爱华网系列专题：中小企业如何过冬
房地产走势与政策之辩由来已久，争论不断升级
关于房地产走势与政府房地产政策的辩论由来已久，最早始于王石在07年房市依然火暴时提出的拐点论，当时遭到了任志强等房产开发商的强烈抨击。在该辩论愈演愈烈之时，草根名博牛刀挑战北大教授徐滇庆的对赌又赚足了全国人民的眼球。
目前随着美国次贷危机导致的全球金融海啸不断加深，以及中国房地产市场的价格回落与成交低迷，有关房地产市场的争论已经升级为全国范围内是否应当救市的大辩论。反对救市派的代表经济学家易宪容就在自己的博客中公开发表观点：“救市目的,就是通过政策的扶持来维持房地产市场继续在高位运行。但是,在房地产市场整体已经进入衰退期的大背景下,这样的一种房地产救市行为其实是一种十分短视的行为。以地方政府有限的财力,是无法与经济规律相抗衡的。”而支持救市的重庆大学经济学家蒲勇健则认为,“房价下跌,市民偿还贷款的能力就将削弱,影响到金融安全。为了避免出现类似于美国的金融危机,中国应该出手救市。”
各地救楼市政策频出，房地产新政接踵而至
与财经界名嘴们轻松的高谈阔论不同，房地产市场的向下调整给房产开发商和各地政府带来了巨大的现实压力。数据显示全国房地产市场多数出现量价齐跌的局面。1～8月份，全国有20个省市的住房销售量处于下降的态势。8月份全国70个大中城市房价虽然同比上涨了5.3%，但环比却下降了0.1%。二手住房交易规模也继续下降，例如，今年1～9月深圳二手住宅交易面积257.12万平方米，同比下降67.48%，二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86：1降至1.07：1，二手住房市场交易低迷。
面对外部经济环境的持续恶化与国内房地产市场的现状，特别是近半年，房地产低靡的销售已经影响到了地方财政和GDP 的增长，为此各地方政府纷纷调整政策，避免房地产市场出现剧烈的波动。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安,再到中部地区的长沙、武汉,再发展到东部沿海的福州、厦门,现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京,杭州和上海，珠三角的广州和深圳也已经有了政策转暖的迹象。其中，杭州在10月中旬正式发布的《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共有24条，涉及户籍落户、公积金房贷、房产交易税费、开发商资金链等方方面面，成为了本轮房地产新政的代表。
房地产新政措施各异，市场反应不一
综合多个地方政府的房地产新政,主要在以下几个方面出台了多种救市措施：
首先，在提高居民的住房购买能力方面。例如，延长公积金贷款期限,由20年提升至30年,实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。
其次，在降低购房的交易成本方面。例如，上调普通标准住宅标准,放宽享受优惠契税范围,其中沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米,福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米,厦门由7000元/平方米提升至12240元/平方米。重庆对农村户口首次购买90平米以下商品房的,免征契税；长沙下调了二手房交易税费, 并对二手房交易的营业税进行补贴。
再次，在增加优惠促进居民购房意愿方面。厦门对于在厦门岛外同安、翔安两区购房,且面积在70-80平方米,除享受原有购房入户,还可办理不超过2人的常住户口；西安、南京则从2008年9月4日至2009年12月31日,对购房户按房款总额,分1.5%,1%,0.5%三个等级发放财政补贴。长沙对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴
在地方政府救市的措施中,以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其是杭州的24项新政,范围最全，力度最大,包括了对需求的刺激和开发商资金链的缓解。首先,对购房消费者,放宽购房入户,提高住房公积金贷款额度和贷款年限,减免契税和给予财政补贴,用来促进居民合理住房消费；其次,对于开发商,放宽房地产企业所得税预征政策,放宽土地款支付政策,放宽项目开竣工期限,延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费,来优化房地产行业投资发展环境；最后,对于金融机构,鼓励银行在国家宏观调控政策指导下,增加有效的信贷,支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求,及时搭建银企对接的互动平台,协调解决企业面临的困难。
面对各地的救市政策，市场反映也不尽相同，例如，长沙的救市举措在7月20日起实施,但数据显示,长沙10月份推盘速度下降,小户型支撑成交量上升。上周(10月6日-10月12日)长沙住宅市场运行情况,成交面积环比增长率达138.13%,但是成交均价环比下跌了1.93%。
而从8月初起救市的福州近期则是成交量低位反弹。上周福州的住宅市场成交面积环比增长76.44%,成交均价环比下降18.68%；重庆的情况是,小户型主导市场,成交量低位反弹,推盘速度下降,上周重庆住宅市场成交面积环比增长278%,成交均价环比下降0.52%。
自从杭州市推出了救市的24条政策之后，原本沉寂的二手房市场立刻活跃了起来，“税费补贴”、“购房入户”成了二手房市场最有力的说辞。其中解决子女求学的学区问题成了众多市民关注的焦点，“学区房”也成了二手房展区的热点。在10月17日开幕的浙江省第十五届房博会上，人气明显比之前旺了许多，特别是二手房展区受到了市民们的青睐。
争论延续，房地产新政究竟是在救谁？
政府将救楼市，给人的第一反应就是将给已深受调控之苦的开发商带来新的曙光，这些“猪坚强”似乎真是等来了“解放军”了。但许多开发商却并没有表现出预想中的乐观。他们认为政府的出手并不会救到开发商，房价的继续下跌或许还是将不可避免，尽管政府的措施是消费者恢复楼市的信心，释放部分的刚性需求，而真正要让楼市走回健康稳定的通道，开发商还需要让利，进一步下调房价，这样消费者才会买账。
与开发商们的众口一词相比，网友们的观点则是千差万别。例如，搜狐网站的调查显示,超过7成的网友反对政府救市，并有6成的网友则认为,坚冰难破，房市已无药可救。而在另一家网站上的调查则显示多数网友认为,政府救市会导致房价上涨,更多的市民买不起房。同时，赞同政府房地产新政的网友也不少，例如有人认为：楼市下跌,工厂就要到闭,经济出现萧条,银行就会坏账,我们就要失业,国家的调控就是为了防止经济危机的发生。还有人对此的观点是：政府送大礼，群众得实惠，对地方政府来说，补贴之举可以博得关注民生的美誉，一旦救市成功，还可以继续维持与开发商们的“良好关系”，达到某种“三赢”的目的。
房地产新政，意在增强信心稳定金融刺激内需
事实上，各地方政府的房地产新政的出台多多少少会有一些维持其自身利益的动机，但更重要的原因似乎并不在此。中国房地产业协会副会长朱中一在10月17日某论坛提出的观点较有代表性：“这些措施的目的不是为了维持高房价，也不是为了解决地方的财政问题，也不是为了救所有的企业，而是为了整个房地产行业的平稳发展和国民经济的平稳发展。”
美国次贷危机已演化成世界性金融危机，经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下，楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题，而应立足整个宏观经济来看待。
据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，钢材需求减少2万吨，门窗减少8万套，减少2万套左右的卫生洁具。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1／4左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。
通过稳定楼市，就能在一定程度上稳定中国经济：一方面房地产本身牵涉面很广，包括上下游的行业及相关家电等消费品。另一方面，房地产的稳定将确保不出现明显的财富缩水效应，进而保证居民内需的稳定。而在国际金融危机影响到外需的情况下，中国要保持宏观经济的发展就必须促进内需增长。
北京今年最大的经济适用房项目——丰台区南苑西居住区10月20日正式开工，这似乎从另一个方面验证了这一观点。该居住区是今年北京19个重点开工的保障性住房项目之一，建成后将提供经济适用房7393套、廉租房590套。根据北京市土地整理储备中心统计，截止到目前北京今年已供限价房用地462万平方米，超额完成了450万平方米的全年计划。其中经济适用房300万平方米，比2007年多100万平方米。这300万平方米经适房将在年底进入北京房地产市场。
政府的房地产新政其实远比媒体和普通百姓关注的焦点更加宽泛，房价进一步下滑的概率依然很大。但政府救市的核心并不在此，而是意图通过加大廉价房的供给与刺激房市交易的活跃，来激活资金的周转确保一定数量的开工面积，稳定金融刺激内需。
