第25节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(2)



系列专题:《成就财富人生:大萧条时代投资理财策略》

  (3)名校附近的二手房。由于社会对教育投资的加大,名校(包括小学、中学、大学)就读人数的增加和名校学生家庭的趋向富有,以及名校的有限教育资源,造就了名校附近的二手房的出租率高、转手的容易且升值空间大的现状,投资回报潜力极大。

  4?短期投资:期房(交易类似于二手房)是首选

  在银行专事服务房地产开发公司的客户经理王小姐,这一两年来赚饱了。一年近10万元的工资性收入反倒成为她的副业收入,她的大块收入来自于期房投资。由于她服务于房地产公司,近水楼台先得月,每次新楼盘预售,她都能预订到最有升值潜力的商品房。这样,她只要支付数额不多的首期款,就取得期房转让的权利。由于期房转手的手续简便(只要到开发商处变更一下购房者姓名),购买者不需要办理房产的过户手续,从而能省下契税、交易手续费等一大笔开支,因而期房二手房交易火暴,而且转手更为容易,投资数额也不高,但投资回报率却极高。

  去年,王小姐投资一套期房,只交了5万元的首付款,不过2个月,就出手转让了,购买者给了小王7万元,小王净赚2万元。据此计算,投资回报率高达240%。不过,有些地方目前已开始执行“期房限转”的政策,因此短期投资者应抓紧搭乘“末班车”,在还没有出台“对期房进行限制转让”政策的省市投资期房,赚取期房的最后“一桶金”。当然,目前许多开发商巧妙地避开“期房限转”的规定,采取的发售“VIP会员卡”的形式预订期房,这种换汤不换药的形式,依然延续了期房投资赚钱的路子。5?要会粗略评估把准价格脉

 第25节:五点成功经验,打造二手房投资赢家(2)
  2007年6月份,在某公司任经理的乐先生,割掉股票,凑足了35万元购买了一套二手房,想做短期投资,在半年内就出手。结果过去一年多了,他还是没有卖出房屋,因为开价38万元太高了。乐先生很困惑,股票割肉,投资了35万元,期限快18个月了,怎么连3万元都赚不到。但据乐先生所知,和他一样购买那栋楼房房屋的投资者都能赚到3万元。后经业内人士分析,原因是他购买房屋时没有做好房价的估算事宜,被人多宰了1?5万元,因此他出于赚3万元的想法而开价38万元就过高了。所以,投资二手房,不管是卖者还是买者,对二手房的价格都要心里有数。因此,对二手房价的评估要有个了解。据在房地产评估机构工作的王先生介绍,对二手房价格的评估有市场比较法、收益法、成本法。目前,最为常用的是市场比较法。采用市场比较法,首先要挑选三个以上的与欲交易房产在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例;其次,要确定修正因素,修正因素包括小区环境、景观、公共配套设施的完备程度、城市规划限制等十多项因素。然后,将这些实例与所要评估的二手房进行对照比较,并就具体情况作出适当的修正,以此估算所评估二手房的客观合理的价格。据业内人士介绍,二手房价格的评估中要特别关注几个最为重要的因素:首先是所要评估房产的位置、地段;其次是房产使用年限与小区管理及配套设施;第三是房产的户型和朝向。

  另外,有些投资者自己不会估算,干脆花钱请估价师。此种情况下,要注意的一点是:不同的估价师对同宗物业的估价结果可能存在5%的误差。据国外的一些研究机构的调查结果表明,在操作中,这种误差甚至超过了5%。因此,在买卖二手房时,要充分考虑这一误差。否则,就会影响二手房的收益水平和投资预期收益目标。  

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