爱华网一、一般性市场特征
1、资金、土地是影响房地产项目最关键的两个因素，两者之间的关系也是密不可分。
2、（2）号文对房地产企业的资金来源进行规划限制，对房地产项目直接影响的有三个措施：禁止流动资金贷款；禁止施工企业贷款垫款开发；个人住房贷款必须结构封顶。
3、土地是各房地产开发商的所在。土地储备成为决定房地产企业发展的根本。根据有关机构分析，土地购置与房地产投资额两者增速呈上升趋势，见下图：
4、土地总体成本因施行将会上升，其中，拍卖方式土地价格超过底30-90%；挂牌方式超过挂牌价格10-20%。根据方式进行土地交易的项目很少见。
5、房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%；清理拖欠工程款和民工工资，施工工程担保等措施都加大房地产企业资金压力。
二、关于房地产信托
房地产信托包括：集合贷款、资金信托、消费者购房信托等形式。资金来源包括：社
会大众、银行、信托公司、购房者、机构投资者，其中以资金信托为最多。今只推出苹果
社区的消费者购房信托由于得到北京国投支持而夭折，但却使其苹果社区项目广受关注，
并在有关投资融资会议借力大为宣传，使张宝全在业界受到相当推崇。
2003年有24家信托公司发行了68个房地产信托计划，比较受到关注的是北京国投。
重庆国投的有关房地产信托的总规模为61亿元，每个信托平均规模约为9670万元。2004年上半年，北京市发行了14个信托产品，如：家园经济适用房项目8000万，三环新城1.6亿元，留天津第一店建设资金信托3亿，太阳城建设资金信托5亿，中信国安天下第一城产权投资理财信托1.5亿，华堂商场大兴店租金收益权财产信托7000万元，CBD信托土地开发6亿，三水青清6000万，通正国际大厦7000万，密云商住房1500万，提香草堂1亿，盛世大厦财产信托优先受益权转让1.7亿，商品房投资资金信托5000万，丽江新城3.3亿，安福大厦5500万，中信大榭400USD,宣武门大厦贷款项目集合资金1.2亿，住房合资社资金信托5000万。
信托对房地产项目要求：
1、项目争取取得四证：规划许可证、规划用地许可证、土地证、开工许可证。
2、项目的经济，还款有保障。
3、自由资金投入达到一定比例。
4、有丰富的开发经验，管理团队团结高效。
5、资金使用规范接受信托公司留管。
6、担保方有良好推荐资质或有数额的抵押、质押。
三、关于房地产股权融资
比较通行的股权融资方案，一般指由上市公司通过IPO（如栖建设、复地）或增发（沙河股份）、配股（福州大通）、发行可转换债券（万科） 等；也指借壳上市募集资金（如国美、金融街）。
作为房地产进行股权融资，特别是面对私募或机构投资者最打的障碍在于项目风险评估，项目条件及环境，项目已投入资产或价值评定，因而实行完全市场化的股权融资必须：
1、项目及公司治理结构的透明、公开。
2、项目条件符合商业运作的基本要求，具有可操作的基础。
3、合理的有效的股权安排，相对应的在于对公司实体法律意义上控股（控制）以对对于财务（资金）的有效控制两个方面切实、真诚的安排。
4、符合商业项目市场运作的基本资料，包括：
商业项目的策划、介绍、商业计划、规划、设计等资料。
在资本市场及投资领域，股权融资的关键在于通过对项目公司而非投资公司的股权
安排。因而，在谈判阶段必须提供多种对于设，控制项目公司的领先安排，包括：股
权设置、股权置换、股权转让、资产置换、资产重组、公司合并等。而在这些过程中
的领先安排除了双方一致认同外，最重要的在于过渡阶段股权结构及“过桥”公司管
理机构的设置与安排，以及相应的法律和事物性工作的处理方案。
而导致股权和募捐融资成功率低的主要因素就是双方往往在项目及市场风险、控制
等方面过于执着就浪费了大量的时间，财力，并致使股权融资的方向和方式背景融资
的基本市场规则。
四、关于房地产基金（REITS）
房地产产业基金（REITS）是国际资本市场最重要的房地产开发基金种类，也是大多数资本市场资金的主要流向。但国内或与国内概念相关的地产基金却难以出市，比如住宅商会的瑞基金，规避中国金融管理，在香港设立，并且国内地产大均有入口等，但终不能发行；以国内地产为投资方面的香港政府旗下的款汇基金有160信的申投额，也因涉嫌诉讼，临近发售被迫中止。
倒有不少国外房地产基金以FDI方式进入中国，比如摩根、ING、HI等，应该说他们都取得很好的影响力和收益。其中，HI与万科的合作就是最具中国特色的FDI类型，额度为3500万美金，期限42个月，回报为常规水平利息加个点。实质上是HI（HI是德国最大的地产金融机构）提供美元贷款，但走FDI形式，其基本路径是：
1、万科与万科香港永达合资成立万科中心。
2、万科（35%）与HI（65%）成立过桥公司BGI。
3、万科将80%的万科中心股权转让给BGI。
4、实际上，万科持有万科中心48%股权，HI持有万科中心52%股权。
5、实际上，HI并不参与经营，仅在法律和股权形式上持有万科中心的控股比例。
6、42个月后，万科以3500USD加资金成本回收万科中心80%股权。
五、关于FDI
一类的外国企业包括：荷兰ING、新加坡嘉德、吉宝、美国汉斯、香港瑞康……
另一类是汇丰，东亚银行对中外合资房地产项目（企业）的贷款，并且已经越来越多的外资银行（主要指香港、新加坡）如标准渣打、DBS等都有涉及。
传说摩根在重庆的地产收购与投资项目，实际上是台湾人在国内创建的所谓“国汇集团”借用摩根国际投行机构的的名义获取有关地方政府的优惠政策。而这间“国汇集团”在上海、北京的机构均因长期拖欠房租和员工工资而名存实亡，老板也如惊弓之鸟，四处躲藏。
摩根等国际投行在中国的FDI需要我们认真反思，他们真的能够推动中国经济的良性发展？他们给中国究竟带来了什么？他们是在掠取还是在支持中国经济？
