中国十个最邪门的地方 中国的“太阳城”



     始建于上世纪六十年代的美国太阳城被养老地产界奉为经典,时隔40年后,中国也诞生了一个大型养老社区——北京太阳城。不过,这个太阳城与美国太阳城没有任何经济上的关联,是一个名叫朱凤泊的中国人投资开发的。

  如今,位于北京市昌平区小汤山镇的太阳城,已成为中国养老地产先行先试的典型案例,也是国内知名的医护型全程化养老社区,被北京市民政局批准为“四星级”老年公寓。2012年5月,在上海举办的首届中国国际养老服务业博览会上,太阳城现身于北京展厅,成为现场一大亮点。

  为探个究竟,春节前,本刊记者专程前往北京太阳城进行实地采访。一下车,金碧辉煌的欧式长廊大城门格外醒目,呈弧形环抱状。穿过拱门,道路左侧是太阳城超市和邮局,超市里的顾客并不多,邮局里有人在办理业务。再往前走,道路右侧是蜿蜒曲折的人工湖,一直向东延伸;左侧白色的建筑群是北京太阳城医院,分为门诊和急诊。接着,一片仿欧式建筑“银龄公寓”映入眼帘。再往东去,就是居家养老的住宅区和别墅区。社区内随处可见各种树木和草坪,由于是寒冬,室外散步活动的老人比较少。

  据了解,整个养老社区占地644亩,总建筑面积32万平米。分为两大养老板块:居住区和配套设施。居住区包括居家养老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓,医院、超市、餐厅、温泉养生、文化娱乐等配套设施齐全,可以满足老年人自理、介助、介护、医疗、康复和度假等养老服务需求。

  “挺艰难的。”北京太阳城银龄老年公寓总经理朱凤至对本刊记者说,民营企业开发建设养老社区,太阳城是中国第一个吃螃蟹的。十多年来,我弟弟朱凤泊之所以咬紧牙关,顶着压力,坚持做养老项目,源于他内心对父亲的一份愧疚。

  北京太阳城集团董事局主席朱凤泊“下海”经商前,是一名公安干警。有一次春节前,朱凤泊陪父亲去医院看病,突然接到单位电话,说有紧急任务。他父亲赶紧让朱凤泊回单位,说自己一个人可以回家。没想到,他父亲在公共汽车上心脏病复发去世了。朱凤泊觉得愧对自己的父亲。他说,兄弟姐妹六个,竟然没人陪父亲看病,将来一定要建一个有医院、有超市、能够健身和休闲娱乐的养老社区,老人不用出社区,就可以满足全部的生活、医疗和精神需求。

  地产杠杆

  父亲的去世让朱凤泊敏锐地觉察到,中国老龄化进程加速给养老产业带来的无限商机。1999年,朱凤泊成立了北京太阳城房地产开发有限公司,并提出“孝道、仁德、诚信”的企业文化理念。

  在国内没有任何成功模式可供借鉴的情况下,太阳城的核心团队经过反复研究最后决定,以老年房地产开发建设为启动杠杆,以服务配套先行,拉动后续养老服务和养老商业价值链上的其他环节。

  据了解,北京太阳城30%的面积用于建养老服务配套设施,约9万平米。70%的面积进行养老地产开发,其中养老公寓用于出租,养老住宅和养老别墅按商品房销售,全部采用无障碍设计,三层楼都有医护式电梯,适合居家养老。2003年养老住宅和别墅的销售价格为每平米4000多元,现在已飙升到每平米近2万元,住户每月需支付2.5元/平方米的物业费,现在不管是二手房出售还是出租都很抢手。目前太阳城社区居住了4000名老人。

  “银龄公寓运营8年了,太阳城建设12年了。虽然同时开工,但由于资金不足,银龄公寓建到一半就停工了,后来通过养老地产回笼资金后,又开始分批建设银龄公寓。”朱凤至言语间流露出颇多感慨。

  太阳城现有A、B、C、D四幢养老公寓,A楼和B楼已经满员,共1000张床位,住了625位老人。许多单身老人喜欢住包间,避免与其他陌生老人发生矛盾。现在最大年纪是104岁,最小年龄为58岁,90岁以上的老人有50人,平均年龄为80岁,离休的老干部占了近70%,大学以上文化程度的占到49.6%。护工有100人。D楼是度假型老年公寓,能容纳100名老人,已经入住十几户。C楼采用物联网技术,提供高端智能化管理和私人管家式服务,正在施工建设,预计今年“五一”后开业,可容纳300~400名老人。

  朱凤至介绍说,太阳城银龄老年公寓是中档的配套和标准,现在养老需求很大,外边有很多人在排队,可惜我们的房源不足。以后资金允许,大城门拆了建成L型老年公寓,可以再容纳1000~2000名老人。

  目前,太阳城老年公寓运营较好,加上民政部门给予的床位补贴和运营补贴,能够实现盈利。但投资4亿多元建设的养老服务配套设施,至今依然亏损或盈亏平衡。

  太阳城医院已经独立运营八年,现为一甲医院,医保定点,2012年刚刚不赔钱。最早依托宣武医院,现在与安贞医院、同仁医院等都有合作,并建立绿色通道,每天都有专家过来出诊,而且医院有固定医生和护士。太阳城医院也对外开放,周围没有其他医院,每年营业收入2000多万元。由于医保额度的限制,老人有时只好到市里大医院开药。

  太阳城超市一直在赔钱运转,老人的消费量本来就不大,再加上附近有一个物美超市每天来这里接送,所以只有一部分行动不便的老人愿意在太阳城超市购买日用品。

  “我都住了五年了,这里的确不错,生活非常方便。”住在太阳城的一位老人介绍,就拿吃来说,小区餐厅品种多样,包子馒头卖得比外面便宜,每天都有肉吃,而且还能点菜,送餐上门。

  记者专门到餐厅看了一下当天墙上写的菜谱和价格,确实丰富实惠。例如馒头0.3元,南瓜粥0.5元,红烧肉10元,酱烧鱼块10元,炒藕丝4元。工作人员告诉记者,公司要求餐厅只要收支平衡就行。

  “总体上越来越好,不像刚开始那么艰难了。”朱凤至笑着说,他们就是一心想做好养老社区,否则也不会把房地产开发的盈利,以及养老公寓赚到的钱又投入到养老社区的建设和维修改造中。

  服务为本

  北京太阳城针对老人的不同健康状况,分别提供医疗救护、生活照料、精神赡养、临终关怀等养老服务,为老人制定了全程化可持续的服务模式。

  此外,在配套服务方面,太阳城为社区老人提供9项33款免费服务。例如送医送药上门、每年免费体检一次、24小时医护人员值班、超市送货上门、每天有5趟到地铁天通苑北站的班车、每周一上午免费泡温泉、物业免费维修等。

  根据养老服务的国标和地标,太阳城银龄公寓结合自己的养老服务实践,编写了30多万字的服务流程和标准。现在又把这些流程和标准开发到管理软件当中,部门经理各负其责,日常工作有条不紊。

  “除非遇到棘手难题,才由我出面解决。”朱凤至满脸轻松,“刚开始,老人们大事小事都找我,如今具体事务都找工作人员了,但有时还找我咨询一些问题,比如房产纠纷、善后遗产分配等。他(她)们都叫我‘二姐’,让我心里很感动。”

  谈到老年工作的体会,已做了八年总经理的朱凤至滔滔不绝。她说,每个老人来到太阳城,都要发自内心地爱他(她)们。服务要非常细致,而且还要有耐心。老人提出的事情再小,对他们来说都是大事情。只有圆满地给他们解决了,他们才信任你。

  新老人入住,朱凤至都要到房间看望。老人的爱好、特长和生活习惯,朱凤至要求服务人员都要了如指掌,而且所有员工对老人一定要把老人视为自己的亲人;同时,朱凤至对所有员工也当成自家人,关心帮助她们,这样她们才会把温暖传递到老人那里。

  太阳城的新员工都要接受养老知识和技能培训,而且要进行负重训练,身体绑上沙袋爬楼梯、进浴缸,让员工感到老人特别不容易。久病床前无孝子。这里患脑痴呆的老人有四五十名,非常难照料,老人之间有时会发生摩擦,护工难免会有委屈和情绪,因此,太阳城专门为护工设置了“委屈奖”,公司会以委屈大小计分给予奖励,1分50块钱。

  对于健康活跃型老人,以精神赡养为主。除了图书室和网络大学,太阳城有20多个文化活动团体:手工班、外语班、京剧社、时装队、合唱团、书法班、绘画班、计算机班等,其中外语班开设了四个语种:英语、法语、德语、西班牙语。

  本着联合国马德里行动计划的原则,太阳城都是让健康的老人自己组织管理自己,没有请外边的老师。这里的老人藏龙卧虎,有著名演员、大学教授、中学校长、离休干部等,她们做的手工艺品还获得过国际大奖。

  “老人们就像回到了幼儿园时代,过着集体生活,一起吃饭聊天,一起唱歌跳舞。有的单身老人还在交往中产生好感,结成了老伴。”朱凤至说。

 中国十个最邪门的地方 中国的“太阳城”
  冬季每天下午两点半,太阳城老年公寓免费给老人提供乌鸡、甲鱼煲汤,老人们称之为“长寿保命汤”。为此,公司每月要支出2~3万元。每逢过节会餐,朱凤至到六个餐厅给老人慰问鞠躬,老人们也给她鞠躬,感动得她眼泪都要出来了。

  “老人可爱也可怜,有的老人无子女,有的是鳏寡老人,有的儿女在国外,各种情况都有。不管有无亲属,太阳城银龄公寓都会为去世的老人送好最后一程。几年来我送走了57名老人。”已入花甲之年的朱凤至有些难过。

  连锁经营

  北京太阳城集团已拥有8家全资子公司,业务涉及房地产、老年公寓、医院、超市、度假村、物业管理、养老服务、建筑装饰等。

  太阳城从开发养老地产,出售房屋产权或使用权,作为回笼第一笔资金的重要途径,也是盈利模式中的第一次盈利。由于养老地产和普通房地产在配套服务上的差异,使得养老地产的房价高于周边地区的商品房。2003年,太阳城的房价每平米4000多元,远高于周边的2000元。

  对外出租的太阳城银龄公寓经过八年的运营,已步入良性循环。主要针对中高端老年人群,押金5万元起步,交纳的押金越多房租越便宜,有单人间、双人间、小套间,也租床位。价格每月最低1900元,最高3800元。如果是半自理和无自理老人,还要交纳不同级别的护理费和伙食费等。

  此后,通过餐饮、商业、医疗护理、管理服务、物业增值等配套设施的持有和经营,作为第二次盈利的主要来源,但截至目前,太阳城在这方面盈亏不一。

  朱凤泊曾公开表示,最重要的是盈利模式的可持续性,通过打造品牌服务,树立强大的市场凝聚力,建立忠诚度极高的客户群体;通过连锁经营,扩大市场份额,最终形成行业龙头地位。

  现在,北京太阳城正对外拓展“百千万”项目,百是指百福园,位于市区,接纳200~300名生活完全不能自理的老人;千是指千鹤园,位于城乡结合部,1000张左右的床位;此外,还有万寿园,就像北京太阳城这样的大型养老社区,占用土地200亩以上,目前已经在全国签约了6家,落户河南、安徽、黑龙江、四川、广东、山东等地。

  为此,太阳城专门成立了一个公司,负责项目的前期策划、设计建设、管理运营等各项工作,可以挂牌,也可以输出管理,包括人员队伍、标准流程和管理软件。这些项目经过市场调研,已经拟定了商业计划书,正在推进中。

  “我们的策略是,先让万寿园在一个城市落地,然后辐射带动百福园和千鹤园,实现整体连锁发展。老人可以获得持续性照料,从健康老人、生活半自理、生活无自理到临终关怀四个阶段全覆盖。”朱凤至告诉记者。

  此外,太阳城也在寻找新的盈利点,计划建设大型的配餐中心,中午给城里老人比较集中的小区送餐。物业公司也将进军城里,接管一些小区的物业管理,同时把“小饭桌”带过去。

  为了解决人才短缺,太阳城与北京劳动保障职业学院签订了培养协议。第一批毕业的大学生已有18个人在太阳城银龄公寓工作,月薪2000元,有五险一金,管吃住;定期可以回学校再培训,职位也有上升空间,表现好可以当管家、部门经理等职,薪资也会较高。

  

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