爱华网始建于上世纪六十年代的美国太阳城被养老地产界奉为经典，时隔40年后，中国也诞生了一个大型养老社区——北京太阳城。不过，这个太阳城与美国太阳城没有任何经济上的关联，是一个名叫朱凤泊的中国人投资开发的。 如今，位于北京市昌平区小汤山镇的太阳城，已成为中国养老地产先行先试的典型案例，也是国内知名的医护型全程化养老社区，被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。2012年5月，在上海举办的首届中国国际养老服务业博览会上，太阳城现身于北京展厅，成为现场一大亮点。 为探个究竟，春节前，本刊记者专程前往北京太阳城进行实地采访。一下车，金碧辉煌的欧式长廊大城门格外醒目，呈弧形环抱状。穿过拱门，道路左侧是太阳城超市和邮局，超市里的顾客并不多，邮局里有人在办理业务。再往前走，道路右侧是蜿蜒曲折的人工湖，一直向东延伸；左侧白色的建筑群是北京太阳城医院，分为门诊和急诊。接着，一片仿欧式建筑“银龄公寓”映入眼帘。再往东去，就是居家养老的住宅区和别墅区。社区内随处可见各种树木和草坪，由于是寒冬，室外散步活动的老人比较少。 据了解，整个养老社区占地644亩，总建筑面积32万平米。分为两大养老板块：居住区和配套设施。居住区包括居家养老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，医院、超市、餐厅、温泉养生、文化娱乐等配套设施齐全，可以满足老年人自理、介助、介护、医疗、康复和度假等养老服务需求。 “挺艰难的。”北京太阳城银龄老年公寓总经理朱凤至对本刊记者说，民营企业开发建设养老社区，太阳城是中国第一个吃螃蟹的。十多年来，我弟弟朱凤泊之所以咬紧牙关，顶着压力，坚持做养老项目，源于他内心对父亲的一份愧疚。 北京太阳城集团董事局主席朱凤泊“下海”经商前，是一名公安干警。有一次春节前，朱凤泊陪父亲去医院看病，突然接到单位电话，说有紧急任务。他父亲赶紧让朱凤泊回单位，说自己一个人可以回家。没想到，他父亲在公共汽车上心脏病复发去世了。朱凤泊觉得愧对自己的父亲。他说，兄弟姐妹六个，竟然没人陪父亲看病，将来一定要建一个有医院、有超市、能够健身和休闲娱乐的养老社区，老人不用出社区，就可以满足全部的生活、医疗和精神需求。 地产杠杆 父亲的去世让朱凤泊敏锐地觉察到，中国老龄化进程加速给养老产业带来的无限商机。1999年，朱凤泊成立了北京太阳城房地产开发有限公司，并提出“孝道、仁德、诚信”的企业文化理念。 在国内没有任何成功模式可供借鉴的情况下，太阳城的核心团队经过反复研究最后决定，以老年房地产开发建设为启动杠杆，以服务配套先行，拉动后续养老服务和养老商业价值链上的其他环节。 据了解，北京太阳城30%的面积用于建养老服务配套设施，约9万平米。70%的面积进行养老地产开发，其中养老公寓用于出租，养老住宅和养老别墅按商品房销售，全部采用无障碍设计，三层楼都有医护式电梯，适合居家养老。2003年养老住宅和别墅的销售价格为每平米4000多元，现在已飙升到每平米近2万元，住户每月需支付2.5元/平方米的物业费，现在不管是二手房出售还是出租都很抢手。目前太阳城社区居住了4000名老人。 “银龄公寓运营8年了，太阳城建设12年了。虽然同时开工，但由于资金不足，银龄公寓建到一半就停工了，后来通过养老地产回笼资金后，又开始分批建设银龄公寓。”朱凤至言语间流露出颇多感慨。 太阳城现有A、B、C、D四幢养老公寓，A楼和B楼已经满员，共1000张床位，住了625位老人。许多单身老人喜欢住包间，避免与其他陌生老人发生矛盾。现在最大年纪是104岁，最小年龄为58岁，90岁以上的老人有50人，平均年龄为80岁，离休的老干部占了近70%，大学以上文化程度的占到49.6%。护工有100人。D楼是度假型老年公寓，能容纳100名老人，已经入住十几户。C楼采用物联网技术，提供高端智能化管理和私人管家式服务，正在施工建设，预计今年“五一”后开业，可容纳300~400名老人。 朱凤至介绍说，太阳城银龄老年公寓是中档的配套和标准，现在养老需求很大，外边有很多人在排队，可惜我们的房源不足。以后资金允许，大城门拆了建成L型老年公寓，可以再容纳1000~2000名老人。 目前，太阳城老年公寓运营较好，加上民政部门给予的床位补贴和运营补贴，能够实现盈利。但投资4亿多元建设的养老服务配套设施，至今依然亏损或盈亏平衡。 太阳城医院已经独立运营八年，现为一甲医院，医保定点，2012年刚刚不赔钱。最早依托宣武医院，现在与安贞医院、同仁医院等都有合作，并建立绿色通道，每天都有专家过来出诊，而且医院有固定医生和护士。太阳城医院也对外开放，周围没有其他医院，每年营业收入2000多万元。由于医保额度的限制，老人有时只好到市里大医院开药。 太阳城超市一直在赔钱运转，老人的消费量本来就不大，再加上附近有一个物美超市每天来这里接送，所以只有一部分行动不便的老人愿意在太阳城超市购买日用品。 “我都住了五年了，这里的确不错，生活非常方便。”住在太阳城的一位老人介绍，就拿吃来说，小区餐厅品种多样，包子馒头卖得比外面便宜，每天都有肉吃，而且还能点菜，送餐上门。 记者专门到餐厅看了一下当天墙上写的菜谱和价格，确实丰富实惠。例如馒头0.3元，南瓜粥0.5元，红烧肉10元，酱烧鱼块10元，炒藕丝4元。工作人员告诉记者，公司要求餐厅只要收支平衡就行。 “总体上越来越好，不像刚开始那么艰难了。”朱凤至笑着说，他们就是一心想做好养老社区，否则也不会把房地产开发的盈利，以及养老公寓赚到的钱又投入到养老社区的建设和维修改造中。 服务为本 北京太阳城针对老人的不同健康状况，分别提供医疗救护、生活照料、精神赡养、临终关怀等养老服务，为老人制定了全程化可持续的服务模式。 此外，在配套服务方面，太阳城为社区老人提供9项33款免费服务。例如送医送药上门、每年免费体检一次、24小时医护人员值班、超市送货上门、每天有5趟到地铁天通苑北站的班车、每周一上午免费泡温泉、物业免费维修等。 根据养老服务的国标和地标，太阳城银龄公寓结合自己的养老服务实践，编写了30多万字的服务流程和标准。现在又把这些流程和标准开发到管理软件当中，部门经理各负其责，日常工作有条不紊。 “除非遇到棘手难题，才由我出面解决。”朱凤至满脸轻松，“刚开始，老人们大事小事都找我，如今具体事务都找工作人员了，但有时还找我咨询一些问题，比如房产纠纷、善后遗产分配等。他（她）们都叫我‘二姐’，让我心里很感动。” 谈到老年工作的体会，已做了八年总经理的朱凤至滔滔不绝。她说，每个老人来到太阳城，都要发自内心地爱他（她）们。服务要非常细致，而且还要有耐心。老人提出的事情再小，对他们来说都是大事情。只有圆满地给他们解决了，他们才信任你。 新老人入住，朱凤至都要到房间看望。老人的爱好、特长和生活习惯，朱凤至要求服务人员都要了如指掌，而且所有员工对老人一定要把老人视为自己的亲人；同时，朱凤至对所有员工也当成自家人，关心帮助她们，这样她们才会把温暖传递到老人那里。 太阳城的新员工都要接受养老知识和技能培训，而且要进行负重训练，身体绑上沙袋爬楼梯、进浴缸，让员工感到老人特别不容易。久病床前无孝子。这里患脑痴呆的老人有四五十名，非常难照料，老人之间有时会发生摩擦，护工难免会有委屈和情绪，因此，太阳城专门为护工设置了“委屈奖”，公司会以委屈大小计分给予奖励，1分50块钱。 对于健康活跃型老人，以精神赡养为主。除了图书室和网络大学，太阳城有20多个文化活动团体：手工班、外语班、京剧社、时装队、合唱团、书法班、绘画班、计算机班等，其中外语班开设了四个语种：英语、法语、德语、西班牙语。 本着联合国马德里行动计划的原则，太阳城都是让健康的老人自己组织管理自己，没有请外边的老师。这里的老人藏龙卧虎，有著名演员、大学教授、中学校长、离休干部等，她们做的手工艺品还获得过国际大奖。 “老人们就像回到了幼儿园时代，过着集体生活，一起吃饭聊天，一起唱歌跳舞。有的单身老人还在交往中产生好感，结成了老伴。”朱凤至说。
冬季每天下午两点半，太阳城老年公寓免费给老人提供乌鸡、甲鱼煲汤，老人们称之为“长寿保命汤”。为此，公司每月要支出2~3万元。每逢过节会餐，朱凤至到六个餐厅给老人慰问鞠躬，老人们也给她鞠躬，感动得她眼泪都要出来了。 “老人可爱也可怜，有的老人无子女，有的是鳏寡老人，有的儿女在国外，各种情况都有。不管有无亲属，太阳城银龄公寓都会为去世的老人送好最后一程。几年来我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱凤至有些难过。 连锁经营 北京太阳城集团已拥有8家全资子公司，业务涉及房地产、老年公寓、医院、超市、度假村、物业管理、养老服务、建筑装饰等。 太阳城从开发养老地产，出售房屋产权或使用权，作为回笼第一笔资金的重要途径，也是盈利模式中的第一次盈利。由于养老地产和普通房地产在配套服务上的差异，使得养老地产的房价高于周边地区的商品房。2003年，太阳城的房价每平米4000多元，远高于周边的2000元。 对外出租的太阳城银龄公寓经过八年的运营，已步入良性循环。主要针对中高端老年人群，押金5万元起步，交纳的押金越多房租越便宜，有单人间、双人间、小套间，也租床位。价格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和无自理老人，还要交纳不同级别的护理费和伙食费等。 此后，通过餐饮、商业、医疗护理、管理服务、物业增值等配套设施的持有和经营，作为第二次盈利的主要来源，但截至目前，太阳城在这方面盈亏不一。 朱凤泊曾公开表示，最重要的是盈利模式的可持续性，通过打造品牌服务，树立强大的市场凝聚力，建立忠诚度极高的客户群体；通过连锁经营，扩大市场份额，最终形成行业龙头地位。 现在，北京太阳城正对外拓展“百千万”项目，百是指百福园，位于市区，接纳200~300名生活完全不能自理的老人；千是指千鹤园，位于城乡结合部，1000张左右的床位；此外，还有万寿园，就像北京太阳城这样的大型养老社区，占用土地200亩以上，目前已经在全国签约了6家，落户河南、安徽、黑龙江、四川、广东、山东等地。 为此，太阳城专门成立了一个公司，负责项目的前期策划、设计建设、管理运营等各项工作，可以挂牌，也可以输出管理，包括人员队伍、标准流程和管理软件。这些项目经过市场调研，已经拟定了商业计划书，正在推进中。 “我们的策略是，先让万寿园在一个城市落地，然后辐射带动百福园和千鹤园，实现整体连锁发展。老人可以获得持续性照料，从健康老人、生活半自理、生活无自理到临终关怀四个阶段全覆盖。”朱凤至告诉记者。 此外，太阳城也在寻找新的盈利点，计划建设大型的配餐中心，中午给城里老人比较集中的小区送餐。物业公司也将进军城里，接管一些小区的物业管理，同时把“小饭桌”带过去。 为了解决人才短缺，太阳城与北京劳动保障职业学院签订了培养协议。第一批毕业的大学生已有18个人在太阳城银龄公寓工作，月薪2000元，有五险一金，管吃住；定期可以回学校再培训，职位也有上升空间，表现好可以当管家、部门经理等职，薪资也会较高。
