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自2003年以来，中央政府为降低房地产行业高速发展引发社会经济与金融
系统性风险，陆续出台的一系列宏观调控措施与政策。但直到此次七部委联手出台房产新政，政策对市场的引导作用才真正得以显现。
2005年3月末，我国金融机构商业性房地产贷款余额达到2.5万亿元，同比增长25.1%，增幅同比减缓17.1个百分点；其中，开发贷款达到8177亿元，增长15%，增幅同比减缓25个百分点。
其次，一季度房地产开发投资完成2324亿元，同比增长26.7%，比去年同期回落14.4个百分点；全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，回落28.3个百分点；新开工面积1.41亿平方米，比去年同期增长9.3%，回落13.2个百分点。房地产业计划总投资高达4.6亿元，同比增长49%，占固定资产投资施工项目计划总投资的50%左右；本年计划投资高达1.1万亿元，同比增长26%。
全国经济适用房完成投资60亿元，同比减少13.8%，占房地产开发投资的比重为2.6%，比上年同期降低1.2个百分点；办公楼投资119亿元，增长23.8%，所占比重为5.1%；商业营业用房投资282亿元，增长21.7%，所占比重为12.1%。
全国35个大中城市的土地交易价格平均上涨7.8%，涨幅比上年同期高0.3个百分点，其中6个城市涨幅超过20%，分别是大连、杭州、合肥、宁波、福州、郑州。房屋销售价格平均上涨9.8%，涨幅比上年同期高2.1个百分点，其中8个城市涨幅超过10%，分别是上海、杭州、成都、厦门、青岛、宁波、南京和武汉。
纵观中国特色社会经济发展及其变革轨迹，调控措施的出台是否能够实现政策预期，简单地运用经济学原理或运用市场研究分析逻辑将难以得出准确的趋势判断。在新政实施和市场反应双重不确定因素之下，中国房地产行业投资的发展将继续维持动荡和不规范的局势。市场趋势短时间内还难以明朗，各方力量以及各种学术预测也会共同影响最终消费者购房和投资的理性选择，市场运行本身将会证明少有的分析预测能够言中趋势变化。
学界和媒体普遍地认为房地产已经是在挟持中国经济，认为是房价、房地产投资及其市场造成中国经济发展的恐慌情绪；但是，真正的事实时，太多的经济学家门研究成果、报告，特别是房地产泡沫恐慌言论正“诱拐”政府主管部门和社会大众向房地产经济和房地产企业发难，而某些房地产大佬们的频频“作秀”也恰恰成为发难的有利证据。
不能客观、冷静地对当前经济形势和房地产行业发展趋势加以研究和做出科学的判断，或许能够实现简单的宏观调控目标；但市场的代价，特别是社会经济和政策调控成本将会特别巨大，受到最大伤害还会是中小投资者和普通的购房者。
（一）紧缩开发建设用地增长以及加大土地供应力度成为中央政府和土地、建设主管部门调控房地产行业投资规模、降低房价的双刃剑，其施行的模糊性及不确定性将大大降低政策对房地产行业投资的调控力度和政策预期。
土地供应是房地产行业及开发企业发展和营运的基础。然而，几次关于土地供应与管理政策的出台与实施都没有带来有关专家学者预想中的房地产行业“大洗牌”，对于房地产投资也没有真正起到降温的效果。根本的原因是政策的制定和出台属于应急，过于笼统、粗浅、草率，缺乏具体的实施细则以及保障施行的处罚措施，在实施过程中，特别是在具体的房地产项目和大型开发企业等问题上，地方政府均能够或明或暗地绕着走。
现行土地供应和土地管理政策，事实上其核心的内容和管理体制在《土地管理法》及其实施条例中都有具体而明确的规定，但政策取代了法律，低效力的行政规章以完善之名义取代法律来实施，这本身就是行政管理手段一种不严肃的补救。这种行政管理手段也就延伸出土地供应计划和建设用地指标作为国家公共资源配置和公信力在使用管理上的随意性和引发较高的寻租机率。
地方土地供应计划和农用地转用指标真正被中央冻结、收回的事例就从没有发生过；各省市及各地方政府之间买卖交易土地供应计划、农用地转用指标、建设用地指标的现象早已存在多年；土地计划、农用地转用指标和建设用地指标先用后批早已是地方各级政府娴熟惯用的伎俩。新政之下，这些现象实际上仍然都得到了中央主管职能部门和官员的默许和支持。
新政指出，提高居住用地在土地供应中的比例，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。事实上，在房地产开发行业，开发项目的规划与定位、项目策划与销售等环节基本上在取得土地之后就脱离了土地主管部门的管辖范围和权限，其中绝大部分开发商都会运用各种手段（主要指寻租）变更项目规划、建设指标、设计要点等，以谋取项目投资的利益最大化。土地供应量、结构和比例的提高对于房地产行业和市场的投资规模、项目开发与建设的结构、房屋供应总量与结构和速度、房屋销售价格的有效合理调整等并不能够产生的联动作用。
新政强调，要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。而这一规定早在几年前就已经是调控和完善住房结构的重要手段，近几年来，一方面“停止”别墅类用地供应的政策不断重复出台，另一方面高档住房和别墅项目的投资和市场供应仍然在持续增长。
新政主要的土地调控措施就是：对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。2005年5月下旬，国土资源部公布了首批普通商品住宅用地共计499.95公顷，分布在西宁、西安、锦州、哈尔滨、抚顺、沈阳、牡丹江、贵阳等8个城市。这一措施将为上述城市中低价位普通住房和经济适用住房建设提供用地保障，从而有利于解决城市中低收入家庭改善住房条件的问题。但上述地区基本上是排除在我国房地产行业的总体构成和主流格局之外的，这些地区的房地产构成基本上以中低价位普通住房为主，其投资总量和房屋销售价格的变动对于我国房地产行业整体相关指数的影响也相对微弱。对于房价较高（特别是“房产泡沫”）城市的中低价位普通住房和经济适用房土地供应量的增加是否能够实现降低房价政策的预期，其结果不容乐观。
实际上，试图通过紧缩开发建设用地的途径来控制房地产投资规模和通过加大住宅建设用地供应力度的方式来降低房价都难以达到预期目标。这一土地政策对于市场的影响只能是短期的动荡和不安，无法维持和恢复消费者对于政府调控房地产市场及价格的期望和信心。
土地政策对于房地产行业的影响不会直接体现和反映在投资和开发建设规模和房屋销售价格等方面，从近年的市场分析，土地新政的施行主要带来房地产行业市场运行模式，特别是投资模式、融资模式、项目运作模式等有了较大的改变。
土地供应政策的实施要求房地产投资企业必须具有较强的经济实力和现金储备能够保证用于土地收购。虽然在获取土地方面，房地产企业向政府或官员寻租的现象仍然广泛的以各种形式存在和不断发生，但却极度加大了房地产投资的风险、不确定性和机会成本。拥有存量项目与存量土地的房地产企业面对市场暴涨却正逐步失去市场博弈的机会和谈判定价的主导能力。
很久以来，不少投机企业或土地寻租者通过土地的储备和炒作谋取暴利。新政中的土地供应政策以及管理措施如何实现市场的透明公开与公平公正，是极其重要的，这也是市场经济和房地产行业规范化发展的基础。然而，在房地产行业，我们仍然可以听到和了解到房地产企业（或中间人士）与地方政府通谋以所谓的“技术操作”获得项目与建设用地事例，真正市场化、公正透明的拍卖、挂牌在土地供应中的比例还只是少数各案。
严禁转让、炒卖、囤积土地，清理闲置土地，征收土地闲置费，收回2年未动工建设用地，加强房地产开发用地供后监管等措施缺乏实施细则及具体惩罚措施、手段以及引起的市场效果终将证明新政会成为无刃之剑，无力之招。
土地收益本身已经地方政府财政主要的来源渠道，土地收益在中央与地方政府以及地方各级政府之间不合理和缺乏科学分解的矛盾；趋严趋紧的土地供应与管理政策及其实施、监管；政策施行的可变通性、不确定性以及无法确保的有效性，房地产企业与政策、管理的对弈和寻租，等等。这些现象和趋势都将会加大房地产行业投资的政策风险，无疑会对房地产行业的投资规模、投资结构、投资取向、资本投入节奏、项目运营与管理等产生至关重要的关联影响；土地管理政策风险的存在及其程度（主要就是建设用地以及获得途径的合法性）将成为房地产项目投资首要的评估和考量要素。
土地供应计划、农用地转用与建设用地的指标化管理，拆迁成本与土地价格的上升，土地出让交易的严格与规范，建设项目用地预审制度，这都将会越来越提高房地产项目投资的土地成本比例，同时也就会提高房地产项目投资资金来源的自筹比例和资金成本、财务费用。
土地供应计划的能否保障实施，房地产项目建设的土地供应区位、布局与结构是否合理以及与市场消费需求和房地产市场运行规律相匹配，对于土地供应价格和房地产投资取向也是极其重要的关联因素。
土地储备成为各房地产企业首要的任务，已经成为决定房地产企业未来发展和生存的唯一基础。存量土地及项目的交易转让或重组并购在短时间内还不足以成为房地产行业投资的重要方向；北京、上海等大型城市和深圳、南京等中型城市的土地价格上涨以及项目用地规模扩大催生一些特大型房地产企业和项目，也使一些项目型公司无法继续生存和发展。
在土地管理这一事关国计民生的重要国家事务，单纯地依赖行政管理规章手段和效力是难以达到目标的，必须运用和通过法律的严格程序和严厉效力予以管理和惩罚。
（二）社会经济的发展、房地产行业的完善、投资体制的改革、房产新政的推动都将进一步使得房地产行业投资格局走向成熟的市场经济模式。
房地产行业一直被认为是暴利、暴富的行业，不仅能够聚集大量的资金，产生巨额现金流，甚至有无数的白手致富的案例。
目前我国房地产行业的投资、经营、管理等也逐步成熟，房地产行业也逐渐分化和产生了许多新兴服务行业和专业服务企业，已经形成和具备完全市场化的经营机制，完整市场体系与专业分工协作日趋完善；投资管理体制和投资经营管理水平也有了较大的改善和发展，越来越趋于专业化、科学化、规范化。房地产投资在资金及运营管理的专业化程度上已远远高于其他行业，自1993年以来，国家一直将房地产行业作为国民经济的支柱产业，地方各级政府也将推动和大力扶持房地产行业作为地方GDP增长的主要动力。
新政措施组合出击，有力地遏制了房地产投资需求，特别是能够较快的强势阻断不同行业的企业和投资者的资本在今后一段时间内进入房地产行业的投资冲动和投机渴望。
根据房地产企业的实力和规模，房地产企业和投资项目正成阶梯状向上/下一级城市流动，特大型企业和超大规模投资向大型城市和中心城市聚合，中小型房地产企业和中小规模投资转向二三线中小城市分散。这种趋势在房产新政施行之后的很长时间内将日趋明朗，并会成为我国房地产行业的重要特征。这一趋势
一方面会带动投资资本和房地产行业经营由经济中心区域向全国各类地区的扩散，并形成新的全面经济增长浪潮和投资的跨区域流动，另一方面将改变我国房地产经济现存行业特征为由几大城市中心/区域组成的指标意义转向或回归具有涵盖全国各类地区的普遍的社会产业经济投资的含义。
房地产行业的投机性因此大大减少，更加审慎、科学、规范的房地产投资决策和操作成为行业主流，这种变化并将影响到二三线城市的房地产项目，同时将在较短的时期内全面提升我国房地产行业的整体开发与管理水平。房地产企业通过合并、重组、收购以及战略联盟、品牌输出、等实现规模化扩张；越来越多的房地产企业会将于其它与房地产消费相关的行业联合、合作，以延伸产业投资链，提高项目投资的经济价值。
无论是在大型城市、中心城市，还是在二三线城市，在土地、项目、资金、规模、销售、物业管理等方面，房地产企业都会表现越来越密集和向大型企业集合的趋势，因而对于房地产行业形成利益集团垄断经营和市场操纵（主要指价格）的可能性和危害性加大，政府主管职能部门的监督管理和政策调控的能力必须不断加强和更加灵活而强硬。
单纯地从房地产投资总量的增长和减少数据的变化来讨论行业走势是缺乏理性和科学依据的，还必须考虑房地产业的投资结构、比例、资金来源，特别是房地产企业自筹资金的比重等相关指标；也应当包括房地产企业的投资周期、偏好以及年度资金投入的时段、进度等反映房地产行业项目投资的重要标志、信息。
新政对于房地产行业投资规模与结构的影响在短时期还难以显现明显的变化。
经济适用房的土地供应、建设已经越来越偏离满足、解决中低收入和生活困难家庭住房生活需求的政策初衷，在大多数地区成为本地居民享受的最后的计划经济晚宴和投资牟利囤积的机会，也没有能够真正起到改变房地产市场的住房供应结构、档次的推动作用；实际上解决中低收入家庭和困难家庭的住房问题依赖经济价值极高的经济实用房屋，多少有点蛇吞象的妄想，大力发展廉租房以及给予相应的资金、政策扶持和优惠和金融政策、资本体系的倾斜等才能够与市场经济相适应，特别是引导社会资本和设立专门金融产品进入由政府保障的廉租房建设、运营、管理是彻底改变中低收入和生活困难家庭住房问题的关键。（2005年-2006年北京仅仅推出约2000套廉租房供应市场，相对于北京2008年前的建设高潮所带来的购房租方需求，这一政策步伐过小，带给市场的信号不足以与改善住房供应结构的政策相匹配）
加大中低价位普通商品住房的投资规模和增加市场有效供应量在新政中被作为主管职能部门实施调控手段和目标的基本要求，然而在市场运行和企业经营过程中，具体的开发项目、住房档次与销售价格等目标要素，如何通过城市规划管理部门的控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件；房地产主管部门出具住房销售价位、套型面积等控制性要求等方面来实现宏观调控市场目标？或许这些土地出让的前置条件会恰恰又成为许多房地产企业博弈和寻租的获利通道。
高档住宅与物业（公寓、大型商业设施、写字楼、酒店、度假村等）的建设已经成为一个城市经济发展速度和现代化的标志，也是房地产行业繁荣与否最为鲜明的指标，是房地产企业投资获利来源的主要构成。可以相信，高档住宅和物业的投资建设仍将不断扩大和出新，仍将成为房地产行业发展的主导潮流。房地产行业资金需求的过渡紧绷及其走高的紫禁城本会更加促使房地产项目高档化，也只有市场和经济周期性的波动及其风险才能够真正实现对高档住宅与物业投资的有效调控。
重要的是必须要能够通过前瞻性的综合制度与管理安排将这种预期的波动和风险与整个房地产行业主流相隔离和阻断，通过市场化的机制实现减低这种投资风险对整体经济领域特别是金融领域的威胁和冲击。
超/低密度高档住宅、别墅项目与用地供应在严令之下正演变出多重/样版本不断出笼，这样的情节还将持续很长时间。市场持续升温的消费需求及其蕴含的投资暴利决非一纸禁令能够强压得了的，堵不如疏。比较理想的方法是通过增加高档别墅项目的投资成本实现和调节公共资源和土地资源在房地产行业项目投资结构和分配中的公平配置：加强别墅项目和土地供应的公开与透明，提高项目规划与建设控制标准以及投资企业的法定和公共责任，严格过程的管理与监管，加大违规违法的惩处力度，加大别墅项目投资成本（特别是法定公共成本，如规费、税收等）和市场风险，提高别墅购买和消费的法定公共成本支付（如税收）。
新政之下，我国房地产行业投资将会朝着越来越专业化的方向发展，房地产企业全程包揽的局面将会改变，很大一部分房地产企业将会转型成为专业的房地产投资商，甚至投资的项目和方向也会出现分化、细化，如商业地产投资成为追求长期回报和资产增值投资选择，高档物业、别墅成为巨额投资和高回报率的投资选择，经济实用房、廉租房成为依赖公共政策和金融政策扶持投资选择。
开发商、承建商、物业管理、销售等合而为一，一统到底的项目运营模式将逐步退出市场，投资商将独立成为房地产行业最有话语权的市场机构。他们拥有房地产项目和土地资源的竞争优势和实力，拥有房地产市场最重要的资源即资金及其来源与运作管理能力。这种投资势力对于存量项目、存量土地，项目整合、合并、收购、重组等方面都会表现投资方专业的能力和资本的贪婪，而新政正会成为这一类房地产投资资本最有力的背景和理由。
这种投资的选择不会是一个单独项目完整的投资，而会是根据项目和经济趋势选择最合适的盈利机会。全新的房地产投资结构、不同的项目组合、有区别的项目运营管理模式、差异化的操作手法与文化等都会成为房地产行业崭新的风景线。会有更多的房地产企业加大商业地产（如连锁商业设施、商铺、酒店、工具、写字楼）等地产形态的投资，这也将会改变我国的房地产行业的业态与产业结构。
同时，以房地产的项目资产、未来收益为投资方向的专业投资机构会不断出现，无论是在建设阶段的合作方式还是在销售阶段的购买或收购方式，这类投资者通过拥有物业并经营资产（如，出租、投资、转让等）的方式获得投资回报和盈利。
（三）房地产行业对于金融行业依赖和牵制影响是相互的和同等重要，房地产金融新措施对于行业的调控应当能够依据完全市场化的规则而非行政渠道，最为主要的是金融机构自身必须充分实现对房地产信贷风险的评估、定价和管理，必须采取更加严厉的监管和更加开放的市场双重措施来实现房地产市场的稳定和发展。
房地产投资属于资金密集型行业，其资金来源中的绝大部分被认为来自于银行信贷，并被指称为导致房地产泡沫的罪魁。然而，不断出台的金融行政措施调控是否能够真正抑制资本流向房地产行业，无论是社会资本还是银行资本，在存在广泛市场需求和较高利润的市场环境下，资本冲动的目标是不言而喻的。
中央政府屡屡将金融手段作为宏观经济和投资规模调控目标，特别是房地产投资降温需求的主要路径。然而，通常紧缩银根（特别是骤然紧缩）的结果是导致金融机构产生和爆发大量的不良资产与一定范围内和程度上的系统性风险。一味紧缩和无序放贷无论是对房地产行业还是对金融行业都是极其危险的，海南、北海两地的房地产行业的大起大落以及所沉淀的房地产投资资金与产生的不良信贷便是最佳的例证。
无论是国务院的调控措施，还是央行的上调人民币存贷利率措施，或是银监局的商业银行信贷窗口指引，都强调金融行业对于房地产行业降温的重要作用。
国务院提高房地产企业的资本金比例至35%，对于房地产开发企业和建设项目而言不过是增加一个数字游戏，几乎没有项目因为资本金比例不足而下马。国家统计局的统计数据也表明房地产行业整体自筹资金的比例长期以来严重缺乏，2004年最高时才达到30.3%。
在房地产企业的资金来源中，房屋（主要是住宅、公寓、写字楼、别墅）销售定金和预付款的比例在40%以上，有的地区甚至超过50%。可以肯定，房地产企业，特别是超大型房地产企业会继续将房屋销售定金和预付款作为解决开发项目资金来源的主要方式；政府主管职能部门管理上的懈怠和纵容使得新政中关于加强房地产市场管理的明确规定（如预售条件）流于形式，同时也强化了房地产企业的投机心态。可以通过限制房地产开发企业利用项目在市场销售环节圈钱滚动来实现解决房地产项目投资的总体规模和进度增长过快的问题。
调控房地产投资总量、结构、速度，应当完全按照市场化规则加强对房地产项目投资资金的规范管理，从房地产投资资金来源着手，严格和切实执行房地产企业和项目的资本金管理制度，强化房地产企业和项目自筹资金的实力和能力要求。房地产企业资本金和土地储备（抵押）贷款的直接挂钩将更进一步提高房地产项目投资建设的“准入门槛”；房地产企业进一步渴求收购土地的资金，而收购土地阶段的融资渠道会逐步彻底关闭；同时存量土地、存量项目的资源优势和市场定价能力也将会被进一步削弱。
房地产企业的资本金、土地购置款、建设资金依赖银行信贷的状况已经得到有效的遏制，但超大型房地产企业在项目建设前期仍然可以通过寻租或变通方式自金融机构直接融资；房地产贷款跨地区使用是那些地产大鳄们基本的资本运作技巧，另一方面，在不同的地区，这种金融寻租的现象普遍存在。实际上，与房地产企业高利润相对照的是，房地产企业为维持其银行直接融资的渠道，以各种形式支付的资金成本要比其它行业高出几倍。
长期以来，国内银行贷款在房地产投资资金来源的比重约为20-25%左右，银行资金流向房地产企业由于其行业特点隐含了较高的风险，加上银行系统管理水平、员工职业道德等因素，房地产信贷对于金融机构的系统风险有极其重要的关联作用。随着国家各项房地产政策的事实，针对房地产开发项目的信贷规模将会进一步减少，金融机构紧缩银根并不会促动房地产投资放慢脚步，房地产企业也不断尝试其它的融资方式和渠道。同时在单个地区的方地产市场和单个开发项目上，信贷政策的施行如何保持与中央精神高度一致？答案是不确定的，金融系统部门利益和房地产企业的寻租在很大程度上还会共谋。
房地产企业的投资资金首要的还是依赖股权融资，包括了股权投资、合并或资产投资、转让或收购股权等直接投资模式；作为房地产市场直接融的主流形势还会是以私募为主，私募资本的来源、进入或退出方式以及对房地产投资的盈利期望都会对房地产市场和新政施行产生诸多不确定的影响。
房地产企业希望通过IPO募集资金由于普遍缺乏土地储备很难获得股票市场的认同，特别是看好国内企业和市场的香港、新加坡等低的资本市场；国内上市公司的增发、可转债等直接融资方式将会遭遇股市和房地产市场的双重打压。
国际资本（包括各类投资基金、博人民币升值的游资）的进入虽然早就甚嚣尘上，但除了加强房屋消费市场的整体购买能力，对房地产行业投资而言并不能证明海外资本推动和利用所谓房地产泡沫的形成。作为房地产行业的机构投资者，海外资本基本还是以市场化的投资手段获利，在各地的开发、收购和合作项目都只是个案，同时也难以知晓每个海外资本投资背后的“故事”。
稳定和推动房地产行业的发展，除了加强监管，规范市场以外，更为重要的举措是应当不断完善市场运营结构，丰富金融市场与金融工具，实现房地产信贷资产的可流动性和可投资性。这也就要求商业银行必须充分实现对房地产信贷风险的评估、定价和管理，必须形成健康和保障的风险营运体系和信贷文化。
房地产信贷抵押资产证券化（MBS）早一步施行，就能早一步完善房地产市场的资本构成和流动体制，也有助于房地产行业投资的市场化运行。
加强房地产信托产品的发行管理，引入信托产品的服务与担保机制，并将房地产信托的发行、管理、风险、盈利分配等完全纳入市场化运行，将信托风险及收益水平与开发项目的投资价值对接，从而合理规避房地产市场风险对金融系统的危害。
提高金融机构的风险定价和管理能力，加强对房地产企业的风险评估和价值分析，完善对开发项目经济价值和效益分析职能，引入社会服务机构开展专业房地产领域的金融服务业务，加强对房地产企业土地开发（储备）贷款、建设资金贷款、流动资金贷款、项目过桥资金贷款等的跟踪管理。
金融机构可以发挥专业化资金管理服务的优势，大力开展和引导房地产行业的私募融资的中间服务。
在新政施行过程中，对于调控房地产投资最有力的方式在于应当加快住宅产业基金立法和推行的过程，迅速建立廉租房（公屋）建设基金；出台政府保障和优惠政策，扩大和引导社会资本（机构投资者或集合资金）进入公益住宅项目的投资。
（四）加强房地产开发市场管理，规范房屋交易，实施更加严厉的市场管理手段，切实落实各项措施的施行，发挥各个管理部门监管作用，最主要的是处罚和引导并用。否则，再多的措施也达不到补救和调控的目的。
房地产市场的混乱和无序必然导致投资者和消费者的权利受到伤害，最终也就会损害市场本身的发展，只是，我国的房地产走到“毁灭”的时机还没来到，这个苦果该有谁是最后一个吞下？是市场在混乱中随机而发，还是通过市场干预消弥无形？
在造成房地产市场混乱无序原因的研究中，房地产开发商追逐利润的贪婪和无良以及消费者无知的投资炒作被认为是最主要的因素。然而，市场的真正内幕是有多冲动因相互促成的，而其中最大的源头是职能主管部门的懈怠、官僚以及相当一部分官员的谋租行为。
很多年以来，一方面是房地产市场投资和销售的高涨火爆，另一方面是绝大部分的房地产企业年年亏损，市场人士、政府官员都在指责房地产企业项目的高利润，但房地产行业依然是偷税、漏税、瞒报盛行。可以相信税务机关对于税收的经济杠杆作用和法律严肃性在房地产行业是极其严重的失职。比如，根据税法相关规定，房屋销售定金及预收款应当比照当期营业收入缴纳营业税及其附加；企业当年所得不能在规定期限内核转，必须足额缴纳所得税，这些基本的税收政策和法律，却慑于房地产企业的“庞大实力”，使得监管成为纵容和帮凶。不能执行严格的税收制度和政策，根本就谈不上社会各行业的公平竞争，成为“慷国家之慨，肥房地产多几之私”，最为重要的是税收将能够有效地调节房地产企业的投资、销售、建设进度和资金结构与计划，对于房地产市场的影响和调控作用将会是长期的、渐进的、稳健的。
能否实现房地产投资土地出让交易真正意义上的“招牌挂”，对于房地产市场的公开公平竞争和透明开放的市场环境是最为有效的管理源头。这不仅表现在程序上的合法，也要求在土地出让价格、规划、性质等重要条件方面符合市场以及社会发展的需求。最重要的是必须保证土地供应符合城市建设规划和经济发展的基本规则及其科学发展观，无序供地、超规划供地、盲目紧缩、都将损害房地产行业的健康有序发展。
在房地产市场的房屋销售环节，如何实现真正意义上的信息公开与透明以及如何确保开发企业诚信等问题的解决关切房地产市场规范与否的根本。开发企业弄虚作假以及人为操纵价格一方面是利益驱动，另一方面也是市场需求催生使然。房屋管理部门、工商管理部门、价格管理部门、建设主管部门以及他们所以来的各项行政法规都没有能够发挥直接的和有效的市场管理和调节作用。导致开放商在市场销售活动中肆意妄为，当常常是各地的主管部门置若罔闻，表现了极度的懈怠。这种现象在新政之下是否会得到根本的改观，答案非常的不容乐观。
对于房地产企业的违规违法行为，对于扰乱市场公平竞争的行为，只是一味地喊打，没有具体处罚措施，不进行真正意义上的规范整顿，一起都还会重演。
从房地产市场的消费需求看房屋价格，并不会出现政府以及个别学者所分析的价格下跌的趋势，无论采取何种调控和抑制手段，市场需求仍然会保持旺盛的增长，关键是必须要保证房屋价格增长的幅度符合国家宏观经济发展的张力和轨迹以及大众消费需求的承受能力和风险意识。税收制度的实施对于价格的影响在进入六月之后将会成为房屋价格维持较高水平的一个重要因素，同时，其他调整房地产市场交易行为的举措也将会面临房地产商和投资者的以各种变通手段将政策成本转嫁给消费者。
简单地相信，新政之后会迎来房地产交易价格的下跌是非常幼稚的，同时对于房地产交易环节的投资者、投机者，风险加大。市场能否就此回归理性，必须在经历一段动荡之后才会为人们所接受。
比较成熟的房地产市场必须实施房地产开发商和投资商市场和机制分立，专事各自的专业操作。房屋销售市场以现房为主而不是期房盛行，一方面可以进一步规范房地产企业（投资商和开发商）按照市场化的规则开展经营活动，另一方面将会大大降低购房者的风险，加大投机风险和成本，约束投资者的投资行为。同时对于银行资金的进入风险也大大降低，也会为银行信贷资金的自房屋按揭领域退出创造有利条件和市场机制。
有理由相信，会出现一批专业的房地产投资上，他们会对房地产项目进行科学严密的市场分析和论证，资金追求对物业的长期持有和增值转让而不是在短期内套现，因而就会产生专业化的房地产资本服务业务和机构。
简单的税收手段并不会使房地产投资成本加大，其二次交易将会合理地消化所增加的税收，这一消化过程表现为投资购房的周期延长，房屋交易的流动性变差，投资资金周转速度降低，房屋二次交易的加价幅度与空间缩小，买卖双方交易谈判难度增加，买卖双方都会依赖交易时间获得竞价筹码，买方市场特征显现。
（五）地方政府以及房地产开发企业之间的共谋与博弈仍将持续存在，并会直接影响到新政施行的效果，而更为危险的是地方政府难以强有力和有效的实施会使得房地产市场风险加剧，并会以损害大众和中小投资者的利益作为代价。
作为全国统一施行的各项房产政策，无疑在一定程度上和范围内，，将会带来相应的运动式的推行，这种政策举措全国一盘棋对于整个房地产市场和经济发展的影响如何评价，必须要考虑到全国各地区房地产发展和消费水平的差距，在北京上海等大型城市或长江三角区域等表现了房地产市场增长过火的特征，在许多二三线城市、县镇地区和西部地区等房地产的建设起步确实不仅可以带动当地经济发展，也或更好地改善当地经济结构和生活环境。
同时也应当注意到，在我国各个地区的经济发展不均衡现象非常严重，在房地产行业炒房现象所带来的资金流动是否会成为一种“富有掠夺贫穷”。
房地产业有很强的地域性，进行市场调控，地方政府起着举足轻重的作用。如果“上有政策下有对策”，国家调控政策就会大打折扣。所以，要把深得民心的好政策落到实处，关键在于规范地方政府的行为。
这些年，一些城市房价连年疯涨，可以说与地方政府的主导或共谋密不可分。
其表现：
一是盲目“城市经营”追求城市现代化、国际化。大搞政府形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造“需求旺盛、拉动房价”的虚假现实。
二是疯狂炒卖地皮获得地方财政收入。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出。面对这一巨大诱惑，少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价。
三是对房价求高弃低。一些政府官员视房价高为经济发达的标志，把本地房价与其他地区盲目攀比。一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把城建目标和规划标准用于批建高档住宅上，导致本地房价居高不下。
上述现象，反映了在房地产领域，一些地方政府职能的越位和错位，以及主管领导认识上的迷误，这是造成我国部分地区房地产泡沫膨胀的深层次原因。在房地产宏观调控中，如果地方政府不能明确自己的职能定位，不能有效地约束自己的牟利冲动，不能依法规范自己的行为，势必难以抑制住目前房地产市场的过热局面，国家的一系列宏观调控政策措施的效果也会在这些地方大打折扣，最终，这些地方将会为房地产泡沫的进一步膨胀和最终彻底破裂付出巨大的代价。
新政各项文件明确提出各级政府官员要为楼市过热和房价飙升负责任。这一市场目标列入政绩考核以后，相信各地行政负责人将在各自允许的权利范围内出台严厉措施，各个地区极有可能出现“房地产调控比赛”。比政策速度，比政策严厉，但却会呈现普遍低于市场和房地产行业发展水平脱节甚至背道而驰。
新政之后，中国房地产将进入一个非常微妙的博弈时期，这个博弈的结果将
会对中国房地产行业的格局与发展产生极其重要的影响。房地产市场的博弈已经从由发展商与购房者之间的游戏转变为发展商与政策之间的游戏。在政策出台初期，也就是博弈前期，由于以前没有过这么激烈的宏观调控，社会受众将可能偏向政策，但目前看起来，最终发展商取得博弈胜利的可能性较大。特别是发展商必然会不自觉的形成“利益集团”共同借用地方政府的“政力”来达到这一目的，这也是中国各个行业基本的经济环境和普遍的市场规则。
中央政府要保持新政施行的有效性，必须明确地方政府在规范方地产市场行为，调整市场结构的同时，加快全国性的住房保障体系建设，加大推出微利房、经济实用房及廉租房，集中性抓房地产行业内的大案要案，房地产行业税务大检查，降低二手房交易难度等等。在强化政府管理和服务职能的同时，通过政府公共资金的投入和优惠政策的推行，强制改善市场住房供应结构，弱化发展商在房地产市场的主导地位。
市场规范的首要职责在于政府的管理，否则，市场风险会进一步扩大，进而损害国家利益和中小投资者的利益。
附件1：自2003年来国家各部门对房地产行业宏观调控的相关政策摘要
1、2005年5月11日国务院办公厅转发建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监局等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（2005年4月30日，又称铁八条）。《意见》明确了房地产行业的国民经济支柱产业地位，将调控的目标锁定为“住房价格的基本稳定”和“房地产业的健康发展”；指出了“普通住房”的明确标准：省地、小户型和平价，提出引入市场机制进行土地开发整理，提高普通住房用地供应能力。《意见》兼顾了公平和市场化两项原则。主要内容是：
一、强化规划调控，改善住房供应结构
各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。
各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理
各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。
四、加强房地产信贷管理，防范金融风险
人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。
六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［２００４］７７号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。
各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。
七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
2、2005年4月27日国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。当前加强房地产市场引导和调控要采取以下措施（又称新八条）：
一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。
二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。
三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。
四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。
五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险。
七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。
八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。
3、2005年3月26日国务院办公厅发布《国务院关于切实稳定住房价格的通知》（又称国八条），主要内容是：
一、高度重视稳定住房价格工作
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。目前，住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。因此，各地区，各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。
二、切实负起稳定住房价格的责任
保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驶市场经济能力的具体体现。地方各级人民政府一定要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格提高到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实事、县人民政府的责任。为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任。
三、大力调整和改善住房供应结构
各个地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租房供给，提高其在市场供应中的比例。要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布，全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。要及时调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应，并督促抓紧建设。同时，抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对已经批准但长期闲置的住宅建设用地要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。
四、严格控制被动性住房需求
各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）的要求，从经济社会发展的实际需要出发，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建的行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长，进一步减轻市场压力。2005年城镇房屋拆迁总量要控制在去年水平之内。
五、正确引导居民合理消费预期
要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。要在继续支持城镇居民改善住房条件的基础上，整顿房地产市场秩序，加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售，恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。要加大宣传力度，适时披露土地供应、住房供求及价格涨落等相关信息，正确引导居民合理消费和心理预期。同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动。
六、全面监测房地产市场运作
要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。要立足当前，着眼长远，加强对房地产市场有关政策问题的研究，尽快对房地产市场特别是住房价格情况进行一次全面的分析，继续完善调控住房价格的有关政策措施。同时，要制订相关应急预案，及时处置和防范房地产市场运行中可能出现的各种问题。
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施
为加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，国务院有关部门已经出台了土地、金融、财税等——系列政策措施，还将根据情况适时出台有关政策。各地区要认证贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制定具有落实方案并组织实施。同时，要注意总结好的经验和做法，研究制定符合本地区实际情况的调节措施，采取经济和法律等多种手段，有针对性从供求两方面进行双向调控，切实把过高的住房价格降下来。
4、2005年3月中国人民银行发布消息，自2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，是否提高到30％由商业银行自行确定。
从5.31%到5.51%，从对于已经贷款的用户从2006年1月1日起施行新的利率。而对于那些已递交申请表格，甚至已签约但至今仍未放款的客户，银行将对其施行新的房贷利率。调息最低下限5.51%，部分商业银行利率可能等于贷款基准利率6.12%。
个人住房公积金贷款利率将微幅上调0.18个百分点，其中，5年(含)以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。
对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。
5、2004年10月19日，央行进一步上调存贷款基准利率。
从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。
同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。
2005年1月1日开始，商业银行自营性个人住房贷款，5年(含)以下的利率从4.77%提高到4.95%，5年以上利率从5.04%提高到5.31%。个人住房公积金贷款，5年内（含5年）由3.60%涨到3.78%，5年以上的，由4.05%上涨到4.23%。
6、2004年09月03日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，主要针对房地产开发行业的土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险管理。主要规定：
商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
7、2004年4月28日，国务院下发通知将房地产开发项目(不含经济适用房)的资本金提高至35%及以上。提高房地产开发固定资产投资项目(不含经济适用房项目)的资本金比例，是加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，是针对当前宏观经济形势采取的有效措施，有利于引导社会投资方向，有利于抑制固定资产投资膨胀和信贷规模过度扩张，也有利于房地产行业自身的健康发展。
8、2003年9月，中国人民银行将存款准备金率提高了1个百分点，由6%调高至7%；2004年 3月24日，央行宣布实行差别存款准备金率制度；
2004年4月11日，央行决定自4月25日起，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。商业银行信贷资金收紧约1100亿元人民币的规模。
9、2004年1月9日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(又称121号文) 。该通知主要规定：
对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
10、2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号令），通知要求：
（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。
（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。
11、 关于土地及房地产市场管理的相关政策：
2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出证情况执法监察工作的通知》（即71号文或8.31大限）。该通知要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在今年8月31日之前处理完毕，这一政策的出台彻底封死了土地协议出让的所有口子；
2004年4月底，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发明电〔2004〕20号）。该通知规定暂停半年的农用地转用审批、暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改（即“三个暂停”）；
2004年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》（28号文）。
2004年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》等一系列土地管理政策法规。
附件2：当前房地产行业投资的基本现状
目前中国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金。
与2003年相比，2004年全国房地产开发资金来源构成最引人注目的变化是：国内贷款比重下降明显，自筹资金和其他资金比重有所提高。两个年度预算内投资、债券、外资三项都只占微不足道的比重，三项合计均为1.4％；国内贷款所占比重下降了5.4个百分点，增长率仅为0.5%，同比回落40.7个百分点；自筹资金与其他资金所占比重分别上升了1.8和3.6个百分点。这表明金融调控初显成效，融资渠道酝酿变局，房地产投资资金来源结构有所调整，过分依赖于银行贷款的风险有所缓解，信贷紧缩导致的资金需求缺口从其他资金来源中得到了弥补。
从2004年全年的房地产开发资金来源变化过程看，国内信贷占房地产开发资金比重亦呈持续下降态势。1～3月份房地产投资合计3595.39亿元，其中国内贷款874.86亿元，占24.33%；1～6月份房地产投资资金来源合计为7602.8亿元，国内贷款1667.69亿元，占21.94%；1～9月份，房地产投资资金为11614.1亿元，其中国内贷款2342.36亿元,所占比重进一步降至20.17%；1～12月份下降到18.4%。
从多年数据考察，1998年国家预算内资金为14.95亿元，2004年为11.81亿元，所占比重比由0.34%下降到0.1%；债券1998年为6.23亿元，2004年为0.19亿元，所占比重由0.14%下降到几乎为0；利用外资1998年为361.76亿元，2004年为228.20亿元，所占比重由8.19%下降到1.3%。国内贷款1998年为1053.17亿元，2004年为3158.41亿元，所占比重由23.85%下降为18.4%；自筹资金1998年为1166.98亿元，2004年为5207.56亿元，占比由26.43%上升为30.3%；其他资金1998年为1811.85亿元，2004年为8562.59亿元，占比由41.04%上升为49.9%。
尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，有一部分是建筑企业和材料供应企业的垫付资金，有80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷。因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。同时，2004年房地产投资量依然处于增长状态，为1997年以来的最高值。
房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。
2003年，全国约有24家信托公司发行了68个房地产信托计划，募集资金总规模为61亿元人民币。其中，第四季度，共发行37个信托产品，募集资金约35亿元。
2004年，全国约有31家信托投资公司共计发行了83个房地产信托产品，募集资金约122.15亿元人民币。其中，60%以上的信托产品单笔募集资金在1亿元以下，单个信托产品重庆国际会展中心募集资金最大规模为10亿元人民币，新疆银通大厦房产项目募集最小资金规模为600万元人民币。
根据目前的《信托法》规定，每个信托计划存在限卖200份的硬性要求，这也造成了单个投资者一般需要投资30万元左右的最低“门槛”。
房地产信托不做保底承诺，一般房地产信托产品的收益水平在2-8%之间，最低预期收益率为2.8%，最高预期收益率为8%。社会投资者可以接受的收益水平基本上为4-5%左右。从2004年下半年后，房地产信托产品的预期收益率正呈现逐步上升的趋势。
房地产信托的期限为1-5年，绝大部分产品的期限为2年。一方面信托投资公司发行房地产信托资金信托主要是为了使开发商获得钱其的项目启动资金，使项目符合银行信贷条件，为房地产开发项目进行阶段性融资；另一方面方地产信托产品缺乏流动性，期限较短的产品符合投资者的投资偏好和习惯，相对容易发行成功。
上海一楼市专刊于2005年年３月、４月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。
准备购屋者比例从先前的91%锐减为68%，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；而有意卖房人则从31%陡升至53%，其卖房目的则从“再投资房产”（82%）逐步向获利了结（63%）靠拢。这说明市场参与者对房地产市场短期走势信心动摇。
在买家持续观望的淡市压力下，卖家开始调整待售房屋的利润回报预期：３月初，过半的受访者对获利６至８成充满期待，更有近３成人希望获利９成以上；到了４月份，３至５成的投资回报成了最多人的预期。
