爱华网从广州经东莞到深圳的高速路旁，随处可见厂房转让、招租的广告横幅。记者近日走访发现，珠三角厂房空置率仍处于历史高位，不过伴随着高空置率，工业地产价格不降反升。工业地产中介的成交数据显示，从2010年底到现在，珠三角城市的一些厂房租金上升了50％，个别地方甚至翻了一倍。 虽然珠三角工业地产形势总体良好，摊到各地市，却是几家欢喜几家愁。 以外向型加工制造业为主的东莞，随着近两年外资向东南亚及中国内陆转移，当地厂房空置率居高不下。为了加快推销当地空置厂房，东莞市政府直接上场，做起了免费的厂房中介，举办合作洽谈会，向社会大力推介东莞可利用土地、厂房和楼宇。 而在经济结构相对多元和丰富的深圳和广州，情形相对比较乐观。深圳虽然空置厂房比以前略多，但无论是市区还是郊区，搬走的企业很快就被新来的企业填补，“在好地段、配套好的工业园区内，厂房最多空不了一周就重新出租了。”在深圳开工厂的李明感慨地说。近几年，深圳各种类型的厂房价格一直在上涨。而广州的情况与深圳类似。 深圳：空房与租金齐涨 2011年，在某知名外资手机企业做技术研发的李明辞职下海，在深圳公明的一个工业园区的五楼租了仅40平米的厂房，与朋友合伙办了个专门做手机屏幕的小工厂，开始了自己的创业生涯。 选择厂房要衡量几个方面，首先是交通一定要便利，方便出货。二是跟客户距离不能太远，方便沟通，也节省运货成本。三是招工要容易，治安好配套好的地方工人较容易留下来。另外，还要比较各地对最低薪资水平的规定，以及当地消费水平对薪资的影响。“毕竟对我们小企业来讲，房租成本和招工成本对利润影响比较明显。”李明笑着调侃自己，“所以我们就选择了公明这个深圳最穷的地方。” 据李明介绍，同在深圳，不同区域的同行业薪资水平差别很大，在关内，普通工人每小时工资可达17元；而在公明，每小时12元就可以了。厂房租金价格差异同样明显，在公明，独院厂房13-15元/㎡，工业园标准厂房11-14元/㎡，一楼厂房15-20元/㎡，楼上分租厂房9-13元/㎡，钢架厂房14-19元/㎡，物流仓库13-25元/㎡，订建厂房14-16元/㎡，空地地皮5-10元/㎡。李明租用的厂房每月租金3500元，带装修，仅是装修一项就可节省10万多元。如果在关内，或在关外的好地段，这样的厂房至少要花20元/㎡以上。 去年，李明的工厂所在的那幢楼四层的租户因要扩大生产规模，搬离了该工业园区，李明马上接了下来，把自己的工厂从五楼的分租间搬到了四楼1250多平米的整层厂房。租金12.5元/㎡，合同期三年。而同幢楼的一楼租金要每平米20多块。“一楼的使用面积比较大，而且楼层高，一般有6-9米，上面的楼层一般也就三四米。租用一楼的往往是那些需要冲压、注塑等十几吨的重型设备的工厂。” 据了解，深圳设立光明新区以来，公明街道发展迅速，“我们过来这两年，这里修了很多路，路两旁建了好多新厂房，还有许多旧厂房被村委和工业地产公司拆掉重建。因为之前建的老厂房都只有两三层，空间利用不足，现在新建的至少六七层，还有十几层高的。”李明介绍，公明的工厂往外迁的不多，除非是受规模发展制约，需要大量用地，“更多的是往这里迁，这里开发程度较低，人工成本和房租都很诱人。” 记者还了解到，在深圳宝安、龙岗等地的工业园区，厂房空置率虽有小幅提升，但租金都保持稳定。 深圳市出租屋综管办负责人表示，厂房空置率的问题也不是普遍性的，不同的工业园、科技园、村办工业区命运各不相同。环境好、配套全、名企入驻多的工业区里面的企业抗风险能力强，租金相对稳定；而一些外贸加工集中的工业区，企业外单受阻，抵不住“寒流”，自然受到很大影响。该负责人分析，深圳一些分散、零乱、破旧、不规范的厂房将会被市场淘汰，而靠近107国道、广深高速、梅观高速、龙大高速、深惠路等交通便利地段的厂房将保持稳定，并随着经济形势的好转而具有上升潜力。 业内人士指出，两年来，一方面，持续下行的外围经济对制造企业压力持续加大，一些企业搬离深圳或减少开工，空置现象略有提升；而另一方面，城区旧工业区的更新改造也令供应有所减少，一些抗风险能力强的新兴产业企业、大型企业依靠深圳产业链优势而继续租用厂房，因此整体租金价格并未出现太大的浮动。 据了解，在工业物业市场总体表现平稳的前提下，低附加值的中小型制造型企业在深生存空间越来越小，确有一些外贸企业生意惨淡，腾出厂房，搬离了深圳。在空置厂房的企业中，还有一部分是生产性的外资企业，由于人力成本上升、用工管制严格，他们将工厂迁到了越南、马来西亚等国。 令人欣慰的是，部分空置的厂房已被一些发展迅猛的新兴产业企业承接。近年来，深圳率先出台战略性新兴产业振兴发展规划及配套政策，重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。在政府的大力扶持下，新兴产业通过源头创新、开拓市场，活力大增。记者在采访中了解到，迅速成长的新兴产业，一方面“承接”了部分空置的厂房，另一方面，也对产业载体——工业园区的配套服务、基础设施、配套设施、周边环境，提出了更高的要求。 业内人士指出，厂房的出租率只是观察深圳制造企业生产状况的一扇窗，但应该综合考虑，更加关注深圳企业的质量，而不是数量。就工业地产而言，政府部门、社会各界关注和引导的着力点不能仅停留在提高出租率上，而应放在“改笼换鸟”，改造建设更多的花园式工业园区，以适应新兴产业企业的要求。 据悉，在2011年后的10年内，深圳新增建社用地指标仅有42平方公里。深圳市在《关于加快产业转型升级的指导意见》中提出，要加大新型产业载体建设力度，加快推进新型产业载体规划建设，以“改笼”实现“换鸟”，根据“生产、生活、生态”的原则，规划新型产业园区的空间，建设高档产业用房和配套设施，从空间上为产业转型升级打好基础。记者在采访中了解到，深圳工业大区的老、旧工业区的改造升级正在加速推进。 广州： 皇帝女不愁嫁 做服装生意多年的乔波上个月在广州市海珠区新租下一个2000多平米的厂房，租金每平米50多元，全部装修下来，要再花一两百万元。 在服装行业多年，乔波做过工厂，做过贸易，如今正在筹划做电商。他对广州厂房的情况如数家珍。“2005年以前，广州市区的厂房价格也就（每平方米，下同）15元左右。2008年底开始涨，那时候20多块，2009年、2010年涨得最快，到去年基本都35块以上了，现在市区四五十，六七十块居多，像TIT、红砖厂这些配套齐全非常成熟的要八九十甚至上百元。” 说起对厂房的要求，乔波和李明的看法差不多，首要是交通便利，必须在业务相关区域。第二要看其合法性，厂房产权要清晰。第三就是看价格，性价比要高。第四看配套，物业管理是否完善，安保要好。然后要看基础建设，结构、装修等符合要求。
简单来说，厂房不外乎几种类型。一种是路边空地，一些储备用地，开发周期没有那么快，开发方经常建一些简易的铁皮屋供物流和商业临时仓储使用，这样的厂房只要参考因素是价格和交通。第二种是三旧改造的厂房。这样的厂区有成熟的基础设施配置，结构一般也没问题，但需要许多资金去装修，水电、地板、天花板都需要重新装，同时租用这样的厂房尤其要注意可使用年限。第三种是配套齐全的工业园区，基本都带简单装修。这样的工业园区在市区很少见，在郊区，番禺、大石等地比较多。 市区和郊区厂房租金差别较大。如今广州市区可选择的厂房已经很少了，只有少数三旧厂房，价格四五十、五六十，甚至八十上百都有，还有些三旧厂房租金甚至高过CBD写字楼。 中原地产工商铺负责人之前曾参与白云区某旧厂房区域的策划经营，他表示成熟且具知名度的旧厂房租金的确与CBD甲级写字楼“有得一拼”，不过在此风潮中也有一些旧厂房的租金很低，即使每平方米月租金不过百元，还是租不满。但在已打出名堂的旧厂房，其租金已非纯粹的办公室租金，这些旧厂房的经营者引入经营商家，收取的是商铺的租金，故此这些旧厂房的租金超过CBD写字楼，一点也不奇怪。 广州周边，像海珠区黄埔古港、石榴岗等城中村，村民在自留地上盖的简易厂房，及有些工业园区，价格也在每平米40-50元。另外，番禺、东圃、荔湾，与佛山禅城、南海交界处的厂房，价格相对低很多，每平米15元到30多元不等，一般为20元左右。如果是亚运城、南沙那些更偏远的地方，十几块就可以了。 从面积上来讲，番禺等外围的工业园区多数在5000平米左右。主要使用者是一些生产型企业，还有仓储面积比较大等拥有重资产较多的企业，比如，唯品会和京东商城的仓库都设在广州开发区。市区的一般是1500平米以下的厂房，市区经营成本高，所以使用者都是附加值较高的广告公司或品牌服装公司，还有一些是大型零售企业的中转仓。比如在海珠区，服装仓库和面料仓库就比较多。“排除有政策性干涉的产业集群，单纯从商业规则来讲，广州厂房格局就是这样。” 张女士的服装生意是从电商做起的，刚开始只在租用了番禺某工业园区里一幢楼的一层，随着业务的快速发展，如今已把整幢五层楼全部租了下来。她和乔波都认为，对服装企业来讲，广州是生态链最好的地方。 在广州，一间几万平米的厂房空出来，出租方可以整租出去，也可以分租出去，这里的经济结构多元而丰富，需求量大且灵活，机会更多。 所以在广州，很少有厂房能长期空置。 东莞：政府做媒嫁厂房 厂房空置率被认为是判断东莞经济走势的标志性指标之一。公开资料显示，上世纪80年代，数量庞大的外企拥入东莞，政府一时间无法提供足够多的厂房，在市场力量的推动下，民间资本参与进来，建设了大量厂房，顺应了东莞制造业发展的需求。但在2008年金融风暴之后，关于东莞厂房空置的传闻层出不穷。在这些传闻中，空置率是倒闭潮的重要佐证。有多家地产研究机构曾发布消息，2008年后东莞大批劳动密集型企业倒闭，村镇厂房需求跌至谷底，三成厂房空置，东莞成了厂房经济的“重灾区”。 东莞市政府为了推销当地空置厂房，直接做起了免费的厂房中介，于6月26日主办“东莞新商机——2013投资环境推介暨项目合作洽谈会”，向社会大力推介东莞可利用土地、厂房和楼宇。 记者从推介会上获悉，截至4月19日，东莞市共有可利用土地632幅，可利用土地共76902.3亩。其中工业类用地（包括工业、工业用地、一类工业用地、普通仓库用地、物流）有276幅，共42436.6亩，占可利用土地的56％；其它类别有356幅，共34465.7亩，占可利用土地的44％。 与江浙的村镇企业不一样的是，东莞的村镇经济主要还是以集体物业的租赁收入为主，因此在后金融风暴时期一度面临“希腊化”的危机。按照最近一次普查数据，东莞各镇街空置的厂房和楼宇面积达到628.36万平方米。虽然这个空置率仍不算太高，但这部分沉睡的资产没有为镇村集体产生经济效益，而且存在管理成本，成为集体资产里的隐性损失。 “这样空置下去，就是负资产。必须得盘活存量资产。”对东莞的做法，中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为值得肯定，“东莞市能够下定决心，整合厂房资源，这个做法和思路很清晰。” 然而，在前述推介会上，对于政府抛出的橄榄枝，接手的企业并不多。多数有实力的大型优质企业倾向于整体面积较大，配套设施完善的工业园区，因此一些老厂房因为面积太小、规格陈旧难以被市场接受。 在推介会现场，望牛墩中韩桥工业区一口气推出4栋可利用厂房，建筑面积达4200平方米，都是村组的集体资产。但也有咨询者反馈，4000多平方米的面积不大不小，企业需求一般要在七八千平方米或以上，同时推出还有李屋工业区建筑面积300平方米的厂房，都是十几年的老厂房，如果打通改造再推出，或许比较符合企业需求。然而，许多镇街都有类似参差不齐的旧厂房有待整合。 最近，东莞市又印发《东莞市镇村产业升级补贴奖励专项资金管理办法（试行）》，从7月1日开始执行，投1亿元补贴帮助镇村集体物业整合、改造，砸巨资为村集体经济改革扫清道路。据悉，至2013年10月底，东莞各镇街将全面建立农村集体资产交易管理平台。届时，大量的空置厂房有望直接投入市场竞价交易。 按照新办法，如果项目同时满足“三旧”改造条件，在“三旧”改造补贴之外，可同时享有本办法的奖励和优惠。镇(街道)或村(社区)自行投建、自有产权、纳入省市“三旧”改造范围、建筑面积10000平方米及以上的“工改工”项目，按照容积率不同每平方米可获60、80、100元不等的补贴，每宗最高不超过400万元。 村（社区）将旧村、旧工业区改造为高科技产业园、创意产业园、科技企业孵化器（加速器）等创新型经济项目，每宗补贴不超过300万元；自行新建或改造建筑面积在5000平方米及以上的自有产权商务楼宇，补助不超过500万元。 集体物业连片拆除改造牵扯到多方利益，对此也有细致的补贴规定：发展产业项目，已取得项目开发权，改造方案已经市“三旧”办批准并办理了施工许可，在旧厂房拆除或旧地块平整后，市财政分别按相关合同、协议或国土证载明的用地面积，每宗最多补贴不超过500万元。 新办法也引出不少争议，“同一个村还有不同的组，即使改造了，到时候不同利益集体的利益分成还需要协调好。”林江认为，让人更担心的是，如果在连片改造中出现“钉子户”，甚至会导致连共同利益都无法达成，遑论分成。 另外，虽然东莞早期的厂房规划很严谨，一般都有合格的身份，但近十多年来，企业的快速发展，使得村村镇镇厂房拔地而起，有一部分并不符合手续。新办法步步设定都以产权合法为前提，例如连片改造的对象，必须是以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，还需提供有效土地交易合同的复印件。这可能使得部分“私生”厂房没法进行改造，或者阻碍连片改造。 东莞内资经济促进中心相关负责人透露，全市空置厂房的调研工作还在继续推进，除了集体厂房以外，还要摸底更多私人厂房，制作成一个数据库。至2013年底，东莞各镇街将全面建成农村集体资产交易管理平台。
