第11节:第三章(3)



系列专题:《中国企业如何进行结构变革:登顶之舞》

  对于中国的房地产行业来说,孙宏斌的所谓破坏行动完全是一 种创新贡献。顺驰集团无非是在挑战权威,挑战经验,挑战习惯。

  顺驰集团的挑战,有利于这个行业从幼稚走向成熟,有利于全行业 竞争能力的提高。中国房地产行业在2003年之前,几乎是一个没 有竞争的行业。从年销售收入十几亿元的企业,到年销售收入只有 几千万元的小企业;从资产规模几十亿元的企业,到资产规模几千 万元的小企业,它们全都可以生存,全都可以赚利润。即使在同一 个城市里,成百家乃至上千家开发商,大家都可以活得很好,大家 都可以相安无事。有些企业财富积累快一些、多一些,有些企业财 富积累慢一些、少一些。我们很少听说有哪家房地产企业关门或者 亏损。我们只知道证券市场那一千多家上市公司中,不断有企业把 资金投入到房地产行业,用房地产赚取的利润去改善它们年终的财 务报表。中国房地产行业在2003年之前已经有10年历史。一个有 10年历史的行业,它的竞争状况如此,实际上是不正常的。

  一直到今天,中国的房地产行业始终是一个自娱自乐也很自闭 的行业。这个行业消费着中国最多的名车,消费着中国最多的高尔 夫球证。这个行业的企业家似乎比其他行业的企业家更具才情和个 性,他们可以出任时尚产品的代言人;他们可以建立一个组织,在 全国各地召开各式各样的会议,把一堆高尚或者不高尚的议题都凑 到一起,论资排辈地让每位到会者有份量不同的发言机会,或者听 会机会。我曾经是这个组织的成员,去参加过一次会议。那个城市 的记者们、官员们蜂拥而至。我一方面感觉到这个群体的影响力, 另一方面感觉这像是在做秀。顺驰集团在这样一个行业里面,它的 挑战等于往这个行业注入了一些好斗的东西,这就破坏了行业原有 的和谐。顺驰集团选择了一个非常恰当的时机,来发动自己赶超领 先者的挑战。2003年,注定是中国房地产行业的一个转折里程碑。

  在这一年,中央政府出台政策,明令改变土地转让方式。新的转让 方式是土地招投标、土地拍卖、土地挂牌,行业人士后来把这三种 转让方式合并起来,简称为“招拍挂”。新的土地转让方式,较之 传统的协议转让方式更加公开化,更富竞争性。这使得开发商的项 目成本大大增加。

  土地转让方式的变革,成为中国房地产行业的一个大的拐点。

 第11节:第三章(3)
  当然,行业中的大多数企业不会欢迎这样的转变。因为,开发商获 得土地的难度加大了,成本增加了。但是,无论企业愿不愿意,土 地作为一种稀缺的国家资源,政府改变对它的经营方式,任何人是 无法阻挠的。顺驰集团公开提出戴尔速度和在全国跑马圈地也是在 2003年。我相信这不是巧合。孙宏斌需要一个机会,一个行业发生 巨大变化的机会。然后,他可以利用这个机会,让自己的企业运作 理念和项目运作理念能够付诸实践。当整个行业还处在土地协议转 让、分期付款那样一种状态的时候,孙宏斌的戴尔速度实际上是没 有太大意义的。因为在旧的土地经营方式下,开发商不仅仅土地成 本低,财务成本也很低。土地是可以分期付款的,开发多少土地付 清多少土地款。你可以一次与政府签定一千亩土地的协议,然后一 百亩一百亩开发,每开发一百亩就付清一百亩土地的钱。资金成本 低了,还可以等土地慢慢增值。在这样的情况下,孙宏斌去追求项 目开发速度,追求资金快速流转是没有意义的。

  但是,土地转让方式的改变,给了孙宏斌以速度显身手的机 会。他要在一个慢鱼成群的行业中争当快鱼。所以,当2003年销 售收入只有40亿元的顺驰集团喊出2004年要实现销售收入100亿 元的时候,几乎所有人都不相信,都认为孙宏斌在吹牛,在哗众取 宠。当然,这样一种增长也的确让人难以置信。这个行业已经习惯 了一种慢慢吞吞的节奏,习惯了一个项目做5年甚至8年。突然间 有人喊出150%的增长目标,而且还是在40亿元这样一个不小的基 础之上,怎么会有人相信呢?假如相信孙宏斌能够创造这样的速 度,不是等于说自己过去发展速度太慢、太无能吗?孙宏斌发现了这个 行业的软肋,又发现了这个行业拐点的来临,然后他开始推行自己 的速度理念。  

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