爱华网与去年上半年中期业绩相比，SOHO中国的年报可谓漂亮。2012年，SOHO中国营业额（包括投资物业评估增值）约为153亿元，同比增长169%；净利润约为106亿元，同比增长172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长135%。 但SOHO的压力也正迎面而来。公司去年全年投资物业的租金收入仅1.48亿元，与当期公司实现的营业额153亿元及去年全年的销售额94.68亿元形成巨大反差。 按照潘张夫妇的设想，SOHO中国将持续提高自持物业的比重，2015年持有型物业将达到100%。2007年SOHO中国上市时，公司销售物业占比为100%，2012年，其销售物业占比约为25%，自持的投资物业占比约为75%。 但现在看来，SOHO自持物业所占比重依然较小，而且运营得不算成功。 “我对SOHO这次的转型前景不看好，主要是其核心商业地产运营管理团队还很弱。从前门大街这个其自持物业的发展也可以看出来，前门大街毫无特色，而且商户也难以盈利，不断撤出。”中国乐商会主席霍小兵对本刊记者表示。 SOHO中国的这次大幅转型，至今仍极具争议。业界的担忧，主要对其销售额的大幅萎缩以及仅1.4亿元的租金收益。但在潘石屹看来，销售业绩已经不重要，他最关注的是京沪写字楼租金的波动。 但值得注意的是，未来北京、上海核心地段写字楼租金上涨前景并不乐观。在搜狐焦点举办的“2013年第二届产业地产高端论剑”论坛上，搜狐焦点CRRC研究院肖楠称，北京甲级写字楼租金经历了2011年跳涨，2012年小幅攀升之后，现已达到客户承受极限，一些企业甚至逃离核心区，以节省办公成本。 煤老板辉煌不再 SOHO业绩震荡 2012年8月，在发布并不好看的中报后，SOHO中国宣布转型，潘石屹称公司将持有上海、北京繁华地段的商业项目，告别以往的散售模式。同时SOHO中国年初定下的230亿销售目标也下调为120亿元。彼时，距离潘石屹在2012年初业绩发布会上的230亿元的承诺刚刚过去半年不到。 是什么原因让潘石屹改变了传统的散售做法，改行做起了包租公的活计？答案，或许是因为煤老板数量的下降。 来自山西、内蒙古、河北等能源大省的富人们，在这两年受经济不景气的影响，数量持续减少，资金链出现紧绷。而这，让潘石屹非常难过。他们在北京房地产市场上的买入量骤降，直接左右了SOHO中国近两年的销售业绩。 这种情况下，SOHO中国去年年底开始以促销冲业绩。 2012年的12月，在楼市“涨风”暗涌的当下，以商业物业销售为主的SOHO中国却悄悄地开始幅度不小地降价促销。 在SOHO中国的官网上，2012年12月19日开始挂出一份年末减价促销计划——在年底前，公司在北京和上海的9个项目参与促销，降价幅度在2%以内。 事实上，SOHO中国此次促销的幅度远不止2%。一位SOHO中国的销售人员表示：“此次优惠力度其实非常大，全款最低八六折，特价房可折后再优惠20万~45万元。此外，总监手里还有1~2个点的额外折扣。” 据SOHO中国官网披露的信息，参与年底促销的其中7个项目是位于北京的银峰SOHO、中关村SOHO、三里屯SOHO、北京公馆、SOHO尚都以及位于上海的SOHO中山广场、SOHO东海广场。此外，上海SOHO世纪广场、北京建外SOHO 2个项目参与租赁促销。 此番降价，被外界认为是SOHO中国为年内的业绩目标做最后冲刺。一位券商分析师指出，SOHO中国全年销售任务完成得并不好，降价促销或为提振公司销售信心，毕竟销售回款仍是支持SOHO中国转售为租的重要支柱。 运营能力制约转型 永正资本有限公司总裁王威认为，SOHO中国转型后应该做的第一件事就是更改产品设计，把原来按散售模式设计的产品按最终使用者的需求更改，首先把产品做好，提升物业的品质，否则5年后，SOHO中国所期待的“持有150万平方米的优质物业”，充其量只是“持有150万平方米的菜园子”。 不仅如此，SOHO中国还应提高自己对自持物业的运营能力。 位于北京朝阳门的银河SOHO，是去年潘石屹和张欣一直提起的明星项目。然而，这个明星项目在去年下半年开业迎客以来，招租、运营情况也十分不理想。 为提高银河SOHO出租率，SOHO中国不惜将自持的商铺以很低的价格招商。据业主介绍，SOHO新成立了招商部，自持约3000多平方米物业，新成立的招商部首推自持部分为主，推出了b1商铺每平方米8元含正式发票的诱人价格，比周边的价格约低8%。 “开发商根本没心思，而且这么大的项目运营，它（SOHO中国）也是外行。”一位业主毫不客气地表达了自己对SOHO中国的运营效率低下的不满。
多位业内人士指出，银河SOHO这样的大型商业项目靠过去那种自然发展招租的方式是有重大隐患的。发展不好受损失的首先是银河SOHO的业主们，其次对未来SOHO中国的自持也会产生负面影响。 前门大街项目是SOHO中国目前为止，唯一的一个自持项目，这个项目的境况，也颇为尴尬。记者近日调查发现，包括李宁、王麻子和九龙斋在内的多家商户已经从前门撤出，商铺空置率近三成。 转型成了前门大街近年来的关键词。 据知情人士介绍，最开始，前门大街定位为“世界名牌的聚集地”，但前期宣传将入驻的LV、Prada等品牌却纷纷“爽约”。后来前门大街得以顺利开街还是靠天信百货、京华琴行、大明眼镜和兴龙马珠宝等一系列北京老字号品牌。? 不过两年之后，上述商铺在租约到期后纷纷撤离。熟悉前门大街情况的商业专家刘晖认为，承租能力低是第一拨品牌撤出的主要原因。? 此后，前门大街方面也认识到了市场化的租金水平是横亘在前门大街面前的一道鸿沟。对于承租能力不强的老字号，东城区在全国范围内率先设立了老字号发展专项资金，每年投入千万元资金用于扶持前门老字号的发展。 光靠补贴不能养活一条街，于是在2010年，前门引进了大量服装品牌。? 然而，去年以来，服装品牌先后陷入高库存、净利缩水的泥沼，许多企业开始采取关店止血的策略。前门大街管委会主任葛俊凯也表示：“前门大街将进行业态调整，未来不再以服装类为主。”? 前门管委会及SOHO中国的相关负责人均表示，前门大街将重新定位和招商，未来将成为品牌文化体验的聚集地。尽管已经进行了多次定位调整，但与王府井、西单大街相比，前门大街依然没有清晰的经营特色。 收购成熟项目或是捷径 与此同时，就像之前收购烂尾楼一样，在资本市场长袖善舞的张欣也开始了收购成熟的商业地产项目。 “今年公司仍会继续进行收购，已预留了100亿元的收购额度”，3月6日，张欣在SOHO中国2012年度业绩发布会上表示，2013年将充满机会。 几乎与此同时，美国通用汽车大楼40%权益正被财团收购的传闻，将SOHO中国CEO张欣再次推到镁光灯前。3月7日，华尔街日报援引一位房地产公司执行官的话表示，以SOHO中国首席执行官张欣领衔的中资财团，正计划购买美国通用汽车大楼40%权益，现已进入深入谈判阶段。 SOHO中国以往良好的业绩主要来自于快速倒卖或散卖商办物业，而其自持物业的经营招商运营能力备受质疑，但SOHO具有良好的融资能力，SOHO转型为不动产物业投资商似乎也是一个方向，特别是并购具有良好运营团队的经营物业。 据该公司年报显示，截止至2012年底，SOHO中国现金持有量为222亿元，净资产负债率仅为2.6%。对于2.6%的净负债率，张欣认为SOHO中国可以通过加大负债实现扩张资金需要。 “将净负债比率提高到40%会是一个比较理想的水平”，张欣如此表示。 被问及收购标的如何选择时，张欣表示，SOHO中国收购计划会集中在北京和上海的地铁站附近，同时能够提供大规模写字楼发展空间的区域。
