爱华网系列专题：《成就财富人生：大萧条时代投资理财策略》
2?关注商业运营机构的管理能力。专业的商业运营机构进驻商业物业以后，可以保证投资者实现投资回报。开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营，而商业管理方再依靠商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理。 3?评估消费群体。要估算消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的影响程度。在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的。 4?关注交通、人气。交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力。 谨慎投资三种商铺 1?只重销售，后期经营被忽视的商铺。与国外大多商业地产项目只租不售不同，目前在我国开发的商业地产项目多数采取出售产权然后包租几年的经营方式。这与众多投资商的资金压力密切相关，与商铺买家风险意识不足也直接相关。正因如此，开发商的目光一般都聚焦在商铺的销售上，许多开发商对项目前期的包装、宣传非常重视，对后期经营管理则不太重视。经常出现开发商功成身退，投资人被深度套牢，甚至开发商自己都无法全身而退的现象。 2?售价过高，透支未来的商铺。在惯例上，一般用商铺的年租金和投资总额计算这个商铺的年收益率，也就是说，租金状况和售价应该是直接挂钩的，然而事实上，有些商业项目的售价已过高，租金根本难以支撑。如果投资者以高价购买了商铺，那必然要求高租金，就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热，陷入投资陷阱。 3?前期工作乏力的商铺。一个商业地产的立项是要做好前期的研究性工作的，这是确保商业地产开发成功的一个必要性工作。但由于种种原因，立项之初大多开发商不愿意请专业公司介入，就市场定位、商业规模、平面布局、进出通道、楼层高度、楼层数量、电梯等配合设计院进行规划和设计；或是忽略了时间介入的问题，待房子造好再来规划，为时已晚。事实也证明，许多没有聘请专业公司，介入时间不佳的商业地产，其销售与人气就逊色许多。 三种没有地理优势的商铺不能投资 另外，据商铺投资人介绍，有三种没有地理优势的商铺不能投资。 1?宽街铺面。所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，马路宽阔的街道，因为是交通干道，其人气不易聚集，即使聚集，也只是一侧的人流，另一侧的人流因为有道路阻挡，需要等候红绿灯然后穿过宽阔的马路方可过来，这并不符合逛街人图方便的心理。而越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓。
2?U字形底部的街铺。例如北京市崇文区有一个叫大都会街，这个街正好与前门商业街和崇文门外大街形成一个U字形结构。而U字形的进端，前门商业街和崇文门外大街已经是两个消费够热的成熟商业区，知名度高、客流量大，大都会街处在尴尬的U字形底部，定位又与前门和崇文门商业区的风格相同，很难将那两大区域同类型固定客流引入，因此，这样的街铺不宜投资。 3?长街铺面。商业街可以是一条街，也可以是一条主街多条副街，但一个原则就是长度不能太长。据经验判断，旺铺的街道最长不能超过1000米，超过1000米，从消费习惯上讲，消费者就可能产生疲劳、厌倦、不耐烦的感觉，这时客人的购买欲望是非常低的，这样的铺面极易形成有铺无商的“瘫铺”。1?9车库（车位）——投资新机遇
