爱华网很快，房地产及其市场价格趋势将会再一次成为人们关注的焦点，但是，始终人们都只是在关注房价的高或低，这种市场分析和理论研究的思路和方法对于我们正确认识中国的房地产市场是极其有害的。
对于他们，最有力的证明就是美国的次贷危机对全球金融市场的危害，并将这种可能性加载在中国经济之上。美国的次贷危机实质上是金融事件，并且属于金融工具的过渡使用所致。在我国并没有像美国那样的发达而丰富的金融产品和体系，我们所能够看到的也就是个别的房屋按揭断供，我始终不相信我国的房地产市场会导致银行的流动性危机（喜欢数据的人，可以看看房地产信贷在银行信贷总额和资产规模中的份额）。
在一个完备的市场体系里，特别是涉及到金融或资本的市场领域，对于价值的判断就会成为这个领域内投资的基础。
我们在此谈论房价估值，并不是为了说明我国房价的高或者低，是想从市场的价值比较来说明如何正确理解我国的房地产市场。
也许在许多专家眼里，估值是需要建立数据库和分析模型的，但是，对于如此庞大和复杂的中国房地产市场，单一的建立一个模型仍然是不足够的；另一个重要的理由，不同区域的市场结构和消费结构都是不一样的。
在房地产领域，唯一相同的是，房屋价格的构成。
一年以前，国内很多三线城市或县级区域的房屋销售价格仅仅在1000元左右，而目前这些地区的大多数房屋的建安成本已经突破了这个水平。农民建房的直接成本也接近600元了。
这个构成当然就是房价估值的基础，但是，影响到估值结果的却是这些构成元素在整体经济中的被影响程度。
法定的房价构成包括：土地成本、建安成本、管理成本、预期利润、税金等。但是，不可忽略的一个最重要的成本构成，开发过程中的灰色支出。这种灰色支出涵盖了项目开发全部流程的各个环节。
实际上，每一个房地产项目的价格核定都是相似的，那种随机随意上调或下调销售价格的房地产还是少数，绝大多数开发商对于定价都会非常慎重。
目前，随着政府以及市场对房屋规划设计和建造条件改变和提高，在新材料应用、人工及材料造价上涨和公建费用分摊等方面，共同导致房屋的建安成本较一年前上涨了近40%，远大于CPI变动的贡献。
在房地产市场成熟度提高的背景下，市场竞争加剧，开发项目的营销、策划及顾问费用已经成为每一个开发项目必备支出，随着开发项目管理和运营专业化程度的提高，越来越多的职业经理人队伍的形成，带动开发企业管理和运营成本成倍上升。
土地资源稀缺在市场环境中导致价格及其商品价格的增长是确定无疑的，但是随着稀缺而来的灰色支出及其相关成本的增加，对于房屋价格及其上涨的贡献是极其明显的。这种支出除了直接的行贿和利益分配之外，还被演变成更多的社会强势资源借机提前攫取既得利益，其对房屋价格的贡献成分不会低于5-10%。
开发企业资金的主要来源包括证券市场融资、银行融资、民间融资和境外融资，不管是市场化机制还是灰色机制，它们的成本支出都是一个不小的比例。其中可以显见的是银行融资的实际成本已经上升到25—30%左右（包括利息支出以及维系银企信贷关系的费用支出）。
唯一可以见效的是开发企业在税务体系中的成本支出被低税率（税负）、税收减免、税收缓交等抵消。因此，虽然我国不断在加强对房地产企业的税收管理，税金的变动对于房价的影响总是微乎其微。
房价估值的目的，并不是为了说明房屋交易价格高或者低，而是指明房屋价格的适度及其对价的有效性。
在目前市场情境中，人们最关心的就是目前的房价值不值？以及它会不会下跌？这种意识恰恰在表明人们在对房价进行估值判断一级这种判断的偏颇所在。
实际上，市场本身已经对这种估值和判断给出了结论，同时，那些基于非理性而推动的房屋价格也在回归到其应有的价值水平，但是，它们都只是个案。。
谈到房价的估值，就必然要涉及估值所推断的市场风险，不能够正确面对估值，当然就不能够准确判断风险，这就是那些只盯住房价高低的人们所忽略的，也是所缺乏的经验。
房价估值除了它的构成之外，重要的还是与市场相关的需求关系，房价的高低始终与需求挂钩，因此，在对房价估值的时候，必须依据市场需求程度来确定。这种价值变动通常决定了房价高低的真实性，也是导致房价估值风险因素的主要动力。所以，我们说，在房价构成基本确定和稳定的条件下，掌握市场需求，就能够准确的判断房价估值。
一方面社会大众的购房需求不断上升，另一方面大众都在期盼房价下跌。这种集体无意识行为和决定已经严重违背市场规律，必然导致更进一步的非理性消费，其结果就是在不恰当的时候入市，不是没有更好的选择，就是盲目跟风（这种现象在股市里已经是一个极其普遍的了）。
学会正确估值，就不会有仇富心态，就不会不顾市场规律。
这也是基本的市场交易能力。
