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——人民币贬值系列分析之三
（内容导读：人民币贬值对目前房地产市场可能产生的影响，情况将比较复杂。对于人民币贬值到底是否会刺激房地产成交乃至房价回涨或刺激效果如何等问题的回答，目前尚不宜过早下结论。至少，目前商不宜说一定会刺激房价上涨，也不宜说一定会促使房价加速下跌…本文内容仅系个人观点，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据！）
美国政府债券出现负收益，人民币可能继续贬值
新华社报道称，12月9日，美国3个月到期的政府债券交易首次出现负收益率情况，盘中最低下探至负0.051%，3小时后回升至负0.001%。美国彭博新闻社举例说，如果投资者以负0.001%收益率购买3月期债券的话，那么他们每1000美元投资到期后将出现25.56美元账面损失。在金融危机大背景下，美国的政府债券，被投资者视作躲避金融动荡的最佳避风港，再加之市场预期美联储可能会将进一步降息，于是出现投资者抢购债券的现象。法新社援引市场分析师的话报道，债券的低收益率往往反映市场需求增加。从美国政府债券负收益率表现，市场预期美国今后数月可能出现通货紧缩。而且，此前，在6.83附近徘徊了两个多月后，12月1日至12月4日，人民币兑美元汇率连续出现了四个“跌停”，创出了汇改以来的新纪录。自2005年汇改以来，人民币兑美元汇率已累计升值了19.25%。而至如今，人民币有了在一定程度上贬值的必要性和合理性。在今年上半年人民币升值6.6%之后，随着下半年宏调重心取向于保增长，人民币升值速度明显放缓。直至12月1日—4日，人民币连续出现了四个“跌停”，其后，12月5日，人民币对美元汇率中间价较上个交易日也只是微涨20个基点，报6.8482。而对欧元、日元则呈现下跌趋势，对欧元中间价报8.7287，对日元中间价报7.4023大幅更是下跌527个基点，创下汇改以来新低记录。这些国际经济背景和最近人民币市场表现迹象，发出了明显的人民币贬值的信号。而且，本文作者陈真诚分析认为，在未来的一定时间内，人民币可能还将继续阶段性贬值。
房地产遭遇深度调整，人民币贬值不能解决问题
世上许多事，或都一分为二，这已不只是哲学问题。对于人民币贬值将给中国经济进而间接地给中国房地产带来什么影响这个问题，或也当不例外。
诚然，在当前国内外经济形势下，人民币贬值，肯定会在一定程度上有利于促进出口增长，从而有利于出口企业的生存、竞争、发展，有利于扩大就业，有利于扩大内需，刺激经济增长，进而可能间接地有利于房地产市场复苏。而当我们用一种应该有的审视的眼光和求实的精神来冷静地看待这个问题时，就不免需要分析更多一些问题。
在当前房地产实际情势下，一方面，房地产观望在继续，房架继续呈现下降走势，市场有效需求已经严重不足。在政府系列刺激经济增长的政策尤其降息降税减费以鼓励首次购买90平方米及以下普通住宅的政策的作用下，11月，一些城市的房地产交易相继出现增加的现象。而这种现象的背后却只是与低迷的10月所相比的结果，而相对于去年同期却依然是大幅度下挫，而且成交价在持续走低。因此，这种成交增加，或只是低迷中的一丝振作，只是低潮中的一个可能很短暂的小高潮，或尚不能轻言为“回暖”，更不能因之而大呼市场走势已再次逆变。而另一方面，市场存在高达约50%这一严重供大于求的问题，已经积压或待售的市场存货，至少需要3年左右的时间才能消化掉。这还不包括将来即将上市或开工所带来的供应增加。
面对市场有效需求严重短缺而供应严重过剩这样一个严峻市场局面，消费者依据坚守观望乃至弃购，人气继续低迷，而一些开发商依然坚守高房价不愿意降价促销，使高房价成为了阻碍房地产成交的重要障碍之一。而正当中国房地产市场因此前过热、投资性过度、房价曾持续快速大幅上涨而进入周期性调整之际，却恰遇世界金融危机及其衍生的经济危机，给中国实体经济乃至宏观经济增长带来了不小的打击。这种打击，使得市场进一步看低房地产预期，老百姓进一步观望乃至弃购，从而进一步加大了房地产市场所遭遇的危机。
目前的中国房地产，就是这样一个正遭遇深度调整的现实市场。本文作者陈真诚分析认为，事实上，房地产要走出低迷走出危机，无疑需要经历一个必要的市场周期，通过各方面的努力，才能达致。市场的有效需求短缺问题，并不是人民币贬值的作用或刺激就能解决的。而且，进一步地，对于人民币贬值到底会给房地产市场带来什么影响效果这个问题，尚需要做多方面分析。
人民币贬值影响难定论，房市大势依然不变
可以肯定的是，人民币贬值，无疑将在一定程度上有利于刺激出口增长，刺激内需消费，从而刺激整个经济增长。不过，由于作用效果往往具有滞后性、市场实际中存在不容易在短时间内挽回已失去市场的现实问题、以及中欧关系最近发生新的变化等因素影响，在短时间内，人民币贬值刺激出口的效果到底有多大，尚难定论。这样，经由刺激出口进而刺激就业、刺激经济增长而间接地刺激房地产成交的效果会有多大，也就尚难定论了。
而且，由于老百姓容易理解“贬值”的含义，因此，人民币贬值，可能提高老百姓对通货膨胀的预期，进而可能在一定程度上刺激内需消费，刺激经济增长，进而间接地刺激房地产消费。但是，如果操作不好，人民币贬值过于加剧了通货膨胀的预期，反而不利于刺激内需，减少房地产需求。这是因为，尽管投资房地产可能是让货币保值的投资方法之一，但由于老百姓对迄今尚未消除的通货膨胀仍然心存余悸。如果通货膨胀再次过大加剧，CPI水平再次攀高，就可能导致老百姓因加大通货膨胀预期而增强心理恐慌，从而减少消费，乃至不敢消费，进而可能改变或减少房地产消费计划，降低房地产需求。这样的话，不但刺激内需的效果可能不大，而且对房地产可能形成新的打击。
在对投资性购房的影响方面，由于当前房价整体依然高位，走势预期继续下跌,人民币贬值，将会加速外资撤离内地房地产市场，加剧国内投资者继续观望，进而影响到自住消费者的心理及其购买行为，进而对房地产整体预期产生进一步的影响。
事实上，如今，通货膨胀的现实威胁依然还存在，一些此前大幅度上涨的商品物价并没有太多回落。12月9日，中国人民银行调查统计司司长张涛表示，11月份居民消费价格指数(CPI)涨幅可能回落到3%以下，但受适度宽松货币政策的影响，未来6-12个月通胀压力可能会重新出现。可以设想的是，如果新的通货膨胀预期一旦再次攀高，CPI水平回升，对老百姓生活等民生形成新的威胁，对社会稳定乃至整体宏观经济等形成新的威胁，就不排除决策层再次改变或适当调整货币政策的可能。一旦决策层再次改变或适当调整货币政策，就可能对目前的房地产市场预期形成新的打击。而这种打击的效果，将更为严重。
我们还需要认识到的是，其实，自8月底以来，人民币兑美元汇率走势平稳。自9月23日中间价以6.8009创出汇改新高后，中间价基本上在6.81-6.85之间窄幅波动，已经出现涨跌互现的局面。在12月1日—4日连续四天接近跌停后，12月5日，人民币对美元中间价较上个交易日微涨了20个基点报6.8482，不过，对欧元、日元则呈现下跌趋势，对欧元中间价报8.7287，而对日元中间价报7.4023，更大幅下跌527个基点，创下汇改以来新低记录。这就是说，从目前的形势来看，尽管人民币还可能在阶段性时间内继续贬值，但还不能完全断定未来人民币是否一定是长期持续贬值或已经形成长期贬值的大趋势，也难以断定未来人民币贬值的幅度到底有多大。将来，人民币兑美元汇率很可能出现相对平稳的波动局面。这种局面，使得贬值与平稳这两种走势所产生的两种不同预期产生对冲效果，很可能从另一面降低人民币升值对房地产影响的预期。
如此看来，人民币贬值对目前房地产市场可能产生的影响，情况将比较复杂。本文作者陈真诚分析认为，对于人民币贬值到底是否会刺激房地产成交乃至房价回涨或刺激效果如何等问题的回答，目前尚不宜过早下结论。至少，目前商不宜说一定会刺激房价上涨，也不宜说一定会促使房价加速下跌。否则，将可能是一种不负责任的判断，其结果就可能误导舆论，误导市场，从而不利于房地产的可持续健康发展。
其实，客观而言，人民币贬值对房地产市场来说是一柄双刃剑。既可能通过促进出口增长、刺激内需而刺激经济增长从而促进房地产市场回暖，但也可能作用不大，甚至导致外资加速撤离中国房地产市场，减少包括投资和自住购房在内的房地产需求，对房地产市场预期形成新的打击。
这样，基于目前房地产市场的实际情势，基于多种可能影响房地产市场的因素分析或可知，房地产大势，将会沿着其原本有的轨迹继续调整，难因人民币贬值预期而发生多大的改变。
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