爱华网目前国际国内经济呈现衰退形势，各行各业均受到不同程度的影响，尤其是房地产行业受到较大的冲击。抵押资产作为银行防范信贷资产风险的最后一道防线，更应秉承谨慎原则，规范评估工作，有效控制、尽量降低第二还款来源的风险。 一、银行抵押物潜藏的主要风险 1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值 若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。 长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。 2、处置难导致抵押资产贬值 大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低； 对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市； 工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。 车库抵押风险：（1）根据物权法规定，业务对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。 集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。 3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值 （1）土地基本情况未详细核实 房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确； 存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。 （2）待开发土地未按期动工或改变用途 根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。 若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。 4、司法处置不利导致抵押资产贬值 （1）权利瑕疵导致无法处置 有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。 有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行——商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。 另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。 （2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回 法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。 特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我行的权益受到较大的损失。 （3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。 二、加强风险防范的措施 1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业 为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。 银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报《抵押资产评估情况反馈表》向上一级管理机构反映。 2、慎重选择抵押物 在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。 房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。 （1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为我行贷款的抵押物。 （2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。 （3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。 （4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。 （5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。 （6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。 （7）公建用房不能作为抵押物。 3、详细核实拟抵押资产的基本情况 （1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。 （2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。 （3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。 （4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。 4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值 鉴于08年以来，全国性房地产价格大幅下降，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银行的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。 5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记 每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。
6、加强对抵押物的贷后监控 （1） 抵押资产的用途 定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。 （2） 抵押资产出租情况 抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。 （3） 抵押资产的存在与价值情况 定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。 （4） 商业房产 关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。 （5）在建工程或待开发土地 适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。 拟抵押资产的价值由经办支行确认，各经办行应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我行权益的异常情况应立即采取措施降低风险
