爱华网系列专题：《成就财富人生：大萧条时代投资理财策略》
1?7?3五点成功经验，打造二手房投资赢家
二手房市场虽是淘金的绝好地方，但二手房投资也不是一项包赚不赔的生意。要想成为二手房投资的赢家，则必须了解如下五点二手房投资的制胜经验。 1?提升价值：内外美化王丽娟有一套地段和楼层都好的二手房，准备以25万元的价格出售，但购房者来考察之后，都要求降价。但王女士坚持认为这个价格不高且值，不肯降价。因此，半年来看房的人也有一打多，但就是没有成交。后来，王女士请教好友，问题出在哪里。好友实地考察了那套房子，发现问题在于“衣装”不到位。 原来，王女士只对房屋进行了内部的“美容”，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者一个楼房居住者素质不高、邻里环境不好的感觉。在好友的建议之下，她将灰暗肮脏的楼梯楼道的四壁刷白，更换缺损的单元楼防盗门，将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将对外装修所花费的6000元加在房价上，打出26万元的售价。结果不过半月，王女士就轻易地将房屋卖出了，还比原来多赚了4000元。因此，不管二手房所处的地段再“黄金”，楼层户型再好，但毕竟是二手房，要想让“半老徐娘”再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，也要关注二手房的外在环境。 此外，还要在“健康住宅”上下一番工夫。近年来，人们对健康住宅越来越重视和追求。因此，在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计完美化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造保持空气的洁净等，让“健康住宅”得以充分体现，提升二手房价值。 2?节省税费：由“购”改“换” 在税务部门工作的章小姐，因熟悉税法，于是她的二手房交易，不是用买卖，而是用交换。以前，章小姐和叶小姐是同事，但税务局分为国税和地税后，章小姐分配在地税局，叶小姐则分配到国税局。工作单位和上班地点的改变，使两人居住地都远离单位。叶小姐居住地离地税局近，但离上班的国税局远；而章小姐则住在国税局附近，而远离上班的地税局。由于上班路远不便，她们都产生了卖掉现住的房产，在单位附近购房居住的想法。 有一天，两人碰面时聊到购房一事，一拍即合，达成了换房意愿；后经一番评估，两人的住房现值大约都在30万元左右，不久她们就去房管所变更了房产证。根据税法规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；相互交换房屋，以房屋的价格差价征收契税，交换价格相等时，免征契税。如果她俩不是换房，而是各自卖掉现有的房产后再购买，就要按购房价款缴纳3%—5%的契税。但如此一换，两人都节省了1?5万元的契税。 因此，二手房交易别忘了“交换”这一招。而且，交换住房不仅限制在双方交易的范围内，也可巧用在三方交易中。例如，A想卖掉城西的公有住房而想在城东买套二手房，而B在城东正有一套公有住房要出售，C正想购买A在城西的住房。如果以买卖方式来实现各自的目的，那么就要缴纳2次的契税。但如果用交换的方式，A和B之间先交换房产，只要补缴少量的价差部分的契税；C再向B购买城西的房产，此时要缴纳契税，这其中就节约了一笔不少的契税。 3?长线投资：关注三类房 五年前是全职太太的王女士，现在是一位成功的保险营销员。在五年多的保险营销生涯的打拼中，她赚取了“第一桶金”，积累了一定的财力。从2004年开始，她开始到上海、厦门等地去投资二手房，赚满了“第二桶金”。据她透露：投资三类二手房，升值潜力大。 （1）城市商务区旁边的二房手。原因是这些区块是企事业单位密集的地方，不仅租房需求大，租金也高。如果能对房屋进行一番有品位的特色装修，迎合经理人的住房需求，则投资回报率更高。 （2）发展潜力大的新区二手房。一些有发展潜力的新区，一两年后，居住人气必然会旺起来，这对于出租和再次转手都留下了较大的投资回报空间。
