爱华网房地产项目的私募融资主要在于项目分析和融资安排两个环节的选择与设计。
由于私募的民间资金特点，房地产项目最终物业的价值和资金退出的安全快捷，长期以来不仅吸引了企业投资，也吸引社会资金。除了大家熟悉和被政府与专家学者广泛声讨的一级市场炒楼与投机外，实际上还有数量更为庞大的资金进入土地和项目建设开发环节，这就形成房地产市场私募融资的供应和需求，并形成一种与正规金融产品和投融资服务不同的特有商务模式和运作规则。
任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，甚至包含资本方与市场规则相违背的条件和愿望。目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的和极其重要的，特别是对于房地产项目，几乎所有的融资项目都会被要求提供项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关于利润率、内部收益率、（净）现金流等多种财务指标的测算。
实际上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣和意愿。
无论是项目融资方还是项目投资房，对于房地产项目的价值评估最重要的因素包括：
1、关于房地产融资项目的基本要件
也就是融投双方最初接触时期所涉及项目状况的基本要件，投资方关注的是与项目的市场价值相关联的因素而非项目的基本情况。
1）、通常项目方坚持的项目品质、地段、价位等优势条件并不会为投资方认同，在投资方看来，“优势项目”陷入资金投入和回收不能的困境一定是项目本身的原因，所以项目方在融资的时候对于项目具备的强项根本无需特别强调，投资人自会注意到项目优势对于投资前景的吸引力。
如果投资人在对项目进行评估的时候，都不能够对项目基本的优势认可，那他还会投资吗？
而许多项目方在融资过程中，特别是在与投资人初次接触的时候，往往过分强调公司和项目的“优势”，这实际上已经改变了融资谈判的基本格局，会降低投资人对项目前景的评估和项目方的谈判地位。
2）、重要的是提交的项目资料一定要真实、完整、齐备，有关特定要件可以提供补充资料或附加说明，资料的准备将会充分反映项目方运作项目的能力和职业素质。无需在接触的时候浪费口舌，否则难以达到最佳的沟通，与投资方的初步接触，投资方通常会在接触过后对公司、项目、管理团队、领导人等价以综合评价，而不会是马上对项目与投资与否做出结论，投资方会对项目的情况资料加以核实，所以初次接触的过度表现往往会适得其反，给投资方留下不良印象。
项目资料的准备以客观为主，不要把项目方主观的意识、判断过多的呈现给投资方，这将会把投资方带到与正确分析项目相反的歧路上去，要知道，投资方的基本心态是，怀疑所有投资项目的盈利能力和融资企图。
如何通过项目不同的要件来判断项目融资能力和谈判定价能力？这里一个重要的选择条件就是从项目的成熟与否来考察房地产项目投资的风险程度。所谓的成熟就是指项目所具备的开发许可程度，包括：土地性质及其权属极其完整性，项目的规划要件以及各项行政规事许可。
许多项目方由于错误地评估拥有的房地产项目的各项要件所具备的市场价值含义，因而直接影响项目方融资的预期和融资事务的安排。
土地是房地产项目的第一要素，土地现状的不同对于项目融资定价也会导致
许多不同的融资条件。
1）完成项目规划（项目概念、规划设计等）的初步审核和批准，但土地的征用与收购需要融资，包括原协议出让土地（已过关或遗留项目）项目和新规划建设用地项目。许多项目方对此以为拥有房地产市场土地供应的紧缺资源的来源（如项目规划、土地），其心理认识是：没有这些资源就不会由投资和开发的机会与项目的存在，往往将项目融资定价维系在一个极高的水平至上，大多数的项目方在开始融资谈判方案的设计中会期望保持在项目投资权益40%-60%的比例份额，而绝大部分项目方会在49-51%之间取舍。
实际上，在不涉及土地成本的前提下，这一类项目的融资谈判能够获得投资
方认可的合理的权益比例也就在5-10%以内，而且在谈判的过程中其走势是向低走绝不会高走，并且随着对项目结局的不确定性的分析和忧虑越来越多地被投资方高估，成功的希望越来越渺茫。这里根本不存在关于项目规划与概念的市场价值评估的程序和需求，它们只是为投资和项目开发提供了一个市场机会和投资资讯。这就是项目方的全部“资产”和“价值”，而对于投资者而言，只是许多个机会中的一个，在这种不均衡的状态下所进行的谈判是不存在对价和等价的。
另一个谈判定价的方法在与投资方希望和愿意全部接盘开发建设，在此种情形下，项目方必须要综合考量寻找其他投资机会的可能，如果没有更多其他确实的胜数，理想的选择由两个，一个是将前期的工作成果折合成相应的对价，一次性将项目沽出；另一个方案是将前期成果折合成为投资股权或相应的权益份额，与投资方共同运作项目建设。
在当前国内投资环境和金融体制下，上述条件的房地产项目很难通过资本市场和金融体系获得项目的战略投资、信贷融资和财务融资，而所谓过桥融资更是痴人说梦的妄想。唯一可行的选择就是将项目作为一个项目策划案转让由投资者独立运作，项目方必须认识到没有投资者会采取合作开发和分享权利的模式进入。
2）土地和项目的权属相对明确，但土地出让金或土地征用费未能交清。这一类土地在“8.31大限”中有不少未能过关，给房地产企业或投资商造成的间接经济损失是当初购入土地价格的数倍。
这类项目可能的融资方式包括转让收购、重组合并、合作开发、财务融资等，但在具体的项目运作过程中往往由于房地产项目自身的要件制约投资方对项目进行有效的控制和风险规避，比如土地使用权的抵押、变更在程序上受到非常严格的法定形式限制，项目资产的产权性质以及所有权形式却又是与项目资质及各类项目批准证书密切相关，特别是涉及投资方拟通过资产渠道的方式退出时，这些批准文件及其变更的法定要件几乎无法逾越，这些都会使房地产项目的融资业务陷于极其复杂的法律关系之中。
在这一类项目融资活动中，关键的就是项目的谈判定价与融资交易设计，主要包括两个方面：
一是项目评价与估值
项目评价与估值包括以财务分析各项指标分析定义的项目市场价值，主要是通过分析项目的全部投资现金流量表、资本金现金流量表、损益表、资金来源与运用表、总投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表，并同过净现金，财务净现值、静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率等指标来衡量项目的盈利能力；和以项目现状为主的估价和核算，主要包括土地现状条件及同级别土地的市场价格、项目各项规费缴纳情况、工程基础设施条件、工程建设进度（即工程量）、工程款支付、销售情况等。
