爱华网先行者鹏华美国房产基金增幅不及大盘1/3 随着美国房地产市场复苏的势头得到确认，进入7月中旬以来，多家基金公司的REITs产品集体浮出水面。 最新统计数据显示，美国房地产市场房价3月份同比增长近11%，增幅创下自2006年房地产市场繁荣期以来的最大增长，新建房和二手房的销售量分别为5年和3年半新高。 “与其在国内的高房价下残喘，不如去攻占美利坚，投资美国房地产。”对于中国投资者来说，抄底美国房地产的声音越来越多，“但真正在美国直接投资房地产不仅门槛高，而且比较麻烦，因为需要实地看房、日常维护和托管、物业费等，通过购买投资美国REITs的公募基金，即可以一站式地获取种种好处。” 广发美国房地产指数基金拟任经理邱炜告诉时代周报记者。 7月8日开始正式发行的广发美国房地产指数基金是目前国内第一只被动型REITs指数基金。而此前6月13日，国泰基金旗下投资于美国房地产全产业链上市公司的国泰美国房地产开发基金已正式发行。随着各基金公司纷纷开始加紧布局美国房地产，分析认为，海外房地产投资主题基金借机将会有个很大的跨越。 REITs价格已达高点？ 目前，国内市场上已有三款REITs基金产品，分别为鹏华美国房地产、诺安全球收益不动产和嘉实全球房地产。鹏华主要投资于美国，诺安和嘉实则投资于全球范围，其中包括美国、日本、韩国和中国台湾地区。三只产品均为主动管理型产品。 广发基金于7月8日正式发行的广发美国房地产指数基金，是国内第一只被动型房地产信托投资（REITs）基金。其跟踪的是MSCI美国REITs指数，覆盖美国整个REITs市场85%的市值，有120个成份股，涵盖房地产的17个子行业。 之所以设计成被动式指数基金，广发美国房地产指数基金拟任经理邱炜告诉时代周报记者，“主要是产品清晰透明，考虑国内投资者的高效性、便捷性，过去主动性产品不一定能跑赢基准指数。而作为指数基金，一个很大的好处就是管理成本下降。” 据悉，广发收取的是0.8%的管理费+0.3%的托管费，合计1.1%，比鹏华低0.7个百分点。不过，鹏华基金自6月28日起开通QDII基金后端收费模式，选择后端收费模式申购鹏华美国房地产基金的投资者可以享受低至一折的费率优惠。 据邱炜介绍，REITs收益主要靠稳定的商业地产租金收入，年均收益在10%-15%之间。收益来源于三个方面：一是房价每年的上涨幅度，二是每年的租金收益，三是二级市场投资者附加的投资信心。“从现金流获取的形式上来讲，可以将REITs看作是类债券产品、类固定收益品种。” 不过，REITs指数创了历史新高，有投资者担心其上涨空间不大。 “美国REITs大多是商业地产，现金流以收租为主，而非住宅地产。通常来讲REITs的反弹周期远远提前于住宅开发商。REITs属性为固定收益属性，对于因经济好转而受益的敏感度不高。” 国泰美国房地产开发基金拟任基金经理吴向军告诉时代周报记者。 作为首只投资于美国房地产全产业链上市公司的QDII产品—国泰美国房地产开发基金，主要投资方向为美国房地产开发商及产业链，包括建材、装修、房贷等企业。 “美国住宅市场和商业地产不同，供求不同，周期不同，商业模式不同。REITs早已突破历史高点。而住宅地产刚刚触底反弹，股价离历史高点还有70%-80%的距离。眼下，美国房地产产业链上市公司业绩复苏趋势已经明确。” 吴向军表示。 首波REITs基金大幅跑输指数 无论如何，上述投资海外房地产的基金其为QDII基金的本质风险还是存在的。比如QDII基金的汇率风险。 “QDII募集的资金是以美元的形式投资在美股市场，但结算时，基金净值却以人民币为单位进行计价。这意味着，如果两个月内人民币升值1%，那么基金净值的增长率也将扣除1%，收益被蚕食。”好买基金研究中心总监乐嘉庆表示。 在他看来，由于第一波出海的三款产品都是主动管理型基金，其在仓位控制、投资标的选择方面很大程度上取决于投资管理人的能力，如果其判断有误，或者择时能力不强，会影响业绩。 数据显示，目前第一波出海的上述三只产品都大幅跑输业绩基准。以目前市场上唯一主投美国房地产的鹏华美国房地产为例，其成立以来净值增长率10.27%，而成立以来标的指数涨幅37.60%，可谓大幅跑输基准指数。 而国投瑞银基金公司2011年推出的首只主投亚太地区REITs的专户产品，据悉已经不复存在。 “海外投资，特别是海外房地产投资，技术要求比较高，容易水土不服。相比股票，REITs带有更强的实体投资色彩，不同地区情况不同，对实地调研和一线信息要求更高。刚开始大家建仓都比较稳健。”一家基金经理告诉时代周报记者。 由于今年以来黄金大跌，黄金QDII基金表现较差，一定程度影响了QDII的整体形象，导致QDII基金募集困难。数据显示，今年市场一共成立了6只QDII基金，平均募资规模为7.93亿元，比目前募集同样冷清的股票型基金还低。 据悉，原定于7月12日结束募集的国泰美国房地产开发基金却要延期到7月19日。“主要是前段时间钱荒，大家的钱都用在货币基金上了。”据接近国泰基金的人士告诉记者。 不过，相比其他QDII基金，作为投资REITs的主动管理型产品，一个明显的优势就是分红。鹏华基金近日公告，旗下鹏华美国房地产基金进行成立以来的第四次分红。 国内REITs诞生前景不乐观 虽然投资海外REITs如火如荼，但REITs在国内还没有实质性进展。 据了解，我国在2009年初就形成了REITs初步试点的总体构架。彼时证监会曾组织基金公司内部讨论基金公司发起REITs产品的可能性，大约有10家基金公司递交REITs产品方案。 2010年，国投瑞银与北京住建委合作开发REITs，2012年8月，北京市将其方案提交给证监会，成为国内首个被曝光的开发中REITs。不过截至目前都未获得实质性进展。中信证券花费了近乎5年时间筹备的一单针对保障房项目的REITs产品，至今未获批发行。 今年初，中证监已完成推出房地产信托投资基金（REITs）的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则徵求意见稿。难产多年的REITs或有望落地。
一个大背景是：房产税政策即将全面推广，未来房价预计将保持稳定。在前提下推行REITs，可以有效提升房企的资金融通能力。特别是减轻保障房财政投入。其次，去年以来国内众多房企纷纷成功赴海外发债融资。 今年海印股份的资产证券化一度被认为是国内REITs的雏形。日前，内地首只酒店房地产信托（REITs）—开元产业信托正在赴香港挂牌上市。 “诞生前景不乐观，目前国内对于发行REITs的法律基础不够完善。各级政府不能对区域内的REITs实行财税优惠政策。这使得REITs产品的净回报率很难达到市场需求。国内现有的商用物业租金回报率普遍过低。短期内全面推出的可能性不大。”诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理、诺安基金REITs小组副组长赵磊告诉时代周报记者。 “现在不是发REITs的好时机，包括REITs在内的很多证券市场的创新应该缓行。”此前，中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏在接受媒体采访时亦指出，REITs基本上没有治理结构，监管难度很大；此外，还分流股市资金，对A股不利、对解决历史遗留问题不利。
