爱华网
（内容导读：公开允许并强调发展民间融资，是否意味着集资建房将得到认可或合法化？是否意味着民间集资、地下钱庄交易等将被允许或合法化？是否意味着以前严厉打击的非法集资将变成合法行为了…本文内容系个人观点，仅供参考。）
2009年1月5日至6日，在北京举行的中国人民银行工作会议上提到要“发挥信贷投放、直接融资和民间金融的作用，多渠道增加资金供给能力”。
2009年1月6日，国务院新闻办公室就当前房地产市场健康发展的有关问题举行了2009年第一场新闻发布会，邀请了住房和城乡建设部副部长齐骥和国家发改委、财政部、中国人民银行有关负责人介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况，就大家关注的有关房地产问题进行回答、介绍。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励在新闻发布会上称，根据国务院的要求，中国人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，我们现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。
对于这两次会议上所传达的相关信息，就有关内容，本文作者陈真诚相继接受了《星岛日报》记者刘怀昭、《中国房地产报》记者关星等记者采访，并与《上海证券报》记者李和裕、《南方都市报》记者邹阳军、《云南信息报》记者王效等记者进行了探讨。此文系根据回答上述记者采访提问和探讨的内容进行整理、丰富而写作。
中国人民银行工作会议释放新信贷政策信号，富有想象
2009年1月6日闭幕的中国人民银行工作会议，确定了2009年金融政策的基本方向，奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。尤其是，会议强调，要大力发挥直接融资和民间融资的作用，释放出将执行旨在扩大信贷渠道增加资金供给能力、适当增加信贷投放总量的信贷政策。这种政策，主要着力于提高中小企业融资能力、解决中小融资难等问题，缓解中小企业融资困难。因为，相对中小企业而言，大型企业，尤其上市公司，主要占据了向银行贷款这种间接融资和通过发行股票、债券等直接融资的资源优势。在这种政策思想的指导下，就要大力支持资本市场发展，鼓励股本性投资，在银行间市场推出高收益债券和中小企业集合债券，以有效拓展直接融资渠道。在稳定股票市场运行的同时，扩大债券发行规模，允许更多的企业发行债券，发展短期融资券、中期票据等债务融资工具，试点中小企业短期融资券，乃至将进一步推进发展风险投资融资。
为缓解中小企业融资困难，需要规范和引导民间金融健康发展，允许中小企业利用民间金融融资，包括以前所说的通过担保公司融资、地下钱庄以及集资股权投资基金等投融资方式，以发挥民间金融在支持中小企业发展、扩大民间多样化需求中的独特优势。本文作者陈真诚分析认为，值得注意的是，为拓展直接融资渠道，多渠道增加资金供给能力，中国人民银行工作会议强调提出了民间金融这一民间融资渠道，不但使得中小企业融资的方法更灵活，也可能使得以前不被允许的集资、地下钱庄放贷等融资手段的性质发生改变，富有想象。
直接融资有利解决企业融资困难，但可能变相提高贷款利息
直接融资，是指货币资金供给者和货币资金需求者之间，没有金融机构作为中介，由融入、融出双方直接协商或在公开市场上由货币资金供给者直接购入债券或股票而直接发生的信用关系，是指拥有资金的政府、企事业单位及个人与因资金短缺而需要融入资金的企业之间，通过直接协商或融入者在金融市场上发行债券或股票等有价证券供融出者购买的方式的融资方式。
直接融资主要包括买卖债券、股票等有价证券，凭商业信用等预付定金和赊销商品，不通过银行等金融机构的资金借贷，股权购买，股份投入或资本注入，集资，典当等的形式。
直接融资的目的主要指直接用于生产、投资和消费。
事实上，由于美国次贷危机及其衍生的世界经济危机和中国经济下滑等原因，加上我国商业银行体制及其他方面的原因，尽管央行连续降息降商业银行存款准备金率，但商业银行纷纷惜贷。尤其是，由于担心风险，中国没几家商业银行喜欢给中小企业贷款。这种情况，短时间改变不了的。而且，一直以来，大多数企业，尤其中小企业，从商业银行贷款并不容易，手续繁复，办理贷款过程中所需时间过长，贷款时间一般不长。因此，目前对于解决企业尤其中小企业遭遇资金困难来说，直接融资具有筹资范围广、规模大、可以连续筹资和相对银行贷款等而言的灵活、快速、便捷等特点。而且，直接融资有可能使企业融资突破银行贷款在使用时间上的限制，获得相对比较长期的资金来源，加速企业融资速度，增大企业资本积累的杠杆作用，使企业资本和生产规模可能在短时间内迅速扩大。直接融资使企业尤其中小企业不至于仅吊死在银行这一不容易获得贷款的这一棵融资树上，拓展企业尤其中小企业融资渠道，推动、加速企业的资金（资本）积累，促进企业生产经营发展。直接融资客观上将对商业银行的贷款业务构成压力，从而迫使商业银行积极增加放贷，扩大信贷规模。
当前国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，国内经济运行中出现了一些新情况、新问题。主要是经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷。
在十七大报告中，胡锦涛总书记指出，要优化资本市场结构，多渠道提高直接融资比重。
2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开、安排部署2008年四季度经济工作的国务院常务会议提出，促进中小企业的发展，完善中小企业担保体系，鼓励金融机构增加对中小企业贷款，拓宽中小企业直接融资渠道。
2008年12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务等三条政策（简称“国三条”）。
改革开放以来，中小企业一直是国民经济发展中最活跃的力量，但中小企业一直面临融资渠道十分单一、从银行贷款难和融资难的问题。由于缺乏融资渠道，中小企业发展主要依靠自我积累。目前，有约80%中小企业缺乏资金，30%以上中小企业资金十分紧张。从总体上看，融资难已成为制约中小企业发展的突出问题。
可以说，建设多层次资本市场体系，是拓宽中小企业融资渠道的内在要求，也是必然选择。拓宽直接融资渠道，有利于拓宽中小企业的直接融资渠道，拓展融资空间，缓解中小企业融资难的问题，是消除当前中小企业融资瓶颈、帮助中小企业解决资金难关的关键之一。不过，本文作者陈真诚分析认为，直接融资也可能存在如下一些主要问题，首先是因融资渠道相对银行来说要多，且活、快速、便捷等特点，类型不一样，有些还需要证券机构作为代理机构，交易成本可能上升。其次是，直接融资往往要付出比同期银行贷款利率要高的资金成本，甚至要付出股份等权益代价。在连续降息的今天，直接融资实际上将变相提高企业融资中的借贷利率。再则，可能因信息不对称或在企业经营管理上出问题等原因，使得投资者、融出资金者的风险，相对银行来说要增大。
民间金融富有新意，是否意味非法集资、集资建房将合法化
事实上，现在，不少企业普遍遭遇资金紧张的问题，尤其中小企业为甚。尤其是，中小企业因资信等级低、缺乏抵押资产、融资成本高等原因，难以得到银行资金的支持。由于担心风险，因贷款交易和监控成本高等原因，中国没几家商业银行愿意给中小企业贷款，中小企业一直很难从银行获得贷款或足够贷款，中小企业的融资需求确实显得极为迫切。而且，这种情况，短时间改变不了的。另一方面，通过担保公司融资、集资、地下钱庄放贷乃至高利贷、私人借贷等民间融资，一直在一些地区不同程度地存在，一些中小企业，不得不通过这种途径融资以应急用。
央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用，使得中小企业可以提高通过民间金融获得民间融资，甚至可以公开地通过以前不允许或不鼓励的渠道借来资金，可能在一定程度上扩大中小企业的信贷渠道，缓解或解决中小企业融资难、目前资金紧缺的问题，促进中小企业生产经营发展，可能使中小企业资本和生产规模在短时间内迅速扩大。而且，民间融资具有灵活、快速、便捷等特点，有可能加速企业融资速度，使企业融资突破银行贷款在使用时间上的限制，又客观上将对商业银行的贷款业务构成压力，从而迫使商业银行积极增加放贷，增加对中小企业放贷。
不过，也要看到的是，客观上是，相对银行贷款来说，民间融资的交易成本往往要加大，融资企业要付出比同期银行贷款利率要高的资金成本，甚至要付出股份等权益代价。这就是说，在连续降息的今天，虽然商业银行的贷款利息降低了，但民间融资实际上将变相提高了借贷利率。而且，可能因信息不对称或在企业经营管理上出问题等原因，使得融出资金者的风险，相对银行来说要增大。尤其是，本文作者陈真诚分析认为，公开允许并强调发展民间金融的作用，那么，就还将涉及到一些法律问题。譬如说，公开允许并强调发展民间融资，是否意味着集资建房将得到认可或合法化？是否意味着民间集资、地下钱庄交易等将被允许或合法化？是否意味着以前严厉打击的非法集资将变成合法行为了？如果以前的非法集资将变成合法化，那已经发生了的那么多集资案怎么对待？因非法集资而被处理乃至判刑、撤职的人怎么办？如弄不好的话会不会弄出很多的冤鬼、冤案来？尤其是，刚发生不久可能还未处理完的湖南湘西集资案，该做如何处理？
由于还存在着诸多问题等解决，所以，对于将发挥民间金融作用作为金融政策来说，还需要做不少的完善工作，甚至可能需要修正相关法律，尽快建立、规范相关制度，才能防患风险。
房地产投资信托基金重在创新，但与大多数企业没关系且远水不解近渴
2008年12月21日，国务院办公厅发布“关于促进房地产市场健康发展的若干意见”（国办发〔2008〕131号，简称“国十三条”）指出，支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
2009年1月6日，国务院新闻办公室就当前房地产市场健康发展的有关问题举行了2009年第一场新闻发布会，邀请了住房和城乡建设部副部长齐骥和国家发改委、财政部、中国人民银行有关负责人介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况，就大家关注的有关房地产问题进行回答、介绍。
中国人民银行金融市场司副司长霍颖励称，房地产投资信托基金的事情，根据国务院的要求，中国人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，我们现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌。所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范，这是一个初步考虑。此外产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，我们拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合我们国家法律要求以及适合我们国家投资购买的房地产信托产品。
房地产投资信托基金(REITs) 是一种资产证券化投资工具，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构主要进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由信托机构通过向公众公开发行或定向向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将募集到的资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等。REITs少数属于私募，但绝大多数属于公募，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
就世界各国房地产投资信托基金发展的普遍模式而言，房地产投资信托基金就是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，它不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的权益类投资产品，能改善房地产融资结构，降低银行及开发商风险。对于我国金融市场中的资产管理公司而言，房地产投资信托基金不但提供一种新的融资渠道，更为不良房地产类资产的处置提供了全新的手段。房地产投资信托基金将使得投资房产市场存在退出机制，投资者会更有信心，从而把房地产投资的周期拉长，进而获得更好的回报。
据了解，早在2007年6月15日，《房地产投资信托试点管理办法》（建议稿）就已经出来。这份建议稿显示，虽然对于房地产投资信托产品不再设定普通信托产品200份的上限。但是，对于房地产投资信托产品标准的描述仍然具有很强的排他性。建议稿第二条明确指出，房地产投资信托是以信托方式组建成主要投资于产生稳定租金收入的成熟房地产项目的集合投资计划，以成熟物业为主要运用标的。第四十四条规定，房地产投资信托持有资产池中任何一项物业的最短期限不得低于3年。建议稿中规定房地产信托产品的发行规模不得小于10亿元人民币，而单一信托单位持有人所持信托单位份额不得超过总份额的30％，并且信托的负债率不得超过信托财产净值的30％。
其实，在我国，已经经过多年，但房地产投资信托基金还是“呼而不出”。
一方面房地产投资信托基金缺乏法律基础。真正的房地产投资信托基金，应该是在证券市场上可流通的产品，应该在交易所挂牌上市交易，拥有良好的流通性。但从法律上讲，目前只能由信托做房地产投资信托基金的架构，信托的性质决定了房地产投资信托基金只能是私募，则会造成房地产投资信托基金的不可流通。
另一方面，还受限于一般意义上房地产投资信托基金的总体收益在7%左右和目前国内的税收制度，使得房地产投资信托基金的利润空间相当有限。目前房地产基金的支出包括：投资者要求的收益(4%-5%)、管理费用、税收(房地产企业33%的所得税)。
根据2009年1月6日中国人民银行金融市场司副司长霍颖励在新闻发布会上的讲话可知，房地产投资信托基金，虽然中国人民银行最近几年来一直在会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，正在和有关部门会商，然后报国务院同意，然后进行试点。
目前，有关方面对房地产投资信托基金态度是很重视，也很谨慎。房地产投资信托基金，现在只是个初步的试点总体构架，还没有成熟的方案出来。这个会商的试点总体构架，即使报国务院并得到同意后，依然还只是试点，还可能要再修改，还不是可以很快就可实施的东西。房地产信托基金信托的出台，仍是困难重重，仍可能不是短时期的事情，至少是多少年后的事情。而有些房地产开发企业，正遭遇资金短缺的压力，甚至连几个月都等不及了。这样，房地产投资信托基金，主要着眼于长远来考虑，将来可以帮助开发商增加融资的渠道，但现在来讲，离成熟还差很远的距离。对当前那些急需资金的房地产开发企业来说，没什么太大意义，真是远水不解近渴，远水救不了近火。当然，现在提出房地产投资信托基金，可为将来拓展企业融资渠道、研发推出新的金融衍生产品做准备工作，倒是也还可以宽宽一些中小企业的心。
不过，即使将来房地产投资信托基金正式出台，还是主要是为大型房地产开发企业服务，中小开发企业也不容易获得融资。
而且，我国房地产开发企业的传统的资金运作模式，往往是通过贷款或房产预售等模式进行融资，将资金投入到房地产开发环节、销售环节，回笼的资金后，再继续投入到下一个项目，而很少企业长期持有某项成熟的物业。持有的物业，主要是酒店、写字楼、卖场等商业地产项目，很少是住宅。而且，适合REITs的，只有那些未分割产权的商业地产项目，且具有较高收益的条件。这样，使得许多房地产开发公司，尤其住宅项目开发公司，不具备运作房地产投资信托基金的资源优势。另外，推出房地产投资信托基金，必须会设计措施以高度防范风险。尤其是，《房地产投资信托试点管理办法》（建议稿）规定，发起人和物业管理人可以由同一机构担任。这就加大了大地产商的空间。这将意味着，房地产投资信托基金，可能更多机会只会属于那些拥有大量不动产资源的大开发企业，与绝大多数开发商没多大关系。
这样看来，未来房地产投资信托基金推出，本文作者陈真诚分析认为，将很可能具有如下特点：
一是，很可能是只能由信托做的私募产品，一时难以在证券市场上流通。
二是，主要是以商业物业为主，且主要适合大型商业地产开发商，或能将诸多商业地产项目打包的资产管理公司，以满足投资者通过房地产投资信托基金长期持有物业，以稳定的租金收益谋取回报的投资需求。
三是，为确保发行成功，首次推出房地产投资信托基金产品的规模不会过大。
四是，推出房地产投资信托基金之初，将十分注重对融资资金的投向、持有期限、收益水平等方案的设计。在房地产投资信托基金资金运用和进行项目选择时，通过项目类别、投资地域、投资金额、投资期限的选择和调整，对项目的市场定位及前景进行充分详细的论证，对项目进行可行性分析及评估，以抵御可能出现的房地产行业波动、金融风险和市场炒作风险，将风险控制在最小范围之内，最大限度地保证房地产投资信托基金资金的安全，确保融资资金发挥最大的投资效益。
五是，从美国金融危机来看，从次贷危机来看，一个重要原因就是，金融创新过度，金融衍生品设计过于复杂，加大了金融杠杆作用。所以，我们的房地产投资信托基金，在产品设计和制度安排上，要注重风险防范，产品模式上要尽量简单化，将可能摈弃那种过于繁复的思路，而尽量做到简化产品链条，提高产品透明度，符合我们国家法律要求，又要适合我们国家投资购买。
六是，主要是能为少数大型房地产开发企业提供服务，与与绝大多数开发企业尤其中小开发企业没多大关系。
（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚：QQ:70479688，请注明具体事宜；手机/13808420007，不回打“未接电话”；长沙新思维企业发展策划公司/0731-4478178。）
