爱华网在我国针对刺激住房消费的政策出台后，许多人认为，中国在学习美国，确保房地产市场的稳定，避免实体经济大起大落。其实，这是一种曲解。 在次债危机日益恶化的今天，美国并没有出台刺激民众购房的措施，而是听任房价的自然调整，使房地产业在市场力量的作用下，自我挤压泡沫，从而，使房价逐渐调整到市场能够接受的程度，寻求到支撑后，再找寻方向。然后，对企业减税并提供财政激励，使企业在2008年增加投资，提高就业。同时，减少个人所得税，以支付必要的家庭开支。美国的政策思路非常清晰，鼓励房地产业以外的行业发展，通过刺激其他行业的发展，来避免房地产业调整可能给经济带来的衰退（其实，美国今天的次债危机就与其当初利用税收、货币政策鼓励民众购房有直接关系）。 应该说，这是一种非常理性的选择。 因为，维持泡沫的结果，必然是泡沫以破坏性更强、更可怕的方式破灭。以日本为例，在1985年的“广场协议”后，日本房价飞涨，泛滥的投机又推波助澜，6年内，大城市的商业地价狂涨3倍多。上世纪90年代以后，日本房市步入明显的调整迹象。在楼市自身的调整动能已经非常强烈的情况下，日本担心房地产泡沫破灭给经济发展带来危害，便出台措施，试图阻止泡沫的破灭。 但是，世界上，没有任何一种泡沫是可以维持的。日本没有能够拯救楼市，反而延长了楼市的调整期，使得楼市经过了一个更加漫长的寒冬和更加痛苦的深幅调整——被经济学界称为“失去的10年”。 历史经验告诉我们，任何一个行业，当发展到狂热的地步，当发展到社会资源蜂拥而入的地步，当发展到每个经营主体都能安享暴利的地步，就说明这个行业已经出现了问题，而问题往往会通过行业洗牌的方式来完成。因此，日本经济学家榊原英资在接受《广州日报》采访时指出：“全世界的房地产价格都在下跌，所以中国的房地产也不会例外，它肯定会下跌。现在的中国房地产市场有点像10多年前的日本一样。” 对比美国和日本的经验、教训，有利于我们找到最佳的解决方案。 分税制改革以后，地方政府对房地产业的依赖度非常高，如果地方政府不维持高房价，不维持高地价，其财政收入就可能下降。这种畸形的经济结构，是地方政府在楼市刚出现调整迹象时，就迫不及待地采取救市措施的根本原因。 但是，经济规律和市场规则是外力难以改变的。事实上，在相关鼓励居民购买的政策出台后，地产和金融两大相关类股票的下跌，就代表了投资者对后市的悲观预期。我此前曾经多次提到一个观点：高房价是制约中国股市的最大一只鞋子，何时这只鞋子落地，中国股市何时能够找到支撑，步入筑底阶段。而现在，救市措施等于把这只带着脚气味的臭鞋子重新举到了头顶，因此，中国股市再次陷入迷茫状态，随美国日本股市起舞，前景悲观。
在相关救市政策出台后，一些开发商停止了优惠活动，甚至停止了打折。相应地，地方政府也会继续带着暴利的心态出让土地，拒绝自我挤压地价中的泡沫。显然，救楼市的政策在被解读为，维护高房价。而这所导致的一个直接结果，就是延长楼市的调整时间，使成交量低迷的状况更长久地持续。而且，一旦救楼市无法产生效果，即无法达到改变成交量萎缩状况的目的，此前的炒房客就可能因为预期的改变，而加快把住房推向市场的进程，进一步改变由于房价过高已经形成的畸形的供大于求的现象。
以北京为例，根据媒体的公开报道，今年下半年，北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客由于预期房价下跌抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显！
值得注意的是，在目前房价依然很高的情况下，降低房贷首付，等于把楼市泡沫破灭风险与银行更牢固地捆绑在一起，这会加大银行的系统性风险，这与通过政策调整化解次贷危机风险的初衷可能正好背离。而且，国际热钱苦于成交量的低迷无法套现离开，相关措施的出台或许给这部分热钱套现撤离提供机会，而一旦形成这种局面，则有可能重演越南房价的过山车悲剧。 在全球深受次贷危机影响，面临衰退的大背景下，也许，美国的救市策略更值得借鉴。把政策鼓励的重点放在房地产以外的领域，给房地产一个调整的机会，只有经过充分调整的房地产才会更健康。同时，其他领域消费的提升，也有利于改变内需低迷的状况，并且顺应了民意，可谓一举多得。应该认识到，当房价下跌到与民众购买力相对接的阶段，不仅会给房地产业的健康发展提供一个依托，也由于房价泡沫的挤压，而释放出更大的购买力，即把通过泡沫吞噬的部分购买力释放到其他相关领域。这样做，无论是从民生的角度来看，还是从中国经济的长远发展来看，都是有益的。
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一.扩大内需不应依靠鼓励购房
曹建海 中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任问：如何解读政府昨日出台的刺激楼市政策？
曹建海：契税现在下调到1%，过去的契税都是1.5%-3%的，90平米以下应该是是1.5%，这个是减了，但是它没有提到营业税，基本上影响很小，非常小，这个可以忽略不计，关键国务院希望地方政府减免税收，要地方政府自己制定，我相信国务院其实在暗示地方政府把营业税降下来，给营业税一个优惠的政策，比如减半征收这种方式。营业税是地方政府权力范围，是地方财政来源，国务院没有明确强制性的规定，所以说国务院其实希望减免税来激活二手房市场。 二手房市场表面上给了优惠政策，如果考虑房价回落的趋势，现在买房的人上就可能充当了帮助炒楼的人解套的角色。 鼓励老百姓购房，这是存在很大争议的建议，现在绝对不能再走通过购房来扩大内需的老路了，现在必须要鼓励老百姓在住房、医疗、教育之外扩大消费品的需求，这是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。现在应该让房价回落到合理的位置。按照我的判断，北京房价可能回到2004年的水平，大概是每平米5000元-6000元的水平，跌幅是现在房价的一半以上。 所以，中国的银行体系会受到损害，这也是难免的。第一套房降低首付到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫经济政策全部否定了，而且把银行重新搭进来了。前一段时间的土地政策要求购买土地都不能贷款，希望银行回避房地产风险，现在的政策又把银行给拉进来了，等于救房地产，把银行和房地产又绑在一起了，更紧密的绑在一起了，这就意味着现在房屋贷款实际上面临巨大的风险，更容易推动疯狂的、不计代价的投机活动。 问：楼市政策的松动是否意味着银行一定会大量放贷？ 曹建海：银行会参与，因为要服从国家政策，我相信其他非国有银行可能会明智一些，毕竟房价下跌趋势已经形成了，房价下跌趋势一旦形成任何人都不能扭转。实际上，如果将来房屋跌50%，意味着银行断供会大量的出现，特别是这个政策之后贷款，这个断供会很快会出现，现在买了房甚至用不了几年就会断供，这是真正的烂帐次债，会产生大量的次级按揭。 根据我的判断，房价最少还要回落一半，我还是建议3年之内不买房，保护好自己的现金，保护好自己的财产，这是我们大家能够做的，现在如果买了房子都是非理性消费。 问：北京统计局数据显示，北京房价平均水平三年来首次出现的松动下降了，房价的下行趋势不变。曹建海：我实际上写过一篇文章，我就说房价大幅回落趋势已经是不能改变了，人为干扰可能会短期改变趋势，但长期的趋势是不变的。二.上海托市突破中央民生底线，但不改楼市下降趋势
——楼市刚入秋，后面是春天还是冬天？！顾海波
2008年10月22日，财政部宣布出台十措施拉动内需保经济增长，其中包括从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税由原来的1。5%下调到1%，还有首次购房首付比例下调到20%等。我归纳为主要的围绕民生问题、也就是降低中低收入者的购房压力。但是同日出台的上海市《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》中的14条规定中，第6条“个人将购买超过2年的普通商品房对外销售的，个人不负担营业税”，把原来的5.5%的营业税期限由5年缩减为2年，明显的是鼓励投机！请问谁有能力2年内就抛房？显然是投机客和炒房者！明显地突破了中央的民生底线，同中央的“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机”的宏观调控政策是相悖的！同中央的拉内需保增长的初衷也是相悖的！此风不可长，已出台“托市”政策的地方政府的所谓“稳定”措施，同中央政府的政策有本质的区别！相反没有看到地方政府怎样加大、加快经济适用房和廉租屋的措施，必须引起中央高度重视！
温家宝总理2008年10月17日主持召开的国务院常务会议中，布置了今年四季度的１０项工作任务，在第１０条“努力解决好涉及民生的问题”中指出，“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。总理的的话给我们勾勒了今后住房建设和住房保障的总体思路和框架！丝毫没有鼓励房地产投机和维护“高房价”的意思！ 降低住房交易税费同房价理性回归是不矛盾的！降低住房交易税费决不是维护“不可理喻”的高房价和垄断暴利！ 房价调整的根本原因是房价虚高，高房价脱离了当地绝大多数老百姓的购买力！中国楼市变成了投机客的“热土”和“爆发户”的乐园。中国楼市变成了一场危险的“博傻”游戏！刚性需求不等于有效需求（有支付能力需求），老百姓真正刚性的住房需求被更“刚性”的高房价（还要荒唐地“涨幅趋缓”）击得粉碎！ 结论： 要使老百姓购房，房价的理性回归是必然的选择！也就是说开发商、投机客降价是唯一选择！现在一、二手房的供应比例大约在１：５，假如上海一手房年供应在２０００万的话，二手房的供应大约在１亿平方米。供远大于求（有效需求）的话，结果会怎样？！老百姓不会傻到为了０.５％的契税而为高房价买单！ 中国的楼市可能还是刚入秋，后面是春天还是冬天？！只要脑子没问题的话，这不难回答。但我们的媒体和所谓的“专家”恰恰连这么简单的常识都答错了，可笑？！可悲？！楼市也有春、夏、秋、冬！这个秋天可能比较萧条！接下来的冬天可能比较漫长！大家必须要备好过长冬的准备！广大中低收入者，要做的是看紧自己的荷包！ 顾海波：中国房地产界独立思考者、独立撰稿人，高级经济师
