴”的产生和金融风险的积累。
