爱华网房企界的马太效应越发明显，中小房企摸索着可行的发展路线来拼下半场，但结果却需要市场来检验。 这一个多月以来，花样年控股集团有限公司（001777.HK，下称“花样年”）正在显露自己的转型冲动：成立了小额贷款公司、拟分拆旗下彩生活集团在香港上市、与高盈集团成立酒店房产信托基金。 在外界看来，花样年此举是想实现金融与地产的互动。“目前，美国退出量化宽松的预期增强，热钱会撤出中国，且在目前货币政策和信贷趋紧的情况下，以后融资会比较困难。花样年此举是在未雨绸缪。而成立小额贷款公司这类金融机构，实际也是在集中民间游资力量，也是在谋新的投资出路。” 合富辉煌市场部首席市场分析师黎文江对时代周报记者表示。 但也有分析认为，花样年销售规模不到100亿元，在当前不太乐观的金融环境下，能否通过融资融到资金，有足够的资金和实力去应对业务扩张和转型困境，将是其面临的最大现实问题。时代周报记者向花样年发出采访函，也向其总裁潘军多次致电及发信息，截至发稿前均未获复。 分拆很难赚钱的物业上市 花样年此前一直在二三线城市作战，但是相比一线城市而言，盈利指标还是有差距。花样年2009-2012年的毛利率分别为41.8%、43.0%及42.8%、40.5%。去年的毛利率达到了几年来最低。而花样年也开始有意调整自己的产品线，往市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市扩张。 但是对于花样年来讲，以往瞄准的都是工业用地，地价低。国信证券分析师方炎透露，花样年通过收购这些工业企业的股权或合作开发来获得工业地块，继而进行改造升级或者重建，把产品变成定位中小企业的办公写字楼，虽然不改变工业的土地性质，但开发的产品和商业写字楼的价格差不多，然后进行产权分割销售，利润空间非常大。但花样年如今在北京等一线城市加码，必然带来的是成本的上涨。 “由于花样年增加在深圳和北京等一线城市的土地收购，我们不确定其是否还能够维持较低的土地成本。”标准普尔称，其也在对花样年给予负面展望的评级报告中指出，“与过去几年相比，花样年集团由债务融资支持的扩张已变得更加激进。” 在上半场中房产业务发展得不温不火，花样年欲转型来拼下半场，首先把目光瞄向了自己的物业。
花样年称自2011年初起，一直对提供住宅物业经营服务的彩生活集团（下称“彩生活” ）进行重组，倘市场情况允许，并取得相关监管批准，目标于今年底前完成分拆建议。6月5日，彩生活已引入一策略投资者，总认购金额约5434万元，占其经扩大已发行股本约4%。花样年持有彩生活约67.19%权益。 6月14日，花样年公告称，建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的彩生活集团在港交所上市，并预期在2013年底以前完成分拆。花样年官方提供的资料显示，彩生活于2008年初组建，并于2011年初完成重组，是花样年控股旗下从事物业管理和社区服务的专业平台。 而之后不久，潘军也道出了更大的野心，就是将花样年打造为中国最大的社区服务平台。“我们就是要做‘社区电商’，房地产销售也只是为了把社区资源整合到花样年平台上。”他预计，花样年希望凭借社区增值服务，在2020年物业方面收入和利润全面超越集团房产业务。 然而，花样年将物业管理公司打造为增值服务平台的想法却面临着现实的考验。行业中大部分人并不认同花样年的转型是房地产行业的出路，认为不过是小区推销。且实际上在最早推行标准化物业管理的深圳，彩生活的物业管理口碑并不算好。彩生活在布局的其他城市也不时遭遇投诉。在天津一个名为紫云园的小区业主抱怨，彩生活接手物业管理之后，小区的二手房价已经低于周边小区。 “物业管理一直都不是暴利行业，服务水平越高，利润就越低。开发商运营物业管理部门从来都不是为了盈利。”有龙头房企人士表示，除非以整体接管物业的形式进行管理，否则物业管理很难赚钱，但是目前这样高水平的独立物业公司几乎没有。 境外投资者不看好未来 实际上，在2012年，花样年就在金融方面破冰。去年，花样年发行了首只房地产基金，共募集资金2.8亿元，并用于投资此前获取的一个产业园项目。其年报数据显示，该项目位于深圳南山区，占地面积约1.8万平方米，总建筑面积约4万平方米，是花样年2011年收购的项目。 此外，花样年还一直尝试发行台湾存托凭证（TDR），计划发行存托凭证总额约12亿新台币，发行所得的部分款项用于发展台湾金门旅游项目。但由于股市偏软且台湾存托凭证市场状况冷清，花样年发行台湾存托凭证的计划并未能如期推进。 6月23日，花样年全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司开业。资料显示，合和年注册资本1亿元人民币，目标是为中国企业和个人提供金融服务。 7月2日，花样年与高盈集团就酒店房产信托基金(REIT)项目签署合作协议，双方将携手打造酒店资产投资和品牌运营平台，为国内的酒店业主提供资产增值和海外上市的机会。根据双方的合作协议，花样年将为高盈在国内物色潜在酒店并购项目，提取一定佣金；同时花样年还将提供品牌运作和经营管理，获取相应收益，而高盈则将从并购项目中的运营利润中获取收益。 潘军称此次合作尚处于前期阶段，花样年负责为高盈集团寻找潜在酒店并购项目，促成酒店项目并入酒店REITs，并作为管理方代表高盈资本行使业主权利。另据高盈集团副总裁潘嘉豪透露，双方首期的募集资金预计能达到100亿元人民币，募资对象主要以海外投资者为主。 值得一提的是，目前酒店业整体不太乐观，来自中国旅游饭店业协会的最新数据显示，今年5月，全国饭店客房平均出租率为54.07%，平均出租率同比去年下降10.42%，环比上月下降了4.73%。而在酒店行业，60%的出租率是盈亏的标志。 根据花样年2010-2012年的年报，其旗下现有6个酒店运营项目、3个即将开业项目。规模在行业内不占优势，且业绩也并不济。虽然公司酒店服务方面的收入在不断增加，其2012年收入已达5500万元，较2011年增长139.1%。但截至2012年底，公司酒店业务已连续三年亏损。2010-2012年，亏损额分别为1483.6万元、3986.9万元、5375.6万元。 虽然花样年并没有明确表示将把旗下酒店装入酒店房产信托，但是潘军暗示，“花样年旗下酒店业务板块自然会受到资本市场的青睐”。而花样年这次的酒店房产信托更是面对境外投资者。但从近期的发债记录来看，境外市场的投资者也并不看好花样年未来的发展。花样年今年已经两次发债，票面利率分别是10.75%和7.875%。而万科今年3月发行的美元债券票面利率仅为2.625%。显然，较高的票面利率显示了境外投资者对于花样年风险的担忧。 无论前景如何，在目前融资环境趋紧之下，花样年此举也被业内认为是想借此与地产扩张互动，乃为扩张在急辟融资渠道之举。“下半年货币政策与信贷趋紧的金融环境下，房企拓展融资渠道是未来发展与生存的重要保障，否则一旦无法打通资金瓶颈，恐出现项目难产的缺钱状态。况且房地产调控并未放松与钱荒的现象未结束，部分房企面临着资金来源的压力。” 亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对时代周报记者表示。
