爱华网系列专题：《成就财富人生：大萧条时代投资理财策略》
1?4投资房产要有远见 在房产投资方面，远见意识对于赢利非常重要。只要有远见能力，对目前房产的未来环境有较为准确的预见性，那么投资房产就能取得很好的收益。切记，房产投资在“远视”中增值。 环境的预见性，具有污染清除的远见 目前，市区有些商品房的结构、朝向、面积等均让人满意，但就是盖错了地方。这些商品楼房被严重的污染包围着，附近或水泥厂或有农药厂或有噪声大的加工厂等环境污染源存在，让人望而生畏。随着政府环保节能政策的实施，必将对市区内环境污染进行清理，这些商品房最终必将从严重的环境污染中解脱出来，从而行情看涨，变为抢手货。因此，若是对污染源的清理有足够的信心，或是已得到可靠消息，政府将要清理污染源，那就可以先以低价屯购几套商品房，等污染源清理了，房价上升了再出售，那投资收益就相当可观。在银行工作的胡先生，就以这种方式在两年内就取得了近80万元的投资收益。 交通的预见性，具有道路开通的远见 五年前，在交通部门工作的郑小姐刚出校门，积蓄不多，但她预见了到所在县城的交通基础设施建设的前景，在当时很偏僻的、地价低廉的自建房小区内购置了一块地进行投资。五年后的今天，县城与高速公路的连接线从郑小姐房屋的前方通过。由于交通条件的改善，该小区的地价剧增。当时花58000元购置的地皮现在已有人出价60万元，投资回报率是1034%。因此，投资时，不妨选购那些目前交通不便、价格低廉，但交通改善前景乐观的房产、地产，以期几年后交通改善带来的高回报。 旧城改造的预见性，具有拆迁补偿的远见 加快城市化建设是当今的主流，因此各地的旧城改造必将进行，只是时间的迟早而已。许多人正是基于这种预见能力，以低价投资购买了六七十年代建造的旧房，等待政府的拆迁补偿。周女士就是这类投资者之一，她几年前在旧城区以18万元的价格购买了一套70平方米的旧商品房。今年初，当地政府发布消息，决定将对这片旧城进行改造。按照政府的相关补偿规定，她只要再补交大约12万元就可以得到一套售价65万元的新商品房，投资收益翻几番。 配套设施的预见性，具有生活方便的远见 在一些新开发的住宅小区中，许多配套设施建设很不完善，有的没有幼儿园，有的没有菜市场，有的没有通公交车，等等。这给居住者的生活带来许多不便。这类住宅小区尽管房价偏低，还是很没市场，购房者稀少。四年前，胡女士所在的小城市就有一个这样的住宅小区，可以说除了住宅外再也没有别的配套设施了。但善于投资的胡女士发现，在当时的购房者中，有许多是在政府部门工作的年轻人，就一连选购了两套商品房。她当时料想到这些年轻人肯定会充分利用自己在政府工作的便利，近水楼台先得月般地为小区争取各种配套设施。而且当时开发的规模较大的住宅小区只有四个，政府在开发其他小区时肯定得先将该小区配套设施建设好，以树立榜样。果真，三年之后，这个小区的各种配套设施都齐了，居民生活十分方便，房价也随之上升了近60%。胡女士出售了其中一套商品房就收回了四年前的全部投资，净赚了一套商品房。1?5短期投资房产的三个要点 房产作为一种保值、增值的投资方式，原本是一种以中长期为主的投资行为。“富爸爸”说，投资房产要持有7年后再出售，因为在正常情况下，许多地方的房价是7年翻一倍。但现在不少投资者追求投资回报快，变现好，多以短线操作的方式来短期炒房——先买下房产，待短时间内房价上扬时再伺机出手。在目前涨势巨大的房市中，短线投资房产也不失为一个良策，但关键在其对投资技巧和投资眼光有一个更高的要求。
用这种方法投资房地产，就跟投资股票一样，需要注意入市时间（选时）和选对房产（选房）；套用股票投资来说，就是要注意“选时”和“选股”。 “选时”指购房的时机 开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房者认购“房屋”，再低开高走，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外，低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。因此，刚开盘买进就比较划算，然后看准时机果断出手。短线操作有点像股市，到了合适的价位就尽快出手，像股票一样，这种操作方式很难卖到最高价，应该留一点利润空间给接盘者。 正确“选时”，要求投资者对整个房地产市场，乃至发展趋势要有所了解。房地产虽然长线回报预期良好，但从国际经验看，这个行业存在上涨和下跌的景气循环，也就是说房市也有“熊市”与“牛市”之分。例如，2004—2007年，房价一路高歌，显然是房市的大牛市时期，此时投资房产，收益就很高。因此，此期投资房产的人就多。 房市也有“熊市”的时候。一般来说，在房价超正常快速猛涨一个时期产生较大的泡沫后，房市就会进入一个“熊市”时期。 房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40％用于还贷上升到60％甚至80％。此时，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，经济形势由此进入衰落期。 因此，投资房产也要注意充分利用“牛市”来增收，尽量避免被“熊市”压缩财富。最理想的投资方法是在“熊市”的底谷买入房产，在“牛市”的高峰期卖出房产。 “选房”指买入的具体楼盘 投资房产与投资股市一样，也要注意选“好股”。投资者应首先选择那些具有升值潜力的楼盘，对想购买的楼盘要进行“技术分析”和“基本面分析”。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏，与“庄（开发商）”共舞，了解它什么时候是低价吸引买房人、什么时候拉升价格等。更重要的是要看楼盘的品质如何，也就是所谓的“基本面分析”。房产要注重交通是否便利、户型是否合理、配套设施是否齐全、周边住宅开发情况等，这些都为房产升值提供物质保障。
