爱华网房地产行业处于宏观经济支柱产业地位，07年之前的数年中得到了快速发展，但也暴露出很多问题。伴随着楼市调整期的来临，2009年中国房地产业再次面临一个大转型的历史机遇与挑战。“全国房地产经理人联盟”致力于发展成为中国房地产行业最有思想力与影响力、最积极健康的房地产经理人社团组织，成为中国房地产的“智库”。2月17日，全国房地产经理人联盟联合新浪房产，邀请全经联核心成员和全国工商联房地产商会的领导汇聚新浪房产，共同研讨房地产业大转型趋势，为行业发展提供思想资源。在这次论坛上全经联首席经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，就一直以来众说纷纭的“房价收入比”进行了阐述，明确提出“不能用房价收入比判断中国房价高低”的鲜明观点，对我们思考中国房地产市场态势变化很有参考意义：
董藩：今天我想利用这个机会，讲一个偏学术的东西，原因在哪里呢？我们希望传输这样一个观念，怎么样判定房价高低。房价收入比国外早就有指标，阐述这个指标最开始是香港一位专家，他研究了国外很多的房价和收入比大概是一比五点一左右，他说发展中国家大多数是四到六倍，后来大家总是拿这个指标套，这个作者也发现这个结论有问题，也进行修正过。98年联合国对各个国家的房价和收入比进行统计过，最早的是三十比一，一多半国家超过了六比一，发现用这个指标来简单比较房价是没有意义的。
在我们国家这个指标产生非常大的影响，包括最高的领导人，他们也是拿这个说事。但是，这样指标并不符合中国的国情。
第一个是各个国家人地关系不一样，我们只有20%的土地适合人类生存的，这20%的土地里又有18亿亩耕地。可以和我们比的是日本和韩国，他们的房价远远高于我们，我们不能和加拿大和俄罗斯比，他们的地非常非常多。
第二个，收入透明度是不一样，在我们国家由于我们体制上存在很多问题，收入透明度是不高的，而且有些腐败分子数量惊人，腐败经常可以到亿。另外，还有一些福利收入，兼职收入，灰色收入等等，我们拿工资条说房价高低是没有意义的。
第三个，GDP增长速度导致收入增长速度是不一样的。如果我们的家庭一年挣十万，一套房子100万，我们十年才能买一套房子。由于这个收入是动态的，是在逐年增长的，实际上我们算出来可能是六倍左右。在西方国家，收入增长非常慢，1%，2%的速度，几乎可以忽略。而且我们最近发现按揭贷款，平均每个家庭是三年不到就提前还款，
第四个，每套房子的面积差太大了，日本和我们的算法也是不一样的，他们是按套内，我们是按建筑面积。
第五个，户均人口是不能比的，美国的中产阶级平均是两到三个孩子，我们国家中产阶级很典型都是一个孩子。
第六个，住宅范围是不同的，只有中国，商品房是不包括农村房子的。在发达国家，农村的房子也叫商品房。我们的法律也是叫城市房地产管理法，不包括农村的房子。
第七个，计算方法不一样。第一个是全社会平均房价和平均收入，大家基本按照这个思路算。另外所谓中位数，他取中产阶级的部分和房子中间价格比较，就不管最高的了。另外，我们的计算方法是还有很大的缺点，因为我们计算的时候把一手房和二手房算里头，没有把单位集资建房算里头，没有把房改房算里头。我们还没有把单位自己建房子的成本价算里头，还没把廉租房价里头，如果全体现在里面的话，这个价格绝不是今天的价格。
还有一个，房子的新旧程度是不一样的。因为发达国家人口增长停滞了，而且房子寿命比较长，他们的房子很多是七十年以上的寿命，我们国家的很多房子平均只有三十年，我们全国80%都是新房子，人家90%都是旧房子。
第九个，土地制度是不一样的。西方的土地大多数是私有的，只有我们国家有土地出让的计划，虽然看房价很高，但是开发商并不能生产出房子来，政府拍卖土地，大家都抢，一抢就抢得价格很高。由于土地制度的原因，导致我们市场机制不够灵活，所以最后表现得价格受到行政力量很强的干预和约束。
第十点，城市规模不一样。中国遍地都是百万人口以上规模的城市，西方很多的城市人口只有三五千，实际上就是我们的一个镇一样。同样是大城市，人口密度可能不一样。比如上海、伦敦、巴黎，我们测算人口密度对房价的影响必须把这一点包括在内。上海市核心人口六百万，居住在七平方公里范围内，伦敦和巴黎是十四和二十八平方公里里。
还有一个是收入差距比较大。我估计我们肯定是全世界收入差距最大的前三位以内。这个里头有一个问题，决定房价是什么？是总需求，是总体购买力，我们不能因为有一些人自己买不起房子就说价格受不了了。我们拿北京说，决定北京的房价是所有在北京买房子的人，而不是北京户口的人。某个著名的房地产专家总是拿房地产价格和人口比例说事，我就当面和他交涉过。
还有一点，从城市范围来看，有一个平均建筑密度的问题。这个差别也是非常大的。还有一点是消费理念差别非常大。在中国人，能买是坚决不租的。为什么我们国家的租金上不去，是因为大家能咬牙买的坚决买，租房子是被当做无能或者是一些缺点的。在西方是非常正常的一个消费方式，欧洲租房子和买房子的可以达到一半一半，不是说租房子就不是一个家庭了。
第十五点，财富分配不一样的。在国外，年轻人买房子，老人是不可能帮忙的，西方是明确分开的，除非去世的时候可以当做遗产给你。但是在中国就不一定，儿子买房父母肯定是要拿钱的，儿子混好了也要给老子买个别墅住住，所以我们的购买和西方购买习惯不一样，一系列的因素导致我们这个指标没有任何意义。
