爱华网系列专题：《讲述危机发端的真实内幕：恐慌害死熊》
因此，许多将房屋作为抵押品的美国人都失去了将房屋收回的权利，许多投资者把他们的衬衫都输给了抵押债券市场，约翰保尔森在两方面都所获颇丰，他也不是唯一在地产业获利的对冲基金代理人。在华尔街无人不知道抵押债券市场已经到了瓜熟低落的时候了。抵押债券之树结满了果实，没有什么比让投资者轻松赚钱更有诱惑力了。贝尔斯登经营两只对冲基金，也涉足很多抵押债券市场。 贝尔斯登运气欠佳，在这次赛马中赌错了马。早在一年钱当保尔森为他对于房地产非凡洞察力撰写标题时，我已着手为投资者创造一项票据，该票据可能会通过股票形式使房地产进一步下跌。当保尔森在减少他的抵押物时，我们也在发行该票据，这种票据提供给潜在的投资人很大的升值潜力。正如股市有它的指数一样，像标准普尔指数和道琼斯工业指数，房地产业也有自己的指数：费城地产类股指数，即HGX。HGX主要是在全国范围内进行跟踪房地产股，因此HGX指数下降也表明地产价格的下降。如果购买了我们的票据，当HGX下跌时，我们的客户就可以获得丰厚回报。我们在2005年7月发行了第一期票据，当时的指数约为300点，到熊市的末期，股指已经跌掉了一半。我对此进行了研究分析，发展了我的理论。最终，我猜对了。
遗憾的是，我并不管理贝尔斯登的对冲基金。 2007年6月，贝尔斯登的对冲基金危机初现端倪。贝尔斯登的资产管理部门随着债券和结构性信贷市场的发展而持续壮大，贝尔斯登在该领域驾轻就熟，自然也就会利用技术优势，设立对冲基金，提供资产管理型产品。资产管理本质上就是给银行提供有吸引力的收益源流。对冲基金和相关生成性管理费用，经纪人行话是“2比20”。根据行业标准，管理费用一般占净资产的2％，业绩费占总收益的20％。假定对冲基金今年一共挣了100万收益，到了年底基金的净资产额达到1000万，根据“2比20”理论，对冲基金经理将获得100万总收益的20％，和净资产的2％。这样基金经理就可以得到40万的年收入。相对传统交易，这类收入更具吸引力，也是美国一般投行的主要收益来源。 基本上，贝尔斯登对冲基金投资策略就是充分利用结构性信贷产品，其中也包括高额利率的次贷。第一步就是购买债务抵押债券，即CDO。CDO是一种债务责任，也就是负债者必须还清债务，这种责任是通过与债务价值相等的抵押物来实现的。就抵押物而言，最常见的一种CDO就是将负债者财产作为抵押物。由于房地产在历史上一直呈上涨趋势，所以抵押债券就被视为最保险的投资途径。我们的基金经理通常选择AAA或AA级的各类债务抵押债券和其它结构性资产包括次级抵押贷款债券。大多数经理会将赌注放在次贷上，是因为他们相信一旦票据到期，他们是债券持有者中最先得到偿还的人群，这是平衡风险的一种方法，即使我们都感觉风险很小。这些经理人并不是对房地产报任何悲观态度，他们只是希望那些信用欠佳的人在筹划支出是能优先考虑购房费用，及时还贷以避免房子被收回的风险。 评估机构主要是依据过去的违约率来评定信用等级，违约率实际上也反映了抵押贷款的按时归还率，所以它是决定债务抵押债券等级的重要因素之一。如果历史上记录的违约率较低，债务抵押债券就得到较高的信用等级。这种传统的评价方法就好比把苹果和橘子放到一起比较。基金经理购买的CDO的新抵押物是房产，在人人买房的房产业大繁荣的时期，房产作为贷款抵押被写进了条约。抵押贷款的速度不够满足投资者的需要，因而，信用证明也不需那么充分了。说到底，如果人们真的买得起房子，信用不足又有什么关系？如果他们违约了，银行就会收回房产，这可是历史上最好的投资，因此，这些债券就按照历史记录来评定等级，最糟糕的情况就是贷款违约，那么银行就可以收回房屋并且卖个好价钱。
