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目前，我国房地产业正经受最大的寒冬，潘石屹曾有一篇著名的博文：《住宅开发商在绝望中哭声一片》，则代表着房地产业的担心和无奈的呐喊。 而9月15日和10月8日，央行两次下调利率和金融机构存款准备金率，其中10月8日宣布从10月9日起，一年期人民币存款利率下调0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率也相应调整，从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。9月15日宣布从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。此外，央行还规定从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。有人认为预示着房地产业的春天即将来临，潘石屹就表示，央行降息对开发商来说是“终于来了‘解放军’，幸好，来得还不算迟”。而事实上，两次降低“两率”无论是对房地产开发商还对房地产的购买者和购买预期影响都十分有限，所以，“两率”下降并不能带来房地产业的春天。
一是房地产价格下降预期难以逆转
经过这一阶段房地产市场的盘整，有的人把它叫价格理性回归，我国的房地产市场价格从单边的直线上扬扭转为价格下调预期，市场而深圳、上海、广东等地的房地产价格下降也似乎预示着房地产价格的进一步下降。目前市场对房价下滑的普遍预期至少在10%以上，有的甚至认为应该下降50％。高盛近期报告指出，开发商现金流的不足将在明年进一步恶化，这意味这开发商将对项目给予更大的折扣，从而进一步拉低房价。部分省市政府以补贴的方式出面救市更说明了价格下降预期的严峻性，所以，除非有针对房地产市场的特殊政策出台，否则房地产价格下降预期难以扭转，“两率”的下降对房地产市场价格预期难以产生根本性的影响。据 大河网10月13日报道，北京恐慌性抛售占到全部房源的15%左右，也预示着房地产价格预期并没有因为两率的下调而有所改变。
二是利率下降对房地产业的刺激效应十分有限
央行两次下调利率，一年期贷款利率下调0.54个百分点，对大量占有银行贷款的房地产行业讲利好的影响十分有限；而9月15日下调的贷款利率还有个鲜明的特点，即短期贷款利率的下调幅度大，长期贷款利率的下调幅度小。5年以上贷款利率由7.83%调整为7.74%，只降低了0.09个百分点。次降息有利于地产企业降低财务费用，但影响有限。有专家测算，上次下调贷款利率对重点上市公司业绩的最大增幅也不超过0.3%。两次累计影响也不会大过1％。同时，降息对于购房者的刺激作用也十分有限，以20年期限40万元房贷（按等额本息方式还贷）为例，如果您选的是商贷，原先每月要还3303元，降息后每月还3281元，每月能少还22元。比现在市场上的明降暗送力度要小得多。因此，降息优惠在目前的情况下难以刺激消费者的购买欲望，更不用说提升购买者的欲望。
三是政策层面对房地产业的贷款管理并没有松动
从信贷政策层面，央行两次下降“两率”，并不涉及对房地产业的政策松动，前不久央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。这一政策的出台对国内房地产业不啻于又一记重锤。这代表了央行和银监会发出银行对开发商购地贷款的禁令，可看成是对国务院通知的落实。同时也预示着政策层面对房地产业的信贷管理并没有松动。
四是房地产企业资金紧张的局面不会有根本改变
房地产行业是我国这次宏观调控的重点行业，而资金流动性是房地产企业的最大问题，随着宏观调控的实施，资金流动性缺口对房地产商形成巨大的冲击。房地产行业资金流动性缺口巨大，北京师范大学金融研究中心主任钟伟称房企上半年资金缺口多达4000亿元。国泰君安证券认为，2008年房地产行业的资金缺口达7100亿，平均每家内资开发商资金缺口1201万，相当于去年销售收入的24%。因此，对于房地产开发企业而言，最关键的不是贷款利率的升降，而是能否拿到贷款。据央行上海总部的数据显示，8月份上海中资银行个人房贷增量降至2.9亿元，而前三个月增量分别为14.1亿元、27.1亿元、28亿元，增速明显放缓。同时，央行在二季度货币政策执行报告中指出，居民消费性贷款同比少增与房地产市场销售减少、金融机构对住房贷款投放谨慎以及居民观望气氛浓厚有关。在这种情况下，房地产企业获得贷款的难度在加大，而能否得到贷款是房地产企业的重中之重，相比较而言，贷款利率的微不足道的。
五是准备金率的下降不能必然导致信贷流向房地产企业
这两次银行准备金率下调，固然从一定程度上减弱了银行的流动性压力，使银行有更多资金进行放贷。但根据数据显示，房地产行业的贷款主导是大银行，根据搜房网对北京市11个区县共123个新楼盘的指定按揭银行所进行的调查，四大国有银行以“建设银行，工商银行，农业银行12%，中国银行的比例占据了指定按揭贷款市场的75%。在上海市场，四大行占据新楼盘指定贷款银行的比例约为60%。而上次准备金率的下调，五大国有银行准备金率并没有下调。这次虽然一起下调了准备金率，但银行也不会将资金投入房地产行业。同时，央行明确“两率”下调是为了 13%” 24% 21%解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。更多的是针对中小金融机构、中小企业。着眼点在于应对经济快速下滑的现状。因此，单纯的理解为对房地产行业的支持是自我娱乐的表现。
综上所述，央行的“两率”下调对房地产业难以有实质性的利好。我国的房地产业冬天依旧，春天并未来临。“两率”下调只不过是严冬里的一股过路暖流，也许根本不会留下什么痕迹。把这次政策理解为政府救市，只不过是又一次忽悠而已。
