爱华网不甘心停留第二梯队 挥舞120亿逆势扩张 一笔高达90亿元的收购案，近日在上海房地产市场掀起了不小的风浪，事件的主角为融创中国控股有限公司（以下简称“融创”，01918.HK）和绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城”，03900.HK）。 3月17日晚，融创和绿城发布联合公告称，双方将以90.19亿元的代价购入卖方全资子公司Golden Regal Limited 100%股权，并借此获得后者位于上海黄浦江的9个地产项目，建筑面积为72.44万平方米。 这是双方自2012年6月份牵手以来的一次重磅收购，根据协议，融创及绿城将分别支付总收购款的一半，由内部资源拨付。但此次收购项目业绩报表会并入融创，主导一方仍在融创。 不甘心停留在第二梯队的融创一直希望通过快速的扩张冲击房地产市场的第一阵营。然而市场不禁质问，融创是否能有足够的实力和胃口来消化掉这个巨无霸项目？融创主席兼首席执行官孙宏斌在3月26日举行的公司2012年业绩发布会上透露称，早前公司配股融资20亿港元，主要与收购上海项目有关。 此外，尽管融创去年土储面积已经同比增长近翻番，但孙宏斌还表示，融创今年可售货量达462万平方米，销售额将大幅上升，故买地能力胜过去年。在他看来，“国五条”对市场影响不大，政府对楼价目标更为务实，下一步手段将更市场化，而公司着眼收购合适的土地。人们仿佛又在融创身上看到了当年顺驰时期激进的影子。而孙宏斌在接受记者采访时反复强调，外界不应把顺驰与融创混为一谈，融创也不会像顺驰那样冒进，并且试图用业绩来化解外界对他的质疑。 90亿再吞上海巨无霸项目 “早前公司配股主要与收购上海项目有关，因属境外交易须使用外汇。”融创主席兼首席执行官孙宏斌在3月26日举行的公司2012年业绩发布会上如是称。今年1月份，公司配售3亿股新股，集资20.1亿港元。 “从所签订的条款细节来看，融创和绿城这次资金压力并不算大。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，整个收购事项的付款流程非常长，双方完全可以先用之前融创绿城合营公司赚的钱付首期，然后通过销售这个项目回笼资金来付后期的账款。 事实上，从协议内容来看的确如此，除了1000万美元的诚意金外，卖方要求的剩余资金共分为四期支付，不过前三期需要支付的款项很少，仅有18亿元，最大的一笔款项只需在签署股权交易协议后210天（7个月）内支付。 绿城集团常务副主席兼行政总裁寿柏年也在日前绿城业绩会上坦承，就资金方面，这次联合收购项目真正动用到融创和绿城内部资源的数字并不大。据他介绍，除了通过自有资金解决以外，双方公司还会通过银行对并购行为的支持贷款。此外，融创绿城合营公司目前旗下已有10个项目，可以产生大量的现金流，这些资金也可以用来支持该项目。 尽管公告并未透露卖方具体身份信息，但时代周报记者从消息人士处获知，卖方公司由新世界荣誉主席郑裕彤的女婿兼新世界副主席杜惠恺私人持有。据了解，上述9个项目的土地使用权早在1993年就已被新世界集团掌控，后在2009年转售给杜惠恺持有的丰盛控股。目前，地块上已有部分发展为“丰盛皇朝”的住宅项目，根据上海网站房地产的信息，其目前网上报价为6.8万元/平方米。 在上海卢湾区的内环内地段，这样的价格并不算高。同处浦西世博板块的绿地卢湾CBD住宅项目，网签参考价已经达到8.3万元/平方米。尽管如此，丰盛皇朝自开盘以来，一直处于“老大难”的销售状态，网上房地产信息显示，自2010年4月开盘以来，其309套房源仅共计售出78套，去化率仅为25%。 “除了港资开发商惯有的囤房等慢动作因素外，丰盛皇朝户型结构不讨消费者喜欢也是其去化慢的很大因素。”有不愿具名的上海某房企营销总监王先生（化名）对时代周报记者介绍称，地块位置好，是上海内环之内的绝版地块，此次收购折算下来的12450元/平方米的收购价格相当划算。 以强势销售见长的融创，会如何制定销售计划？融创中国品牌总监刘晓婧在接受时代周报记者采访时表示，她也并不清楚日后双方会如何分工以及具体的销售细节问题，目前该协议还是意向性框架协议，公司希望近期完成该项协议的签订。 不甘心停留在第二梯队 从本次收购协议条款来看，董事会5名成员中，融创占据3名，不难看出，项目主导一方仍在融创。而对于觊觎华东市场的融创来说，这只是其近两年四处攻城略地的最新一举。 2012年6月份，公司与绿城股权合作顺势得来长三角9个项目。仅这一项合作，融创方面就获得可售总建筑面积367.8万平方米，其中权益建筑面积为103.8万平方米。随后，融创还分别联手绿城、保利、九龙仓等企业，花费近70亿元在浦东新兴别墅区内拿下3幅地块。在杭州，融创也以超15亿元的代价，通过直接拿地或收购世茂房地产项目股权等方式，取得了进杭州的两张门票。 事实上，放眼全国，扩张已经成为融创身上最明显的标签之一，除了沪杭等地，在其重点布局的京、津、渝、杭等区域，其均重金覆盖，土地规模在短期内的增长速度相当快。时代周报记者发现，在大本营天津和相隔120公里的北京，融创也先后花费超36亿元布局。根据其3月25日晚间公布的2012年年报，截至2012年12月31日，融创土地储备为1360万平方米，其中权益土地储备为约829万平方米。而此前公司公布的数据还显示，仅去年一年，新增土地储备为742万平方米，用于买地的金额达到120亿元，成为在土地方面进攻最凶猛的房地产企业之一。 尽管如此，融创还在寻求新的拿地机会。“融创今年可售货量达462万平方米，销售将大幅上升，故买地能力胜去年，重点为公司已进入城市，尤其是上海、苏州和无锡，如机会好不排除新进入一至两个城市。”孙宏斌称。 有人担心孙宏斌拿地过于激进，会重蹈覆辙。尽管如今东山再起的孙宏斌已经处处谨慎，但顺驰时期的标签—高周转、高杠杆、激进等味道依旧能在融创身上找到影子。在此轮逆势扩张中，同样有分析将融创的行为比喻成行走在刀尖上。 事实上，早在2012年初，融创董事长孙宏斌就曾指出，“融创面临的最主要的挑战不是现金流和价格，而是规模再扩大的问题”。 “确实规模很重要，不到一定规模，资本市场不认你。我们去年10月，发债时利率是12.5%，现在已到8%以上，今后发债就在这个水平。”孙宏斌称，企业规模小，是很难被认可的。如果是全国性的公司，前二十名任何时候都不用担心融资。而且，降低整体成本2-3个百分点很容易。 兰德咨询总监宋延庆曾分析称，目前所有（销售额）二三百亿的企业都进入了一个高速扩张的时代，融创也不例外。以掌舵手孙宏斌的个性，融创更是不会甘心停留在第二梯队。 设定拿地回报率红线 不断拿地扩张，让外界再次聚焦融创的资金问题。基于顺驰的“前车之鉴”，融创在资金面的风吹草动都会引发市场的关注，无论是试图发债、信托融资，抑或股权收购，关于负债率的争论一直是融创中国上市后的主要话题。 事实上，从2010年的销售83.34亿元，到2011年的192亿元，再到2012年的356亿元，相伴融创这一轮高速发展的销售业绩的，不能回避的是持续高涨的资产负债率。据公司历年财报显示，过去两年中，融创的资产负债率均维持在100%的高位。 今年最新的2012年财报显示，公司截至去年底净负债率已由104%降至78.9%，但与较早披露年报的一线房企相比，融创的净负债率仍处于高位，如万科、招商、华侨城等24家大中型上市房企截至去年底的总资产负债率平均值73.1%，而日前公布年报的其合作伙伴绿城，净资产负债率已经降至49%。
孙宏斌在接受记者采访时反复强调，外界不应把顺驰与融创混为一谈，而融创也不会像顺驰那样冒进。 “现在我做事不再像以前那么极端，经历过一番波折，我在经营和管理公司的时候已经变得更加务实。”孙宏斌称，融创高层对资金的安全性下了相当大的工夫，公司不会在短期内过于追求规模的扩大，而是会更加关注成本的增长和手中有多少现金。 他还指出，融创将主要在发达城市进行投资开发，每年拿地的金额将与公司的能力相匹配。而融创一年里新拿地的金额，将被控制在100亿-200亿元。而他所强调的拿地纪律即是，针对具体城市的具体地块，对土地的毛利率以及内部回报率设定严格测算，一旦超过该红线，无论多喜欢，融创都立刻不会再举牌。具体毛利率红线不能低于30%。 同样，融创也在力求控制信托的使用比例，降低融资成本。孙宏斌此前曾透露，今年融创将不再使用利率超过13%的信用贷，而去年这一红线比例为15%。此外，融创一度也曾筹备地产基金，但由于成本超出上限而暂时搁置。据孙宏斌透露，融创目前主要通过现金流以及开发贷来实现杠杆开发，希望未来融资成本可逐步降低。数据显示，截至去年底，公司手持现金约122亿元，销债率（销售额/净负债）接近1.2。 此外，孙宏斌想让大家看见他与顺驰时代的不同，并且试图用业绩来化解外界对他的质疑。据了解，融创今年定下450亿元的销售目标，而上海融创绿城2013年的销售指标将达300亿元，比之2012年业绩增长233%。
