爱华网系列专题：《成就财富人生：大萧条时代投资理财策略》
1?5成本提高后的房产投资事项 正如上节所述的，当前不管是以银行贷款的方式投资房产还是以自有资金投资房产，都面临着一个成本提高的问题。在此情况下，投资房产就要注意一些事项，其中如下两点是必须考虑的问题。 是否现在变现投资收益 目前，在许多地方经济发达城市，个人房产的投资主流是以赚取房产买卖价差的短线投资为主，而以出租来获取长期收益的投资者还较少。面对目前的房市形势，就会存在一个是否要现在变现投资收益的问题。 目前的房产投资收益现状是：一方面，由于目前部分城市的房价已有一个程度的虚高，因此那些以较底价位购进房产的投资者，目前按现行的市场价格出售房产，将赚取不薄的投资收益。王小姐2003年底在上海的徐家汇一住宅区以每平方米7500元的价格购买了一套120平方米的套房，目前该住宅区的房价已攀升至12000元。如果此时王小姐出售该套商品房，就能获利54万元。这份现成的投资收益很诱人。 另一方面，由于投资房产的成本上升和国家抑制虚高房价的主流趋势，会导致在将来一段时间内一部分虚高的房价可能会有不小程度的下跌，特别是那些高价位、高回报的房产项目，更会面临着价格的大幅下跌。去年，一企业老总曾先生在杭州富春山居购买了一栋别墅，如今可售400万元的高价。在国家政策限制高价位的房产投资的环境下，曾先生认为，目前高价位房产已处于顶峰，在不久的一二年内，高档别墅的投资价值可能会有一个较大的回落。即便是房价不回落，银行房贷利率的提高，也令曾先生等高价房的投资者吃不消。据此计算，2007年的6次加息，曾先生80万元的30年期的住房按揭贷款，在等额本息还款方式下，总的利息会增加193987元。房产要多卖个19万元也不是那么容易的。何况日后的房贷利率还可能远在7?83%之上。 因此，那部分以赚取房产买卖价差为主的短期房产投资者，此时不得不权衡一个利弊：是否出售房产，以变现投资收益。 是否现在出售房产变现投资收益，这要看投资者的投资收益期望和风险承受能力而定。投资收益预期中等、风险承受能力有限的投资者，可考虑提前出售房产变现投资收益。毕竟，投资房产也不容易，到手的收益不能轻易丢失。 反之，那些投资收益预期高、风险承受能力强的投资者，可谨慎地持房观察一段房产市场走势再定夺。因为，政府出台措施抑制虚高房价的目的是使房市健康成长，那么那些房价处于合理价位的房产，其价格在未来还将有一个合理的增长。另外，高明的房产投资者并不完全惧怕风险，因为完全避开风险则注定得不到高回报。 是否提前还清银行住房贷款 2007年，银行连续6次加息。根据1年期以上的浮动利率贷款“从次年的1月1日开始按新利率计息”的计息原则，许多贷款客户从2008年1月起就要不同程度地一次性消化多次加息所带来的负担，其中负担增加最多的是在2007年3月18日以前的贷款客户，因为他们要一次性消化6次加息的影响。
2007年6次升息对还贷的影响程度 2007年的6次加息，使5年期以上的贷款利率从6?84%提高至7?83%，加息幅度为0?99个百分点。加息对于贷款买房最直接的影响就是所支付的利息要增加，也就是月供要增加。据此计算，50万元的20年期的住房按揭贷款，在等额本息还款方式下，增加月供约300元，总的利息会增加72200元。 就算按一些银行给优质客户8?5折（基准利率的85%）的优惠利率计算，5年期以上贷款优惠利率也从5?81%增加到6?65%，增幅为0?84个百分点。50万元的20年期的住房按揭贷款，在等额本息还款方式下，约增加月供250元，总的利息会增加58700元。因此，面对所增加的大额利息支出，贷款“负翁”一族开始考虑是否提前还贷。 贷款人如果要想知道贷款所增加月供的具体数额，可登录银行网站或是理财网站中，利用“理财计算器”或是“提前还贷计算器”计算。表1和表2分别为等额本息每期还款增加数及累计增加数、等额本金贷款累计增加数，供参考。
