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从2007年上半年开始的美国次按危机，引起了国际金融市场一次又一次震荡，也引起了美国经济面对前所未有的困难。有人说，美国次按危机可能是引起美国经济衰退的诱因。尽管这样的说法有点言过其实，但是美国次按危机的严重性，无论是对美国本土经济来说，还是对国际金融市场来说，其所造成的严重的负面影响是谁也不可低估的事情。 按理来说，美国次按危机，本来是一个小概率的事件，但是为什么会发展到目前这种严重的金融事件？这当然与美国的次级按揭贷款的证券化、衍生品化有关，就是这些证券化产品把不大的按揭贷款的风险无限地放大。但根源上还是美国次级按揭贷款的问题。但是，正是美国这种仅占整个按揭贷款比重仅为13-15%次级按揭贷款，由于证券化把这里的风险无限放大，从而造成美国及世界金融市场的严重的危机。其教训之深刻是无以复加了。 对于中国来说，从1998年房地产市场个人住房按揭贷款快速发展以来，房地产市场得到快速的发展与繁荣。而房地产市场的快速发展，是在银行信贷金融支持下，房价才出现前所未有的飚升。如果从1998年为基期来计算，那么全国的不少地方的房价可能会上涨了4-5倍，甚至10倍以上。但是，也同样是7-8年的时间，美国的房价上涨仅是50%，从2006年起美国的房价上涨逆转，次按的问题在房价之后自然地显露出来。 其实，在中国，有两个问题比美国次按问题更为严重，一是房价上涨，在同样的时间里，中国房价上涨远大于美国几倍。二是美国次按的贷款人，尽管其信用是次级信用，但他们还是有信用评级的。但是在中国，进入住房按揭信贷的人，由于没有信用评级，由于在359号文件之前，只要个人购买住房都能够从银行获得贷款，甚至于银行都是采取优惠的政策，因此，中国住房按揭信贷人的信用肯定会低美国次按贷款人的信用，这种贷款面对的风险也一定会高。 同时，在这里有两个问题，一是由于中国房价上涨快于美国房价上涨几倍，那么中国的住房泡沫风险肯定要远大于美国房价上涨的风险。二是中国的个人住房按揭贷款人的信用要低于美国次按贷款人，这就使得如果中国房价下跌，其面对的银行信贷风险要高于美国次按危机。可以说，正因为，以上的理由，央行出台了加强银行信贷管理的359号文件。 有人现在正在大肆宣传，目前中国的高房价是合理的，目前中国的房地产投资比例较低。当然，真的是这样，则是中国之万幸。因为，如果真的中国的高房价是合理，如果真的中国房地产市场投资比例较低，那么中国房地产市场出现次按危机的机率就会减小。 但是实际情况并不是如此。只要看一下，2007年中国个人住房按揭贷款的增加额（9000多亿，是2006年3倍多，是2007年银行信贷增加四分之一），就知道有多少人在利用银行信贷的金融杠杆在投资或炒作房地产，中国房地产市场投资比例有多高。还有，更好的佐证是，央行从2007年四季度开始对银行信贷一管紧，房地产市场全面问题就暴露无遗。也就是说，这些现象都表明，国内不少地方的房地产市场，特别是那些房价上涨过快的地方，基本上是房地产市场炒作推高的结果。如果说政府不对这些问题严密的关注，不采取有效政策，那么中国银行信贷赴美国次按危机的后尘也就不远了。 从最近年看到消息表明，北京市，由于各家银行对个人住房按揭贷款申请一规范，就有一半以上希望进入住房按揭贷款的人无法进入这个市场，而即使经过审查可进入这个按揭贷款的人，也不一定能够同以往那么按照个人意愿从银行获得所需要的贷款。为什么？因为，资格准入只是个人住房按揭贷款第一关，第二关、第三关等还有首付比例、利率不同、贷款额度等不同的要求。在这样的情况下，当然会更多的人无法便利利用银行信贷的金融进入房地产炒作与投资了。 也就是说，央行为防止中国银行赴美国次按危机之后尘，只要对现有的信贷管理政策认真实施，房地产个人住房按揭贷款的许多问题都暴露出现了。比如，个人住房按揭贷款资格审查（即月按揭还款额不得超过家庭可支配收入50%），第二套住房信贷优惠政策取消等。这些政策并没有多少特别的事情，只是如何来加强个人住房信贷政策的管理。 总之，美国次按危机已经触目惊心了，所造成危害与负面影响已经无可复加了，因此，中央一定要以此为鉴，严格要求国内商业银行加强对个人住房按揭贷款的管理。在个人住房按揭贷款资格及第二套住房的审查上，只要与个人所得税税单、银行工资对账单、个人信用及单位工资单相结合，一些人要造假是不容易的。同是，要使这些规则得以实施，还得对商业银行信贷员及管理者有一套严厉处罚政策。对于商业银行的信贷员或管理者，谁不遵守规则就严厉处罚谁。在这样的情况下，359号文件及452号文件谁敢不认真执行？而这一点是保证中国不赴美国次按危机的关键所在，也是中国房地产健康持续发展关键所在。
