爱华网系列专题：《应对经济寒冬的平民武器：看懂经济迷局》
借款人因为利率下降而提前还贷的比率要远远高于优质贷款的借款人，为了减少这种行为，贷款机构一般会在协议里注明提前还款要支付罚款的条款。 说到这里，我们可以给次贷危机下个简单的定义了。所谓次贷危机，就是指一场在美国发生的，由于次级抵押贷款机构破产、投资基金无奈被迫关闭并引发股市动荡所造成的金融危机，也叫做次级房贷危机。我们看到的从次级贷危机到次级债危机，又是相互关联与相互作用的。事实上，“次级贷”与“次级债”都属于金融产品的范畴。它们的一脉相承体现了金融产品的资金链条、信用与风险传导的内在本质——通过金融市场，把不具备消费能力的人，拉入了不该进入的消费市场。 贷款信用是如何评判的 次级抵押贷款让那些信用等级较低和收入不高的购房人看到了希望，再加上抵押贷款中介的误导——他
们打着“超低的月供”这个响亮的旗号，使美国次级抵押贷款市场在近年来获得了空前的繁荣。由于门槛低，借款人一开始都能按期还款，即便是几年后利率调高还不起贷款，只要是能及时将房子卖出，风险也是可以控制的，甚至还会因为房地产的升值而赚上一笔。因此，这样的“好产品”自然受到广大人群的追捧。 贷款机构或商业银行在发放贷款时，要求购房人必须持有信用评级公司出具的评级报告。在美国，购房人的信用分数是由评级公司计算出来的，一般是通过对借款人信用历史的调查得出的，调查内容包括：迟付情况、信用建立的时间、可得到的信用和已使用的信用比较、在目前的住址居住的时间、负面信用信息（如破产、核销）等。一般情况下，打分的参考指标是这样的：还款历史权重为35％，债务总额权重为30％，信用历史的时间长度权重为15％，最近的信用情况权重为10％，来自不同信用的集合（如汽车贷款、租赁、按揭和信用卡等）权重为10％。最后，以620分为分水岭——小于580分表明信用很差，580~619分表明信用不好，620~679分表明信用好，680~719分表明信用很好，大于720分表明信用极好。 对信用分数进行评级之后，购房者就可以按照评级到贷款公司申请贷款了。贷款的利率也是要按信用的分数来确定的，比如按30年按揭贷款来算，My Fico公司2007年的标准为：760~850分及以上为年利率6.19%，700~759分为年利率6.41％，660~699分为年利率6.69％，620~659分为年利率7.50％，580～619分为年利率9.12％，500～579分为年利率10.11％。很明显，信用分数越低，贷款年利率越高。 这一评级模型在美国被普遍使用，而里面的很多参数是可以被轻易修改的，甚至是在中介的指导下修改的，所以这一模型本身存在着不少漏洞和缺陷。次贷危机爆发后，人们对个人评级的可信度大加质疑，金融机构对个人评级越依赖，产生的错误也就越大。 贷款的定价和利率是怎么确定的 一般情况下，贷款者的收入来源、还款记录、首次付款及其担保者对贷款者的了解程度，决定了抵押贷款的定价和利率。这种方式就是典型的非价格信用配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。 站在贷款者的角度，贷款的初始成本有申请费、估价费和申请贷款的其他相关费用。持续费用有抵押保险金、本金和利息、后期费用、拖欠债务的罚金以及当地政府征收的其他费用。对贷款者而言，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响；其定价受到信用记录的影响，与提前偿付的可能性密不可分。 大致说来，贷款利率的决定性指标包括贷款等级、信用评分和按揭成数。贷款等级共有六个，即premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级参照的指标是申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录与债务收入比率。一般情况下，信用评分采用FICO指标来确定。贷款与资产价值的比例称为按揭成数。通常来说，贷款等级越高，FICO评分也就越高，按揭成数越低表明贷款风险越低，那么定价也就越低。
