爱华网随着美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司申请破产保护，美国银行收购美林，以及美联储宣布向AIG提供850亿美元紧急贷款，由次贷引发的全球金融危机有愈演愈烈之势，并且正逐步向实体经济转移。次贷危机虽然始于美国房地产业，但它对中国经济尤其是中国房地产行业的冲击不容忽视。下面，笔者将通过对宏观和重庆经济形势的分析，来揭示当前形势下房地产行业所存在的风险及其对银行的影响。
一、当前宏观经济形势
（一）全球经济放缓趋势明显。受次级贷风波影响美国经济减缓明显，政府实施的一系列措施如注巨资入短期资本市场、出台刺激经济的一揽子方案等都未能彻底消除次级贷引起的消极影响，与美国金融市场关联度较高的欧洲日本市场受到较大的影响，几大经济体经济下滑几成定局，全球经济放缓趋势明显。
（二）全国楼市全面回落。受国家宏观经济的影响，量价齐跌从珠三角漫延到长三角，楼市最坚挺的上海北京也未能幸免，今年第三季度数据显示两地房价已出现拐点，进入下行通道，标志着全国楼市全面回落，到达底部反弹的时间还有待进一步观察判断。
（三）宏观调控目标转变。从今年6月后国家未出台更严厉的调控政策，而7月中央经济形势分析会确定宏观调控首要任务从“双防”（即防止经济由偏快转向过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀）变为“一保一控”（即保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨），体现了决策层对经济增长更加重视，在保证政策整体稳定性和延续性的基础上，局部性、结构性的微调可能性较大。
（四）二套房政策有望部分松绑。二套房政策有效抑制了投资及投机行为，但同时也抑制了合理的换房需求，预计不久会出台新政策，对合理的换房需求行为放行，从而刺激楼市。
（五）地方政府出台优惠政策刺激房市。成都、武汉、厦门、重庆等多个城市地方政府出台优惠政策刺激房市，中央政府并未进行干预，说明决策层对当前房地产调控效果较满意，对地方政府的微调也持观望态度。
总的来说宏观形势未发生实质性转变，但政策调控有回暖趋势。
二、重庆经济形势
（一）重庆经济增长势头好。从经济指标看，今年上半年重庆的6个指标都非常好，1～6月全市GDP增长15.2%，投资增长30%，规模以上工业销售增长34%，外贸进出口增长46%，平均贷款余额增长18%，财政税收增长40%，总体分析重庆是唯一地处西部的直辖市，目前经济总量较小，中央的优惠政策较多，后发优势强，未来几年经济增长势头好。
（二）北部新区有望成为中国第三新区。重庆正在其所辖的北部新区，谋划一个类似于上海浦东新区和天津滨海新区的国家级经济新区，为推进重庆市统筹城乡综合配套改革，重庆向中央申请了12项涉及财税、金融、土地等方面的政策支持，其中9项已获得国家部委的基本认可，在这9项政策中，便包括批准重庆北部新区为国家级经济开放新区，成为全国内陆开放示范区，近期可能出台的中央支持重庆综改试验的系列优惠政策中有一项重要内容，就是要把北部新区提档升级，比照上海浦东、天津滨海两大新区，将其打造成中国第三新区，带动重庆，乃至西部经济社会发展，缩短东西差距。北部新区一旦成为中国第三新区，将极大拉动重庆地方经济发展，房地产行业也将有一个大的发展。
（三）重庆农民进城购房免契税政策解析。重庆市财政局8月12日出台农民购买商品住房契税优惠政策，在这个时期推出这个税收优惠政策，有一点政府托市的意思，透露出的政策信号是政府利用政策手段调控房地产市场，刺激市场信心，打破农村居民的观望局面，在重庆这个农村人口众多的城市对房地产市场还是会产生一定刺激作用，特别是对90平方米以下房源的需求有一定推动。
总的来说重庆形势较好，经济增长强劲，试验区优惠政策逐步落实，发展后劲足，地方政府对房地产市场发展支持力度大。
三、重庆房地产市场供需走势分析
（一）总体情况分析
奇帆副市长近期在第四届中国地产金融年会西南峰会上说，从总量上讲任何一个地方房地产市场都会出现“饱和”，衡量是否“饱和”按建筑面积计算，可以以人均住房面积30平方米为标准，这是一个总量控制问题。目前重庆城市总人口1000多万，人均住房面积25平方米，按照人均30平方米计算，总量需要增加建设6000万平方米；随着城市扩大，20年后重庆城市人口将达到2000万，同样按照人均30平方米计算，需要增加3亿多平方米，也就是说，未来20年内重庆总体需要增加3.5-3.6亿平方米住房，年均2000多万平方米，这是一个必须恪守的总量指标。从市政府公布的住房建设计划来看，08年住房计划2500万方，09年住房计划3100万方，同时加大了政府保障性住房的比例，从长期来看市政府基本能够控制供需结构保持平衡。从近期情况分析，去年大部分时间市场处于供不应求状况，去年一年的销量为3500万方，比前年多销售了1300万方，这里面一部分为透支消费，一部分为投资，从今年一月开始市场陡然转变为供大于求，1-5月全市销售量基本与去年持平，但供应量大增，同时去年多销售的部分也将在今后2-3年内逐步冲销需求或转化为间接供给。总的来看，从房地产开发周期分析，在没有大的需求刺激下，未来2-3年内重庆房地产市场将处于供过于求的状况。
（二）重庆房价走势分析
在市场经济条件下，价格机制的形成，应当是供求双方博弈的结果，但是这个结果也是在价值规律的作用下，形成一个围绕价值上下波动的价格，一个地区房屋的价格一是受供求影响，二是受成本影响，三则最终是根据消费能力。笔者认为这几者之间的关系是：决定价格的主线是成本，消费能力决定真实需求量，而供求关系直接影响开发商的利润预期和消费者的价格预期，当然开发商的最终利润还将反过来影响供给量。
1、从房屋成本分析当前重庆房价
房价计算公式：房价=成本+税收+利润；其中税收主要是营业税、土地增值税和所得税，一般为房价的10%左右；成本=土地成本+开发成本+营销管理成本，目前重庆主城一般住宅开发成本加营销管理成本大致为1800元/平方米，08年截至5月主城住宅土地楼面均价973元/平方米，假定开发商预期利润占房价比为15%，则目前房价合理定价为（1800+973）/0.75=3697元/平方米，截至前7个月主城房屋均价都在4000元以上，而以当前的大形势论实际房价应低于理论房价运行才正常，故可判断房价还未完全调整到位。
2、从房价增长同步地区GDP增长分析当前重庆房价。
2004年重庆主城房屋均价为2374元，按每年房屋均价增长率同步GDP增长率计算2008年主城房屋均价理论上约为3800元，与当前价格比较应有5-10%的降价空间，如果今年一直维持当前价格不降价，按前面房价与GDP增长率同比增长推断目前的价格博弈需维持到明年才能达到理论合理价格区间。
3、从全国中心城市房价同期涨幅比较当前重庆房价
以北京地区房价为例04年是5000元每平米，07年涨到14000多元每平米，3年时间涨了近2倍，深圳房价04年是5980元每平米，07年涨到17000多元每平米，3年时间涨了近2倍，即使经过近1年的调整到今年6月比去年最高点时下降了36%，价格调整为11159元，也上涨近1倍。而重庆04年主城区房价是2374元每平米，涨到目前的4123元每平米，4年时间上涨不到1倍，因此从全国来看，即使出现价格普跌，重庆的跌幅也应远小于全国其它重点城市，不可能达到深圳地区的36%。
4、从全国中心城市同期销售比较当前重庆房价
近期深圳市房地产研究中心分析师王锋指出，按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平，而重庆主城区今年全年的住宅销售面积可能在2000万平方米左右，相当于2006年的水平，今年沿海地区房地产市场销售额总体大幅下降30%左右，有的甚至达到50%、60%，而重庆下降幅度不大，在31个省市中排名20多位，就全国房地产市场目前状况而言，重庆市场状况从销售数据反应较好。
目前国家对宏观经济政策走向非常谨慎，一般影响较大的经济政策都是在经过经济学界充分争辩后才出台，目前经济学界已出现部分专家对紧缩政策下经济下行的风险担忧，同时国家领导人7月初的密集调研也显示了对当前政策下发达地区民营经济变化的关注，种种迹象表明，紧缩政策在下半年将逐步松动。目前重庆房地产开发商出现大面积降价促销行为，说明业界已形成房价过高共识，降价销售快速回笼资金将成普遍行动，由此判断今年第四季度将增大部分真实需求，供大于求状况将得到一定缓解。根据多种角度对价格分析目前重庆房价下降10%才能回归理性价值，价格博弈已偏向购房者一方。
四、房地产行业贷款风险分析
（一）房地产项目贷款面临的最大风险是房地产企业现金回流困难，流动性风险。
造成房地产企业经营困难的主要因素是现金流量不足。如果房地产销售市场长期低迷，开发商资金无法按期回笼，则可能会出现项目资金短缺形成的“烂尾楼”，导致银行前期投入的开发贷款出现风险。以下的各个因素都将会直接影响到房地产企业资金链的状况。
一是市场因素减弱房市购买力。房屋销售进度直接影响到企业的现金回流。部分高房价地区已出现房产交易大幅萎缩，房价大幅度下跌的情况，在一定时期内受消费者房价下跌的心理预期影响，大多数消费者持币待购，观望气氛较浓，购买力明显减弱。
二是因为房地产行业普遍具有资金运作能力偏弱的特点。对于资金的回流显得办法不多，而且严重依赖银行贷款进行补充。因此，贷款期限是否合理显得尤为重要。若贷款期限较短，还款压力较大，而房屋销售又滞后，企业在无其它资金来源的情况下就很容易造成企业资金链的断裂，出现流动性风险。
三是企业发展的节奏决定着资金链的压力。部分房地产企业发展步伐较大，扩张速度过快，主要体现在企业的在建项目较多，土地储备计划较多上。这种类型的企业资金链的压力较大，在房地产市场疲软的环境下，由于对资金量的需求较大，容易出现短期支付压力。
（二）在房地产市场疲软的状况下，应加强防范个人住房假按揭风险。
房地产项目贷款的质量，也直接影响着该项目个人住房按揭贷款的质量。在房地产市场持续低迷时，实力较弱的开发商由于项目销售滞后，在需要快速回笼销售资金的情况下，会铤而走险申请办理假按揭。当前，房地产市场的“三假”行为应是我行个人住房按揭贷款防范工作的重点。
五、贷款风险控制措施及建议
（一）严格筛选客户。针对目前房地产销售市场的疲软状况，我行应在市场准入上进行更加严格的筛选，对开发商自有资金充足、地理位置优越、市场定位合理、购房对象明确、单方成本不高、配套成熟、中小户型占比大、还款资金来源能有效监控、并有我行按揭配套的房地产开发贷款项目进行重点优先支持。
（二）重点调查关键环节。我行应特别关注公司实际控制人的品行，重点调查项目土地买卖、立项、规划等过程中有无违法违规行为，防止企业经营过程中发生非正常重大变故。
（三）优化授信方案。应充分考虑目前的销售形势，设计合理的授信方案，最优的授信方案应包括授信金额是否合理；授信期限是否合理；还款节奏是否合理等。
（四）加强封闭管理。针对目前房地产市场资金的紧张状况，我行应执行更加严格的项目封闭管理政策，封闭项目必须在我行开设封闭管理专户，并由我行监管人员兼印鉴，同时确定我行作为封闭项目唯一的预售资金监管银行，封闭项目所有或大部份按揭贷款由我行叙作，销售资金完全回笼我行，贷款资金和销售回笼资金均在我行监管帐户中封闭运行，借款人欲支付监管帐户资金，必须将每笔支付凭证报我行监管人员审查、同意并加盖印鉴后，才能支付使用，同时我行监管人员应定期到现场核定工程进度与资金使用情况进行比对，确保项目资金不被挪用，确保不出现烂尾楼。
（五）严控还款来源。针对目前房地产市场销售价格的波动状况，我行在项目贷款的还款来源上应做出了更加严格的要求，一是在第一还款来源上主要考虑住宅部分的销售资金来源，同时销售资金对贷款本金的覆盖程度应更大，一般在2倍以上。二是在第二还款来源上应更加审慎，尽量选择贷款项目土地及在建工程抵押以利于控制销售资金，同时抵押率控制应更严格，一般抵押率应要求低于50%。
（六）密切监控现金流量。对扩张速度过快的企业应更加关注，特别是在建项目过多、土地储备过多的企业，应重点关注其现金流情况，防止其资金链断裂。目前，公司一部正在对有项目贷款的房地产企业做现金流压力测试，对测试结果显示现金流紧张的企业，我行应重点关注。
（七）加强合理价格引导。积极引导存量授信项目中存在价格虚高的楼盘合理确定其销售价格，使其尽早按实际价值回归理性价格，增强房地产企业的流动性，保障自身利益，维护市场的稳定。
（八）配套按揭专业队伍。就开发贷款而言“封闭管理”是当前最重要的控制手段，但目前总体来说管理仍显粗放，未能形成相对统一、规范的操作模式，资本利用率较低，规模效应不高，未充分发挥专业团队优势。就个人住房按揭贷款而言防范“三假”贷款为管理重点，应侧重于贷前过程的控制，由于个别支行个贷客户经理少，专业化程度不高，按揭贷款效率较低，贷后管理较弱，没有形成团队营销能力。建议我行成立专业化的个人住房按揭贷款营销队伍或按揭贷款特色支行，既能为封闭运行的开发项目贷款提供较好的后续服务，又能推动全行个贷业务的发展。
（九）落实责任人切实做好风险预警工作。采取行业监管和片区监管相结合的监管模式，在监控部内部落实房地产行业监管人牵头负责，并由各片区监管人员各自负责具体监管项目的合作模式，以便我行有效掌握信息，及时发现风险，提前做好风险预案。
