第19节:投资房产要有远见(1)



系列专题:《成就财富人生:大萧条时代投资理财策略》

  1?4投资房产要有远见

  在房产投资方面,远见意识对于赢利非常重要。只要有远见能力,对目前房产的未来环境有较为准确的预见性,那么投资房产就能取得很好的收益。切记,房产投资在“远视”中增值。

  环境的预见性,具有污染清除的远见

  目前,市区有些商品房的结构、朝向、面积等均让人满意,但就是盖错了地方。这些商品楼房被严重的污染包围着,附近或水泥厂或有农药厂或有噪声大的加工厂等环境污染源存在,让人望而生畏。随着政府环保节能政策的实施,必将对市区内环境污染进行清理,这些商品房最终必将从严重的环境污染中解脱出来,从而行情看涨,变为抢手货。因此,若是对污染源的清理有足够的信心,或是已得到可靠消息,政府将要清理污染源,那就可以先以低价屯购几套商品房,等污染源清理了,房价上升了再出售,那投资收益就相当可观。在银行工作的胡先生,就以这种方式在两年内就取得了近80万元的投资收益。

  交通的预见性,具有道路开通的远见

  五年前,在交通部门工作的郑小姐刚出校门,积蓄不多,但她预见了到所在县城的交通基础设施建设的前景,在当时很偏僻的、地价低廉的自建房小区内购置了一块地进行投资。五年后的今天,县城与高速公路的连接线从郑小姐房屋的前方通过。由于交通条件的改善,该小区的地价剧增。当时花58000元购置的地皮现在已有人出价60万元,投资回报率是1034%。因此,投资时,不妨选购那些目前交通不便、价格低廉,但交通改善前景乐观的房产、地产,以期几年后交通改善带来的高回报。

  旧城改造的预见性,具有拆迁补偿的远见

  加快城市化建设是当今的主流,因此各地的旧城改造必将进行,只是时间的迟早而已。许多人正是基于这种预见能力,以低价投资购买了六七十年代建造的旧房,等待政府的拆迁补偿。周女士就是这类投资者之一,她几年前在旧城区以18万元的价格购买了一套70平方米的旧商品房。今年初,当地政府发布消息,决定将对这片旧城进行改造。按照政府的相关补偿规定,她只要再补交大约12万元就可以得到一套售价65万元的新商品房,投资收益翻几番。

  配套设施的预见性,具有生活方便的远见

  在一些新开发的住宅小区中,许多配套设施建设很不完善,有的没有幼儿园,有的没有菜市场,有的没有通公交车,等等。这给居住者的生活带来许多不便。这类住宅小区尽管房价偏低,还是很没市场,购房者稀少。四年前,胡女士所在的小城市就有一个这样的住宅小区,可以说除了住宅外再也没有别的配套设施了。但善于投资的胡女士发现,在当时的购房者中,有许多是在政府部门工作的年轻人,就一连选购了两套商品房。她当时料想到这些年轻人肯定会充分利用自己在政府工作的便利,近水楼台先得月般地为小区争取各种配套设施。而且当时开发的规模较大的住宅小区只有四个,政府在开发其他小区时肯定得先将该小区配套设施建设好,以树立榜样。果真,三年之后,这个小区的各种配套设施都齐了,居民生活十分方便,房价也随之上升了近60%。胡女士出售了其中一套商品房就收回了四年前的全部投资,净赚了一套商品房。1?5短期投资房产的三个要点

  房产作为一种保值、增值的投资方式,原本是一种以中长期为主的投资行为。“富爸爸”说,投资房产要持有7年后再出售,因为在正常情况下,许多地方的房价是7年翻一倍。但现在不少投资者追求投资回报快,变现好,多以短线操作的方式来短期炒房——先买下房产,待短时间内房价上扬时再伺机出手。在目前涨势巨大的房市中,短线投资房产也不失为一个良策,但关键在其对投资技巧和投资眼光有一个更高的要求。

 第19节:投资房产要有远见(1)
  用这种方法投资房地产,就跟投资股票一样,需要注意入市时间(选时)和选对房产(选房);套用股票投资来说,就是要注意“选时”和“选股”。

  “选时”指购房的时机

  开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售,用低价吸引买房者认购“房屋”,再低开高走,用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外,低价认购也能给楼盘制造旺盛人气,吸引更多买家跟进。因此,刚开盘买进就比较划算,然后看准时机果断出手。短线操作有点像股市,到了合适的价位就尽快出手,像股票一样,这种操作方式很难卖到最高价,应该留一点利润空间给接盘者。

  正确“选时”,要求投资者对整个房地产市场,乃至发展趋势要有所了解。房地产虽然长线回报预期良好,但从国际经验看,这个行业存在上涨和下跌的景气循环,也就是说房市也有“熊市”与“牛市”之分。例如,2004—2007年,房价一路高歌,显然是房市的大牛市时期,此时投资房产,收益就很高。因此,此期投资房产的人就多。

  房市也有“熊市”的时候。一般来说,在房价超正常快速猛涨一个时期产生较大的泡沫后,房市就会进入一个“熊市”时期。

  房价大幅度上涨后,居民还贷压力巨大,很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。此时,房地产价格急速回落,社会财富大量萎缩,经济形势由此进入衰落期。

  因此,投资房产也要注意充分利用“牛市”来增收,尽量避免被“熊市”压缩财富。最理想的投资方法是在“熊市”的底谷买入房产,在“牛市”的高峰期卖出房产。

  “选房”指买入的具体楼盘

  投资房产与投资股市一样,也要注意选“好股”。投资者应首先选择那些具有升值潜力的楼盘,对想购买的楼盘要进行“技术分析”和“基本面分析”。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏,与“庄(开发商)”共舞,了解它什么时候是低价吸引买房人、什么时候拉升价格等。更重要的是要看楼盘的品质如何,也就是所谓的“基本面分析”。房产要注重交通是否便利、户型是否合理、配套设施是否齐全、周边住宅开发情况等,这些都为房产升值提供物质保障。  

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