爱华网中国房地产业经过20多年的风雨历程，已从低端的有形竞争步入到无形的竞争时期，八九十年代是地段、质量、环境和价格的竞争，而今是服务、品牌及更高端的文化竞争的时代。
房地产企业相对其他行业企业而言规模大、资金密集，应当说对管理的要求更高、制度更完善、企业文化更成熟，但现实却是我国房地产企业的文化建设却远远落后于其他行业企业，特别是制造业和服务业。甚至很多企业可以说根本没什么企业文化，如果有基本也是伪文化和劣文化。
企业文化是永续的高品质生产力，是企业文明进步的标志。文化是一种传统、一种机制，也是一种使企业向前发展的力量，成熟期的房地产市场，企业的竞争最终是企业文化的竞争。
企业文化有两个核心要素：内化的企业管理机制和外化的企业形象。
内化的企业机制要以人为本，体现企业的价值取向、经营哲学、行为规范、管理风格的管理制度,并能得到员工和业主对企业的愿景、使命和核心价值的共同认知，起到强烈凝聚力和向心力的作用；外化的企业形象集中体现就是企业品牌和企业的社会责任感。
地产企业应该根植于文化、社会、环境、信念打造自己的企业文化的品牌模式，这种品牌不仅展示的是其知名度，更关键的是美誉度；房地产作为一种社会功能很强的产业，企业应当有更好的社会责任感，社会责任感是企业文化基本的元素，也是企业外化的感召力。
遗憾的是国内大小近4万家地产企业有企业文化意识的为数不多，意识到且能身体力行的更是凤毛麟角。由于先天性的文化底蕴不足，中国房地产企业文化的缺失使企业失去了文化这一核心的生产力和核心竞争力，得了难以昂胸阔步的软骨病，所以打造永续经营的组织和基业常青的地产企业显得步履维艰。
地产企业文化先天不足
随着中国经济的发展，房地产市场迎来了几个黄金期，使得各类的地产企业获得长足的发展，进而完成了原始积累，但很多地产企业原有的江湖习气并没因此改变，这样就造成了房地产开发商的社会不良形象，企业没有文化涵养成了社会诟病的口实。
为什么房地产企业普遍没有成熟的企业文化呢？
一是由于房地产企业大多起点低，很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的文化底蕴；其次是企业历史短，还有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目而公司，企业创建的目的很直接——瞄准房地产暴利空间。企业全部文化的核心在于获取项目收益，谋求生存，企业没有长期的远景目标。所以这就造成了房地产企业先天不足——惟利是图，投机钻营。在这种状态下，房地产公司很难产生优质文化，拉拢领导获得批地，腐蚀职能部门获得各项手续，攀结银行融得贷款是他们的主流潜文化。
所以著名学者张维迎的一句不经意的调侃话却广为流传“房地产30%是大骗，30%是中骗，30%是小骗，只有10%可信，但是你不知道谁是那10%……”，虽然过激但也不乏市场认同感。
当然也有相当部分的企业在完成原始积累后，管理迅速转型，由完全的老板意志而转换为现代企业治理，由单纯的投机取利演进为制定企业发展规划、愿境，并明确企业的社会责任，由不择手段圈地卖房改进到注意提高产品质量、改善服务水平，这样就形成了企业文化的雏形。
随着企业规模的扩大和实力的增强，特别是国家对房地产政策的完善，使得企业的竞争逐步走向市场化，原来那种空手套白狼的爆发模式的生成空间越来越小，这就要求企业必须有一个与发展相匹配的管理模式，这样一大批受过高等教育、有着良好市场经验的高素质人才进入到房地产企业队伍，改变了原有的靠酒瓶公关拳头管理的领导团队，使得企业治理水平得到提高，现代企业文化得到培育和发展。
当然其中也不乏一部分“家教”厚重的国有地产企业，他们系出名门，先天的政府资源、金融资源充沛，自然少了些江湖习气，在管理上有较好的基础和优良的传统，企业文化相对成型，他们的管理模式也有较好传承。但这也决不意味着他们就没有原罪，他们成长更是利用了他们的嫡系血脉，获得其他企业难以获取的资源，通过不正当的竞争或不公平的竞争发展起来，他们的成长也少不了对弱势群体的合法利益侵占，他们的罪孽丝毫不比民营地产企业少，只不过他们有着政府的牌子，就有了合法的外衣，不象民营企业那样要打打杀杀才能行走江湖。另外国有地产企业由于所有权与经营权的分离，造成所有者缺位，企业的效率低下，派系丛生、明争暗斗、内耗严重几乎是他们的通病，所以国有地产企业文化很多看似完善，实则是两张皮，明里一套暗里又一套，从上到下基本口是心非。这样的企业文化很多是伪文化！
不可否认部分民营企业的创建者不乏一些民间精英和体制内下海的儒商，他们有着清晰的愿境、敏锐的商业感觉和理性的判断，他们自身的气质和修养使他们的管理更为规范，他们扑捉商机的能力和博大的商业计划使他们的企业有着明确的战略，他们的知识结构给企业带来了全新的管理理念，他们可能更尊重员工和消费者的价值，以人为本是他们口头禅。但这决不意味着他们就自身清白，他们的毛孔里同样滴着肮脏的原始积累的血，他们同样要利用社会的潜规则和官场的腐败进行“交易”和“置换”，只不过他们做得隐蔽而优雅，甚至他们还打着科技、人文、环保等不同的旗帜，看似冠冕堂皇，本质并无太大差异。当然这并不是说他们人性是何等丑恶的，也有生存的迫使，人毕竟是环境的产物，离不开大环境。但他们既当婊子又立牌坊就不对了，对别人指手画脚俨然以教父或家长自居就更不对了。他们的企业文化看似富丽堂皇，其实缺乏推敲，更不必说真诚了！他们的员工并没有真正的认同感。成熟的企业的文化是员工都从内心深处认同并自觉遵守公司价值观、制度、行为方式，企业具有强大的内部凝聚力。
文化缺失造成企业人格分裂
中国房地产的发展对中国经济有极大的促进作用，对全国GDP增长的贡献率(包括直接贡献率和关联贡献率)2000-2003年间平均是17.26%；2003年之后对GDP贡献率每年不低于2.5个百分点，房地产业是拉动国民经济增长的主要行业。其中房地产开发商功不可没。
但由于成长环境和发展基础先天不足而造成人格分裂，他们的负价值同样不可低估。中国地产商在商战中很清楚哪些是有效资源，哪些是高效资源，他们很清楚只要解决了土地问题和资金问题，其他的问题都好办，对于各类手续办理，他们只要用“糖衣炮弹”就屡试不爽，而对失地农民和拆迁户就只有炮弹了。
为了通关，他们利用了官场的腐败，同样由于他们行贿也成全腐败，恶化了社会环境；他们投机钻营搅乱了供需市场，制造经济泡沫，给国家带来潜在的经济风险；在对待拆迁户和失地农民时又以强凌弱，缺乏社会责任，制造社会不安定和不和谐。
企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化，企业的进步与人的进步在某种意义上说是同时的。企业的愿景、使命、价值观不单单是口号，而是对员工、消费者和社会的责任和承诺。企业文化的成熟需要不断的积累和沉淀，同时也需要不断的革新，才可有旺盛的生命力，企业文化奠基人劳伦斯8226;米勒说过：“企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去、超越自我、展望未来，建立新的价值观和企业文化——坚持创新、改造自己、追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉……”
房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于先进的企业文化。
企业品牌形象另一个外在表现就是企业的社会责任感。尤其是作为一种依靠公共资源发展的产业，良好的社会责任感是房地产企业的基本素养。
其一，房地产是高利润行业，实际平均利润在20%以上，这一利润率相对其他行业企业而言简直可以说是暴利。这些利润一部分是企业创造的，还有一部分是相应的其它社会组成部分创造的，因此房地产企业拿出相应比例的利润作公益事业是理所当然的；其二，房地产企业是资金密集型企业，综合各方资金来源，可以说70%以上的资金直接或间接来源于银行，而银行的钱大部分（约14万亿元）又来自居民的存款，一旦房地产企业有破产的风险，银行实际承担了绝大部分，而银行也是企业，银行破产首先损失的广大储户。这样的事情在个别地方的商业性金融机构已经出现过！因此房地产企业的风险实际还在社会，其为社会做些公益事情是理所当然的；其三， 房地产企业占有的资源是最为宝贵的不可再生的土地资源，我国的土地性质分为国有和集体所有两种，无论哪一种都是公共资源，占有公共资源，就有为公共服务的义务。
今年初，中华慈善总会发起了“中国房地产企业社会责任现状调查”，结果显示，有64.71%的网友认为，房地产企业和房地产开发商并不具有社会责任感；有89.41%的网友不认为中国(北京)房地产企业和老总乐善好施。当然这里边有历史的因素，也有文化、制度及政策的原因，但根本原因是中国地产企业家的社会责任感差，缺乏起码的社会公民意识！
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