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房贷利率继续下调空间已不大
近2个多月以来，央行连续降息后，目前国内房贷利率诚然已经到了非常低的水平，继续下调的空间已不大。尤其是，针对首次购买90平方米及以下普通住宅的房贷利率，继续大幅度下调的空间更是不大。
我们需要看到的是，现在，政府诚然需要降息来刺激经济增长，但还得考虑到动用降息这个货币工具所带来的诸多方面的综合影响或可能产生的后遗问题，要考虑到利率水平合理、有利于后期操作等因素问题，防止如果继续大幅降息而因国内外经济环境导致效果不佳的话却又出现因利率过低而带来的后遗问题，防止因出现后遗问题又需要快速大幅度加息从而造成利率水平不能相对稳定甚至大起大落的情况出现。所以，尽管政府在全力保增长，刺激经济增长，但金融政策定调上依然是采取适度“宽松”而不是“宽松”的货币政策。
最近，有人认为中国利率水平应与美国乃至欧洲国家的利率水平挂钩，要将一年期存款利率将降到1%。本文作者陈真诚分析认为，对于这个观点，值得商榷。
事实上，从全世界经济实践经验和各主要国家的实际情况来看，一个正常经济体内的存贷利率水平是和其GDP增长速度、CPI水平是有一定的关系的。在中国，由于GDP的增长速度一直比较高，即便如今遭遇人民币升值、金融危机及其衍生的经济危机的影响，但预期GDP增长依然不低，CPI水平也没有完全降下去，即便现在CPI这个由当期与去年所对应基期的比较值指数在走低，但一些此前大幅度上涨的物价的绝对价位依然比较高，通货膨胀的威胁并没有解除。因此，在中国，还不具备适用低利率水平的条件。
可以想象的是，如果中国的一年期存款利率真的降到1%，或会出现“四花齐放”这样一种不利局面：
一是老百姓对通货膨胀、货币价值预期进而导致其作为方面。由于大量老百姓不是经济学家，更不是金融学家，如果一年期存款利率真的降到1%，大大低于GDP增长水平尤其大大低于CPI水平，让老百姓感觉钱不值钱了，就可能会出现老百姓的大量存款从银行搬家的局面，其结果就可能再次造成银行外流动性泛滥，进而通货膨胀的出现。
二是商业银行作为方面。如果中国的一年期存款利率真的降到1%，贷款利率也将降到很低的水平，将现实性地积压商业银行的利益空间，打击商业银行的作为信心，尤其是中国这种国资产绝对控股的商业银行，可能因利益预期过少而不愿意放贷款，而是通过假贷款去做直接的投资以获得更大集体利益或相关当事人的个人利益。而且，即使银行想放贷款却也可能出现没钱可贷的局面。这是因为，如果中国的一年期存款利率真的降到1%，老百姓就可能不把钱存银行了，而是把钱花掉或通过其他途径进行投资或储蓄。即便央行把存款准备金率降低，但商业银行依然可能面临无钱可贷的尴尬局面。就这样，不但商业银行无钱可贷，而且通过商业银行将零散存款集中形成大额贷款的大宗投资可能也会减少，从而使得拉动整个经济增长三架马车之一的投资遭受打击。
三是宏观经济形势方面。由于人民币已经升值和经济危机的影响，整个经济还是处于滞胀中，如果中国的一年期存款利率草草地降到1%，就会在难以对外部国际经济形势大有作为而改变国际经济形势的同时，可能进一步强化滞胀对宏观经济的影响，进一步恶化宏观经济形势，不利于经济结构调整。
四是房价等资源性产品价格等可能再度疯涨。如果中国的一年期存款利率草草地降到1%，在CPI依然居于比较高价位的前提下，就可能出现严重的存款利率倒挂，而政府通过多种手段刺激经济增长，GDP也不会太低，进而就可能再次快速读幅度抬升人民币计价的投资产品、资源性产品、房价等投资预期，再度吸引大量国外热钱进入，造成大量的流动性过剩，然后再次出现大家所不愿意看到的资源性产品价格、人民币计价的投资产品价格、房价快速上涨、投资投机炒家盛行的局面。如果将来中国经济出现一边是经济衰退另一边是通货膨胀下的房价、资源性产品价格再次飞涨、投资投机炒家盛行这样一幕，那可能会再次重伤整个中国社会经济的元气。这是我们需要提前认识到并预防的。
目前，事实上，决策层也并不是在过度依赖通过过度降息来刺激经济增长，而是在确定适度“宽松”的货币政策基调上，综合使用利率、存款准备金率、汇率等工具，保持商业银行有充足的流动性。并结合使用积极的财政政策，促进经济增长。因此，预计政府在明年可能会采取适度调整的维稳利率政策，出现再次大幅降息的可能性不大。而相比较于降息而说，使用降低存款准备金、汇率等工具的空间要大些。
开发商贷款不易切明年局面难扭转
只是，尽管央行已经连续降存款准备金率，尽管存款准备金率还有降低的空间，尽管中央政府连续出台政策刺激房地产尤其90平方米及以下普通住宅成交，尽管不少地方政府想方设法出台政策救市，但调控房地产中关于二套房的房贷政策和从严土地政策（包括8月22日因元月8日出台的从严土地政策而出台的从严限制开发商贷款的政策）这两大关键政策一直没变，而且将来变的可能性不大。这就是意味着，不管如何降低利息、下调存款准备金率，也不管央行全面放开商业银行的信贷规模，但只要没达到相关政策要求的项目开发依然难以贷到款。
而且，事实上，尽管央行已经连续降存款准备金率，但在金融危机及其衍生的经济危机的威胁下，房地产金融又面对此前连续几年房价持续快速疯涨、大量该买房的已经买了而同时房地产开发投资过热、现实性存在市场严重供大于求等局面，作为企业性质的商业银行，已经高度重视防范风险而惜贷。出于防范风险和自身利益的考虑，一些商业银行，虽然出台了相关政策执行上的细则，也在舆论上表态响应相关号召放松信贷，但在实际操作中就是从紧贷款乃至不放贷款，政府、开发商乃至消费者那也是没有办法的。
据房地产贷款领域的某主力银行基层银行透露称，他们银行内部有个不成文的规定，对个人30万以下、开发商3000万以下的贷款申请不贷款，中小开发商很难贷到款。对某地王开发商，各银行都敬而远之。目前，一些商业银行确实信贷额度很充裕，但他们并不急于考虑贷款的问题，也不担心个人房贷断供，更担心的是已经贷出去的开发袋款能否及时安全地收回来。他们认为，越是政府鼓励或推动贷款的项目他们越不想贷，越是需要贷款的开发商他们越不贷款。尽管央行连续降低存款准备金率，尽管一些商业银行手中握有大量的信贷额度，但对于开发贷款，商业银行控制得非常严格。哪怕一元钱的贷款，也得到省级分行去审批。
客观而言，目前开发商从商业银行贷款已经很不容易。这种情况，在明年可能依然难以改观。本文作者陈真诚分析认为，这是房地产开发商正普遍遭遇的难解之题，需要开发商群体认真对待。
如今，临近年终岁初，或迫于资金压力，或更因对房价走势难逆转的认可，或会有更多开发商，尤其是一些遭遇资金压力的中小开发商和曾经大肆买地的开发商，或会纷纷放弃观望，掀起范围更大、力度更大的新一轮降价促销潮。而这新一轮降价促销潮，可能将会席卷到各大城市。因此，为了度过难关，一些手持有房价下降空间的待售楼盘的开发商，不妨在新一轮降价促销潮到来之际，抢先降价促销以尽可能回笼资金，帮助解决或缓解资金难题，并赢得相对竞争优势。
有效降价比降息或更能刺激成交
目前，央行连续降息，各地房价已经有了不同幅度的降价，二者均有利于扩大市场需求、推动房地产成交。只是，二者的作用方式和作用程度不同。事实上，近2个多远以来，央行连续降息，尤其最近大幅度降息，房贷利率大幅下调，通过降低贷款买房者的利息负担即降低购房者的金融成本，客观上有利于刺激房地产市场成交。而房价降价，是通过降低消费者的购买价格、降低购房者的购房门槛而刺激房地产成交。根据目前房地产市场的实际情况，本文作者陈真诚分析认为，合理而有效地降价对降低房贷利率对推动房地产成交的动力会更大。这是因为，购房者终究需要支付一定比例的首付款，这部分所体现的购房成本，与房贷利率下降没有直接关系，却与房价高低进而购房总价有直接的关系。购房者只能在贷款部分享受到利率下降带来的总支付成本的下降，需要通过直接有效降低房价来降低总成本。直接的有效合理降低房价，不但本身将降低购房者的购房价格所带来的总购房成本，还可降低购房者房贷利息所体现的金融成本。这是因为，购房者的房贷利息总额终究与所购房之房价高低成正比。
值得肯定的是，降息是可以减轻贷款买房者的金融成本从而降低将来的供房压力，对促进房地产市场成交有着比较正面的影响。但如果房价依然很高的话，将会事实性成为阻碍房地产成交的最主要障碍，会在一定程度上对冲掉降息对房地产市场的正面影响。
需要理性认识到的是，如果是基于消费者关于房价走势预期和消费者心态来考虑的话，有人所认为的在降息的同时房价降价则可能打击消费者的信心反而不利于楼市复苏的逻辑是有一定的道理的。只是，同样值得注意到的是，在目前房地产走势不变、房价预期继续走低的今天，部分消费者依然在观望乃至等待房价能调整到他们认为合理的价位才决定购买，不到位的降价可能依然难以刺激部分消费者的购买需求，可能进一步强化消费者的观望乃至等待未来进一步降价的心理。但是，基于目前的房地产实际情势目前大多数房地产价格依然过高的现实，消费者已经明确认定当前房价过高、明确判断房价走势继续向下，如果房价能有效地调整到合理价位，则能有效地刺激购买，有利于促进房地产成交，有利于房地产市场复苏。事实上，部分率先降价销售的开发商还是获得了相对好的业绩。其中的一个重要因素是，众多消费者的消费需求层次、价格承受力以及对未来市场的判断、购房心态不一样。
一些城市房价下降空间不小但要防止非正常下降
事实上，由于此前持续快速大幅度上涨造成目前的现实性房价依然高位，尽管目前各地房价均处于下降通道之中，但实际下降的幅度还不大，还远未调整到位。尤其在一些地区的一些高价产品上，房价调整的空间可能还不小。
一度作为房价领涨城市之一率先降价且下降的幅度比较大的广州、深圳等地，房价依然可能还有15%—30%的下降空间。而对于不少地区而言，房价还可能有30%左右的下降空间，一些城市甚至可能还有更大的下降空间。当然，这只是就一般意义上而言的。因为，事实上，不同城市的情况会不一样。而且，即便同一城市不同区域不同产品也不一样。由于遭遇全世界性金融危机及其衍生的经济危机的影响，导致了大量可能买家因资金紧张或因资源价格大幅度下降而放弃购买或改变投资渠道，在一些地区的一些定价过高的产品，如一些定价过高而产品品质一般化的别墅豪宅等，不排除大幅降价的可能。而且，这种情况，不一定只是在大城市出现。
只是，在目前房地产市场实际情势下，由于影响市场的因素有很多，影响消费者心态的因素也很多，而房价向下的走势几乎已经在消费者中形成了共识，所以，本文作者陈真诚分析认为，市场同样也需要防止出现房价非正常下降的可能。否则，同样也将可能给房地产市场形成灾难性打击，不利于恢复房地产市场信心，不利于促进房地产可持续地健康发展。
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