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紧缩型的货币政策是否会在中国形成次级债的危机 关键词：紧缩型货币政策次级债危机房地产经纪公司中天蒋飞卷款房奴 2007年注定是在金融市场中不安宁的一年，在这年呈现出的很多热点问题中，次级债肯定是作为年度做受关注的事件而载入史册的。 刚刚结束的中央经济会议中在10年后重提“紧缩型货币政策”，前几日，笔者专门以此为核心进行了一些论述，但总感觉有一个很大的问题还没有阐述清楚——那就是在房地产行业方面所遭受的影响。 想必美国的“次级债”危机中就含有格林斯潘时代连续加息因素的影响。笔者当下所探讨的话题是：紧缩型的货币政策是否会在中国形成次级债的潜在危机？ 经济规律决定着：紧缩的货币政策会降低投资热情，会进一步促进企业间的关停并转，特别是难以避免的收购与兼并热潮，而那些因素将直接导致就业率的下降，降低消费信心受到打击，也许这正是政策的制定者的目标。 但笔者认为，虽然同样是偏紧型货币政策，中国当前与1998年开始宽松的货币政策推行前的状况有很大不同： 首先是中国所处的国际环境分析：由于当初国际经济全球化的进程尚不明显，压力没有那么大，再看当前，全球化与经济一体化的趋势与区域性的保护主义结合，会形成压迫某一种货币升值的合力，就如同近两年多以来先迫使人民币汇改并一路攀升。相关分析参见以前的多篇文章，在此不再赘述。 其次是周边市场环境分析：当时韩国的经济尚未崛起，日本也由于日圆的升值而难以与美国的经济发展速度抗衡，印度的软件与IT与软件行业更没有如今的崛起，至少还没有所谓的“龙象之争”的资格，东南亚金融危机使得周边经济一蹶不振。反观当时的中国，改革开放积累了一些基础，更与低廉的农村剩余劳动力的优势结合，所以就有了在制造业方面发展的强烈需求。相比之下，当时制造业的竞争还处于相对低端的价格竞争，还没有上升到品牌、知识产权、法律乃至资本的层面上。 但此番人民币持续升值，肯定会导致制造加工朝成本更低廉的东盟、非洲等地区倾斜，就如经济学家樊刚所说：加工业一旦出去，要回来恐怕就很难了。 第三是从我们的投资渠道与投资观念的变化看：中国人在投资渠道选择的多样性与投机的浮躁心态，加之经受贷款消费观念的“洗脑”，导致让中国人把钱重新转回到储蓄的方式难度就难免会更大一些，就是说要达到同等的紧缩效果就势必需要更高的利息的吸引，那么这势必会使得人民币的升值更加难以控制。一方面是水涨船高，同时是基础并非表现得那么牢靠，所以很容易形成内部溃败的局面。 本文关注的核心是房地产行业，以近期深圳的几件事综合来看，整个行业已经接近了那个天花板： 深圳二手房市场动荡更是明显。数据显示，7月份成交面积一度高达140万平方米、成交16000套的二手房市场，8月份成交面积月降幅达到了35%-40%，而到了10月份，月成交面积不足40万平方米，但10月份的交易价格只比7月下降不到10%。分析人士指出，二手房交易严重下挫，正是源于深圳市各商业银行紧缩个人住房消费贷款的严厉举措。 数据显示，10月份的深圳房市一片“愁云惨雾”，住宅成交仅1922套，再看11月份相关数据，在批准预售面积、批准套数均宣告增加的前提下，实际成交的销售面积在10月份内的基础上不升反降，销售均价在10月份基础上略有回升，流露“有价无市”态势。 地产中介行业无论大中型公司还是小型公司，绝大部分都处于亏损状态。而来自市场的数据也显示了这一点。记者与多家中小公司高管沟通后发现，10月深圳市地产中介已呈全行业性亏损，据统计，目前深圳已经有20%的房产中介门店关门歇业。 在11月中旬，有着“25年中国最具价值的深圳中介品牌”荣誉的中天置业评估有限公司总裁蒋飞携上亿元巨款潜逃。在深圳房价已经陷入持续成交低谷的背景下，靠天吃饭的房地产中介开始陷入困境。据说是由于遭遇股市“530”资金被套，加之房子流动性差，有价无市的局面也使得利用银行贷款炒楼的蒋飞手里的房子难以脱手是导致其卷款潜逃的根本原因。 我们来看看美国的“次级债”：在美国，不同信用评级的人在寻求银行或贷款机构贷款时享受不同的贷款利率。信用评级高于660分的贷款者，可以享受优惠利率。而在美国利息最高（5.25%）的时候，银行或贷款机构的优惠利率普遍为8.25%。信用评级低于660分的贷款者，不得不接受相对较高的利率。在房贷市场，这种相对较高的利率被称为次级抵押贷款利率或次优抵押贷款利率。次级抵押贷款利率通常比优惠利率高2-3百分点。即使这样都引爆了震惊世界的“次级债”风波。 那么中国呢？2007年度五次加息之后，房贷已经高达7.83%，即使保守地估计，在2008年底前再加四次息，每次加息幅度均为0.27%，那么房贷利率将达到8.91%，也已经超过了当初的优惠利率，同时，中国人供房的压力在可比参数上，甚至比美国人还要大，房价高利率高，贷款购房者的压力将越来越大。 “房奴”们有如在温水中被煮的青蛙，我们不知道哪些青蛙会在什么情况下送命，而可以肯定的是，随着水温的越来越高，再想跳出来的可能性恐怕也会越来越渺茫了。 这还不是最可怕的，更可怕的是严峻的其他衍生效应。 在笔者分析，当前最大的风险不是在通货膨胀下的投资与房地产等金融泡沫，而是全方位的压力。 人民币升值所带来的出口压力，同时《新劳动合同法》与新一轮企业并购等资本运营行为所引起的就业压力增加，加之紧缩的货币政策与就业状况的悲观看法，肯定会在一定程度上加大房奴的还贷压力。 一旦无法继续还贷，就会有两方面损失，一个是信用级别的降低，另一个是房价上涨会在相当的程度上得到抑制，特别需要注意的是：抑制房价并非因为需求得到了满足，相反是受到了压抑，而且这是很难通过经济适用房与廉租房来解决的问题。但显然，我们是在尝试通过紧缩的货币政策来挤压房地产上涨过程中所出现的泡沫。但效果却是“按下葫芦浮起了瓢”。 泡沫是个好东西，有人将此类比于啤酒的泡沫，说啤酒的泡沫多了肯定不是好事，但啤酒没有泡沫也未必就是好事，啤酒的很多营养与独特味道都在泡沫中。专门有人只喜欢品尝啤酒的泡沫。 每次加息都会加重业主的压力，而且那压力来自利息的加重，在能源价格的上涨趋势难以遏制，在市场与就业的竞争等等方面。记得在2005年冬季美国加息周期接近尾声的时候，每个星期都有数以十万计的房奴们转变成为流离失所，投资打了水漂。 在市场中价格走势是遵循波浪理论的，而且上升的速度总是比下跌的速度慢周期长，处在上升阶段的人总是希望上升结束的时候最好迟一些才来临，而处在下降通道，总是希望下降的周期结束得快一些。 这些客观与心理因素的结合，很难不让人想到银行的挤兑原理，而当下，基金销售遭遇冷漠与遭遇赎回已经在印证这一原理。 7月的那次加息之后，笔者在一篇文章中不无担忧地说“随着加息，美国越来越多的业主被房子所累而破产，不知道压倒房奴的最后一根稻草何时来临”。 当然，笔者目前没有房贷的压力，难免被人笑为“吃不到葡萄的狐狸”，或者认为是站着说话不腰疼。 笔者所担心的是在如此多管齐下的影响下，越来越多的房奴由于各种原因而破产，而那些买不起房子的人依然无力承担上涨的房价。同时房地产是流动性很差的资产，这一因素与大家都挤破头去争相卖房的因素相结合，是否会使得房价呈现剧烈下跌的局面？衍生效应进一步拖累中国总体经济的走势？ 毕竟房地产以及相关的产业链依然是中国经济难以缺少的支柱，届时，房奴们所面临的本息的压力就会如同一副枷锁，而且这副枷锁要想解套也不会如股市般容易，说斩仓就可以出得去的。 如此，中国将陷入新一轮的“次级债”的旋涡，假如面临那样的境地，来救驾的会是谁呢？ 8226;首创“B2M”电子商务模式的芝麻客www.zhimake.com，COO 8226;电话：13269258122 8226;MSN:[email protected] 8226;QQ：469063961 8226;E-mail：[email protected] 8226;原创外汇评论主页：http://blog.hexun.com/chunbao/default.html
