爱华网（三）房地产行业对于金融行业依赖和牵制影响是相互的和同等重要，房地产金融新措施对于行业的调控应当能够依据完全市场化的规则而非行政渠道，最为主要的是金融机构自身必须充分实现对房地产信贷风险的评估、定价和管理，必须采取更加严厉的监管和更加开放的市场双重措施来实现房地产市场的稳定和发展。
房地产投资属于资金密集型行业，其资金来源中的绝大部分被认为来自于银行信贷，并被指称为导致房地产泡沫的罪魁。然而，不断出台的金融行政措施调控是否能够真正抑制资本流向房地产行业，无论是社会资本还是银行资本，在存在广泛市场需求和较高利润的市场环境下，资本冲动的目标是不言而喻的。
中央政府屡屡将金融手段作为宏观经济和投资规模调控目标，特别是房地产投资降温需求的主要路径。然而，通常紧缩银根（特别是骤然紧缩）的结果是导致金融机构产生和爆发大量的不良资产与一定范围内和程度上的系统性风险。一味紧缩和无序放贷无论是对房地产行业还是对金融行业都是极其危险的，海南、北海两地的房地产行业的大起大落以及所沉淀的房地产投资资金与产生的不良信贷便是最佳的例证。
无论是国务院的调控措施，还是央行的上调人民币存贷利率措施，或是银监局的商业银行信贷窗口指引，都强调金融行业对于房地产行业降温的重要作用。
国务院提高房地产企业的资本金比例至35%，对于房地产开发企业和建设项目而言不过是增加一个数字游戏，几乎没有项目因为资本金比例不足而下马。国家统计局的统计数据也表明房地产行业整体自筹资金的比例，2004年最高时才达到30.3%。
在房地产企业的资金来源中，房屋（主要是住宅、公寓、写字楼、别墅）销售定金和预付款的比例在40%以上，有的地区甚至超过50%。可以肯定，房地产企业，特别是超大型房地产企业会继续将房屋销售定金和预付款作为解决开发项目资金来源的主要方式；政府主管职能部门管理上的懈怠和纵容使得新政中关于加强房地产市场管理的明确规定（如预售条件）流于形式，同时也强化了房地产企业的投机心态。可以通过限制房地产开发企业利用项目在市场销售环节圈钱滚动来实现解决房地产项目投资的总体规模和进度增长过快的问题。
调控房地产投资总量、结构、速度，应当完全按照市场化规则加强对房地产项目投资资金的规范管理，从房地产投资资金来源着手，严格和切实执行房地产企业和项目的资本金管理制度，强化房地产企业和项目自筹资金的实力和能力要求。房地产企业资本金和土地储备（抵押）贷款的直接挂钩将更进一步提高房地产项目投资建设的“准入门槛”；房地产企业进一步渴求收购土地的资金，而收购土地阶段的融资渠道会逐步彻底关闭；同时存量土地、存量项目的资源优势和市场定价能力也将会被进一步削弱。
房地产企业的资本金、土地购置款、建设资金依赖银行信贷的状况已经得到有效的遏制，但超大型房地产企业在项目建设前期仍然可以通过寻租或变通方式自金融机构直接融资；房地产贷款跨地区使用是那些地产大鳄们基本的资本运作技巧，另一方面，在不同的地区，这种金融寻租的现象普遍存在。实际上，与房地产企业高利润相对照的是，房地产企业为维持其银行直接融资的渠道，以各种形式支付的资金成本要比其它行业高出几倍。
长期以来，国内银行贷款在房地产投资资金来源的比重约为20-25%左右，银行资金流向房地产企业由于其行业特点隐含了较高的风险，加上银行系统管理水平、员工职业道德等因素，房地产信贷对于金融机构的系统风险有极其重要的关联作用。随着国家各项房地产政策的事实，针对房地产开发项目的信贷规模将会进一步减少，金融机构紧缩银根并不会促动房地产投资放慢脚步，房地产企业也不断尝试其它的融资方式和渠道。同时在单个地区的方地产市场和单个开发项目上，信贷政策的施行如何保持与中央精神高度一致？答案是不确定的，金融系统部门利益和房地产企业的寻租在很大程度上还会共谋。
房地产企业的投资资金首要的还是依赖股权融资，包括了股权投资、合并或资产投资、转让或收购股权等直接投资模式；作为房地产市场直接融的主流形势还会是以私募为主，私募资本的来源、进入或退出方式以及对房地产投资的盈利期望都会对房地产市场和新政施行产生诸多不确定的影响。
房地产企业希望通过IPO募集资金由于普遍缺乏土地储备很难获得股票市场的认同，特别是看好国内企业和市场的香港、新加坡等低的资本市场；国内上市公司的增发、可转债等直接融资方式将会遭遇股市和房地产市场的双重打压。
国际资本（包括各类投资基金、博人民币升值的游资）的进入虽然早就甚嚣尘上，但除了加强房屋消费市场的整体购买能力，对房地产行业投资而言并不能证明海外资本推动和利用所谓房地产泡沫的形成。作为房地产行业的机构投资者，海外资本基本还是以市场化的投资手段获利，在各地的开发、收购和合作项目都只是个案，同时也难以知晓每个海外资本投资背后的“故事”。
稳定和推动房地产行业的发展，除了加强监管，规范市场以外，更为重要的举措是应当不断完善市场运营结构，丰富金融市场与金融工具，实现房地产信贷资产的可流动性和可投资性。这也就要求商业银行必须充分实现对房地产信贷风险的评估、定价和管理，必须形成健康和保障的风险营运体系和信贷文化。
房地产信贷抵押资产证券化（MBS）早一步施行，就能早一步完善房地产市场的资本构成和流动体制，也有助于房地产行业投资的市场化运行。
加强房地产信托产品的发行管理，引入信托产品的服务与担保机制，并将房地产信托的发行、管理、风险、盈利分配等完全纳入市场化运行，将信托风险及收益水平与开发项目的投资价值对接，从而合理规避房地产市场风险对金融系统的危害。
提高金融机构的风险定价和管理能力，加强对房地产企业的风险评估和价值分析，完善对开发项目经济价值和效益分析职能，引入社会服务机构开展专业房地产领域的金融服务业务，加强对房地产企业土地开发（储备）贷款、建设资金贷款、流动资金贷款、项目过桥资金贷款等的跟踪管理。
金融机构可以发挥专业化资金管理服务的优势，大力开展和引导房地产行业的私募融资的中间服务。
在新政施行过程中，对于调控房地产投资最有力的方式在于应当加快住宅产业基金立法和推行的过程，迅速建立廉租房（公屋）建设基金；出台政府保障和优惠政策，扩大和引导社会资本（机构投资者或集合资金）进入公益住宅项目的投资。
