爱华网地产大鳄陆续驶入咸阳，并选址新规划的北塬新城，意味着房企对咸阳市场发展的看好。而二三线城市商业地产的崛起，也正在成为房企综合实力展现的一个新角逐场。 紧跟着各大房企在全国各城市纷纷拿地的节奏，近日，碧桂园也传出了“拟斥资120亿元在咸阳北塬新城建2600亩城市综合体”的消息。 与此同时，陕西知名本土民营房企天朗集团也拟投资80亿元在此建设占地2000亩的国际生态城。 虽然两家房企的两大项目还停留在“拟投资”阶段，尚未进入实质性的拿地、开发阶段，但大鳄陆续驶入咸阳，并选址新规划的北塬新城，意味着房企对咸阳市场发展的看好，意味着咸阳向北发展已成大势所趋。不过，也有地产界人士表示了隐隐的担忧。 大腕云集咸阳 据了解，碧桂园此次拟斥资120亿元，在咸阳北塬新城建设占地约2600亩的商务办公、餐饮购物、高档住宅、五星级酒店、学校、医院为一体的商业及基础设施综合体。 事实上，近两年，除了碧桂园外，将咸阳或西咸新区原咸阳板块作为进军陕西市场甚至西北市场第一站的品牌房企并不在少数：继2010年左右世茂集团进入咸阳市场之后，2012年，北京万通、广州星河湾落户西咸新区秦汉新城原咸阳板块，绿地投资的空港·绿地新城项目正式开工奠基；今年上半年香港力高集团咸阳280万平方米的项目力高御景湾也正式亮相。 同时，天朗集团也拟投资80亿元，在北塬新城建设国际生态城，项目占地约2000亩，由工业园区、金融园区、文化园区、综合配套园区、生态养生园区等5个园区组成。 一时间，咸阳房地产市场呈现出大腕云集的态势。 而据知情人士透露，碧桂园此前曾实地考察了西安、咸阳、宝鸡、汉中、渭南等地，最终选定北塬新城，看中的正是其独特的区位优势和良好的发展潜力。 根据今年1月26日通过专家评审的《北塬新城总体规划》，毗邻西咸新区空港新城和咸阳市主城区、西起西咸北环线、东至福银高速、北至秦都区马庄镇、南至五陵塬以北的北塬新城，规划总面积130平方公里，其中规划建设用地81.6平方公里，占规划总面积的62.7%。 北塬新城建成后将具备“一核三片”功能结构，与西咸新区五大新城“协同、错位、互补、融合”，天然形成东部产业投资转移聚集洼地，是咸阳市“三城两带”城市格局的重要组成部分，也是大西安的生态休闲服务区、世界遗产旅游地城市、西咸现代服务聚集区和西部城乡统筹示范区，更是咸阳未来几十年的城市发展主战场。 通过今年的西洽会，北塬新城成功签约了北塬一路市政道路、福景佳苑（保障性住房）一期、宝湾物流、亚欧物流西咸公路港4个项目，揽金67.3亿元。截至目前，北塬新城招商项目储备库已初步建立，储备项目26个，包装项目14个，涉及基础设施、商贸物流、装备制造等产业，总投资约398亿元。 而对于碧桂园拟投资一事，有业内人士认为，如果能落实拿地、开发投资，对咸阳、西咸一体化的发展来说将是一个质的飞跃，“就像雅居乐对于长安、华润集团对于三桥的作用一样。” 加码商业地产 实际上，拟斥巨资投入北塬新城，对于碧桂园自身来说，或许也是其加速转型、加码商业地产棋局中的一招。 5月底，碧桂园高层出现大幅调整。据当时公告，曾任中海、富力高层的朱荣斌出任碧桂园联席总裁。碧桂园内部人士透露，朱荣斌将主要负责碧桂园投资、商业以及产品设计方面的工作，公司不排除未来加大在商业地产领域的投入力度。 相关分析人士表示，此举或意味着碧桂园拟将土地拓展或者商业地产开发方面的工作相对独立出来，其将在上述领域采取更为主动的策略。
另据碧桂园6月中旬公布的销售简报显示，其首个纯商业项目空港国际也即将推出。项目位于广州市花都区花都大道（省道S118）以南、花安中路旁，位于花都空港经济圈的核心地段，三号线、九号线双地铁交汇，定位为“空港经济圈标杆性综合体项目”，总建筑面积约14万平方米，配套有星级酒店、国际时尚会所、大型商业街、巴黎风情园林等。 碧桂园总裁莫斌去年也曾透露，集团正寻找良机，或将打造一个集普通住宅、写字楼、旅游地产、商业为一体的综合体产品。 而和碧桂园瞄准二三线城市商业地产类似的是，越来越多的房企纷纷高举商业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市。 据中原地产数据显示，仅今年4、5月间，就有包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司进军该市场。商业地产服务商RET睿意德发布的信息也显示，青岛、苏州、昆明、天津、沈阳、成都等二三线城市正成为商业地产扎堆区，商业项目的业态也从单纯的写字楼发展到综合体，体量从10多万平方米上升到100万，并有针对性地推出了一些特色领域的产品线。 “二三线城市商业地产的崛起，正在成为房企综合实力展现的一个新角逐场。”一位业内人士分析称。 对此，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，目前一线城市的项目地产相对饱和，二三线城市基本处于供不应求的局面，有市场需求。“从国外一些城市的发展进程看，当一个地区经济发展到了一定程度后，商业地产便会成为一种新的业态。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，“从市场环境来看，部分二三线城市商业地产的供需敞口加大，为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展，加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化，新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。” 同时，二三线城市甚至四线城市拿地拿项目，企业所投放的资金远比一线城市少，而且拿地时可以享受到一些税收的优惠，在投资成本上具有较大优势。这些都促使了各大房企向着二三线城市商业地产“奋勇直前”。 不同的声音 不论是主动转型还是形势所迫，房企进军商业地产的号角已经吹响。 而纵览目前的商业地产开发，一线城市和非一线城市，大多都在复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”的模式。对此，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队，从住宅到商业进行转型后，未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。” 王永平则表示，在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式，但是相较于每个企业自身的定位，这种发展模式并不具备参考价值。” 在他看来，从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位，才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是，目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。因为，很多企业转型的初衷是手上握有很多土地，但是住宅限购的政策让地产企业只能做商业，“这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划，往往是项目开始动工建设或者营业后，由于没有成熟的运营团队而出现经营不善的局面。对这些企业来说，这种转型最终必然失败。” 而对于碧桂园拟大手笔投入咸阳，选择一张“白纸”的北塬新城，同样有人看好，有人担忧。 看好者认为，在大西安建设背景下，咸阳城市向北发展将成为必然的选择，咸阳市委、市政府提出用18年时间在北塬新城再造一个咸阳城的宏伟规划，也给了北塬新城这个区域发展的信心。在加上碧桂园集团自身的雄厚实力，会将其成熟的开发经验带入咸阳，从而带动区域的发展。 担忧者的忧虑则是，除了廉价、广阔的土地，咸阳主导产业缺失，过去的主导产业纺织业日薄西山、电子产业核心企业彩虹集团连年亏损、505衰落后医药产业只剩下步长制药……咸阳的发展显得有些尴尬。“缺乏大企业、缺乏流动人口的咸阳，建这么大的综合体，卖给谁？”虽然现在咸阳市政府开始举全市之力要将北塬新城建设成为咸阳的商务中心、文化中心，同时也传出了咸阳行政中心将北迁的消息，但在西安光魔地产全程机构总经理游勇看来，不同的城市规模有着不同的发展方式，西安行政中心北迁带动区域发展的例子并不一定适用于每个城市。 一位内房股分析人士表示，三四线城市的成本的确比一线城市低很多，但三四线城市的去化速度也比一二线城市慢。“对于像碧桂园这样快速周转的大型房企来说，销售速度降下来，可能会影响到公司的发展模式。”
