爱华网摘要：随着我国房地产业的红火，现代新型小区大量出现，这就对传统的物业管理提出了更为细致具体的要求。本文试分析小区物业管理面临的困难，对小区物业管理的方向提出自己的一些看法。
关键词：物业管理；改革；展望
一、目前我国小区物业管理的现状
物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的使用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。可以说物业管理的前景是相当明朗的！
由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响，很多业主对物管的运作及存在缺乏了解，短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处说自己亏损严重，但又由于一己利益等种种原因，而不肯按政府的要求定期向业主公布帐目，致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此，物业公司和业主之间常常是矛盾重重。物业管理市场管理体制和运作机制，尚未建立起来，计划经济体制下的单位管理根深蒂固，市场竞争机制还未形成。
二、小区物业管理的改革建议
1、以法律为根据，落实物业管理政策
贯彻落实《物业管理条例》，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。在法理的基础上加速引进竞争机制，培育物业管理市场。现代物业管理是市场经济的产物，市场经济就意味着离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效地优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。
2、提高物业管理人员的素质
加强员工培训，全面提高从业人员的素质。完善的物业管理，离不开训练有素的物业管理专门人才。培训物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。应强化培训，提高物业管理人员的专业技术水平。应对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。
3、提升物业管理的服务水平
抓好物业管理服务质量，树立物业管理良好形象。物业管理企业不仅要为业主提供房屋和设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生等基本服务，还要广开思路，想业主所想，急业主所急，可根据业主的特殊需要提供家政服务、商务服务等。例如，在住宅区里，为满足住户物质生活方便的需要，可以代订牛奶、报纸、照顾老人、护送小孩、代请保姆、清扫房间、代购物品、医疗服务等等；为满足住户精神生活方面的需要，可以组织丰富多彩的文化体育活动、住户联谊活动等。另外，要建立行业标准考核制度，将考核纳入日常工作，以促进物业管理服务标准化、规范化，树立物业管理行业的良好形象。
4、规范物业管理服务收费行为
加快住宅共用部位共用设施设备维修基金的建立。物业管理企业通过对房屋及公共部位、公共设施设备的管理，而向业主提供服务，按照市场经济规律，享受服务即消费，需要支付相应的报酬。不同服务价格享受不同标准的服务。物业管理主管部门要会同有关部门加强对物业管理收费工作的管理和监督，本着鼓励物业管理事业发展和按市场经济规律办事的规则，根据不同类型、不同标准的服务，采取不同的管理方法，对于保障型的物业管理服务，按照科学合理、成本核算、质价相符的原则，根据保障型服务内容、服务质量，制订出普通住宅区物业管理公共服务费指导标准，对改善型、舒适型的物业管理服务，应按照市场经济规律由业主委员会和物业管理企业，根据服务内容、服务要求，通过招标或其他方式议定收费标准，并签定物业管理委托合同。
三、物业管理未来展望
1、新技术革命和物业智能化步伐加快
物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现，提高了住宅小区的科技含量，同时从根本上提高住宅质量。
2、物业管理企业面临转型
面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。
3、关注科技进步，提高管理服务水平
当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多地应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力，促进我们整个行业的进步。当前，物业管理行业相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管理，这很难适应知识经济时代新技术革命的挑战。
四、结语
现代房地产业的快速发展，为物业管理提供了新的发展机遇。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的未来发展方向；市场化经营、尤其在中国加入世贸以后，国外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业管理行业的主体；法制化运作，将推进物业管理行业走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。
（广东中山市长洲实业集团 张庆林 金世彬）
