爱华网对于南都这家浙江数一数二的民营企业来说，在即将进入收获的时期，却把自己在上海、苏州的业务卖给万科，这背后，究竟有些什么原因？南都遭遇资金链困扰近日，万科(000002.sz)发布公告称，以18.5785亿元的价格获得上海南都70%股权、苏州南都49%股权、浙江南都20%股权。此次交易完成后，万科将在上海、江苏区域新增项目资源219万平方米，并参股项目资源储备充足的浙江南都。股权转让之后，南都将拱手让出其在上海数个项目的控制权，在苏州项目上，万科以49%成为第一大股东，南都只保留对浙江南都中所有项目的绝对控股权。而浙江南都最主要的项目都集中在良渚文化村、威尼斯水城、逸天广场、佑圣项目、义乌项目、西街花园、星城世家。近18.58亿元的价格，对于南都来说，似乎是卖了个好价钱。但是，也有分析员认为，如果不考虑南都的负债和对外担保，按照18.58亿元的交易额买下219万平方米计算，万科拿地的成本在每平方米848元；如果不考虑进入浙江的"门票费"5.5亿元，那么，万科拿地的成本在593元。假设南都最后是完全装入万科，那么万科的成本要考虑南都的负债51亿和对外担保30亿，这样计算下来，万科的成本是每平方米4566元，"这个价格看上去就比较合理了。但这个价格，相对于如今上海、杭州的高昂房价来说，也算是便宜到家了。
商品的贱卖往往为的是及时回收资金，那么，按照这个道理，南都也遇到资金链的问题了？联想起南都置业去年最后一刻主动撤回上市请求，也似乎透露出一丝宏观调控下的南都承受的资金压力。据有关媒体报道，去年6月，南都因为与天伦置业(原名龙发股份)的资产置换一事被国家审计署有关部门调查，而放弃上市，这让南都原本可以募集的4亿资金泡汤。然而在万科与南都宣布合作的新闻发布会上，针对资金链紧张一说，浙江南都房产总裁王海光反驳道，南都并不存在资金问题，因为当前出售的这些项目可预期的销售额比较高，很快就可以回笼资金，另外南都也有很多的融资平台。据知情人士透露，周庆治在公司内部职工大会上曾说，万科在宏观调控的时候帮过南都。如此可以分析判断，南都确实碰到过资金链问题，不过不是今天，而是去年中央开始加大宏观调控之时。
"从去年10月起，南都就只剩下地和一些机构了。"一位网友在网上发帖。当时南都遭遇分家，导致人才流失比较严重。一位前南都员工告诉记者，周庆治于上世纪80年代末辞去公职去广东，起初主要做电子产品和石油贸易，后来的业务主要集中在上海中桥基建(集团)股份有限公司。1993年，周庆治回杭州开发房地产，第一个楼盘--南都花园的暴利让周庆治发现，从房地产上赚到的钱比他其他的业务更能盈利，于是，周把主要精力转移到房地产业务上来。而当时操作南都花园楼盘开发的负责人，就是许广跃，可以说，南都最初涉足房地产业时，周庆治几乎把业务全盘交给许广跃负责，许广跃完全在前线负责房产开发打江山，而周庆治则在幕后运筹帷幄。接近周庆治的人表示，周是一个很爱思考的人，只是有的时候，会把自己认为思考成熟的东西，直接拿到董事会做决定并通过。这样的行事方式，也为后来的周许关系埋下了伏笔。经过多年经营，南都已经成为杭州房产界一个巨头。而此时的许广跃，也成为了南都总裁，掌控着公司的日常经营。在经营的过程中，许开始和周在某些方面讨价还价，而周也逐渐对许在某些环节上的自作主张，比如材料供应方面，开始感到反感。正如分久必合、合久必分，2004年夏秋之交的一天，周突然召开会议，免去了许广跃总裁的职务。在没有任何征兆的情况下，许广跃一夜之间下岗，王海光走上前台，成为南都总裁。许到达了一个经理人的"天花板困境"，于是，许选择离开。据透露，许离开南都的代价，是拿到了一个西湖边10多万平方米的写字楼项目公元大厦，此项目相当于南都置业20%多的股份，同时约占南都集团总资产的12%左右。在员工眼里，许是跟员工直接打交道的老总，而周则是难得一见的幕后老板。于是，原来打江山的人才，及管理团队中的不少精英，如南都置业副总张法荣等，都和许一起离开了南都。南都在人力资源方面，遭受重创。在黄龙体育场旁边的求是路，有个楼盘的广告上写着很大的字："德国制造"。据知情人士透露，这里就是许广跃的公元大厦。南都分家到此告一段落。一位杭州房产界人士表示，也许，南都应该早点成为公众公司，建立起真正的现代企业制度，那么，就不会有分家的出现，不会有人才的流失，也不会有浙江优秀房产企业最终被他人并购的结局。
需要尽快恢复元气的南都，虽然对外紧急招人，但是招到的人，与许当年打江山的团队相比，仍然欠缺火候，仅在新进人员与南都企业文化的磨合上，就需要时间。于是，受到人才制约的南都，再也无法腾出精力来很好地发展上海、苏州的项目。此时，南都想到了万科，想到了收缩战线，南都把上海、苏州项目倾囊出售，转而把业务集中在浙江。这一切，也正如申银万国研究所分析师陈昱新所表述的那样：南都集团在经历高速发展以后，正面临多领域、多区域的扩张机会。相对而言，不论是管理资源、人力资源还是资金都略显不足，有选择地放弃一些机会并借此集中资源才是上策。因此南都主动向万科交出上海、苏州的房地产市场，自己保留一部分权益，借此享受万科优秀的项目管理和强势品牌带来的增值收益。招商证券研究发展中心的余志勇表示，对南都而言，与万科的合作属于"功成身退"：首先，在IPO计划没有达到预期目标后，现在又面临着土地清理和银行信贷紧缩的压力，估计公司的资金压力较大；公司原有的许多地产业务骨干因故离开公司后，万科的引进将有利于保持公司的原有优势；在公司受到一些不利传闻的情况下，与万科的合作有利于公司各种业务的稳定和发展。业内人士分析，目前万科与南都的合作，属于刚开始阶段，所以动作比较小。但随着合作的深入，动作幅度将加大，毕竟合作的实质是以并购为最终目的的。该人士猜测，"南都可能会成为仅次于华润的万科第2大股东"，因为周庆治不可能把利润丰厚的地产拱手送人，按照周庆治擅长资本运作这点来看，周的下一步动作应该是大量收购万科股份，成为万科董事，来弥补南都置业上市受阻的损失。
南都集团买卖“龙发”赚了多少钱
通过在资本市场买“壳”来达到曲线上市的目的，这是近年来吃不上上市大餐的浙江民企所热衷的资本运作“捷径”。而搞房产出身的浙江南都集团在龙发股份上一进一退的经历，成了解释浙江民企为何买“壳”的极好文本。股市的融资和分散风险的功能，一直令长期独立承担经营风险的浙江民企垂涎不已，与一些民企买“垃圾壳”以谋取二级市场的超额利润不同，南都集团瞄上了一个小盘富裕“壳”——龙发股份，这是一个业绩中等并具有配股资格的小企业，1999年9月，它通过配股募集到了1亿多资金。
南都集团的入主程序如下：龙发股份(0711)的第一大股东——黑龙江建设开发实业总公司于2000年5月5日与南都集团控股有限公司签订协议，将其持有的公司法人股的一部分即1070万股转让给南都集团控股有限公司，每股4.38元。同时，南都通过一些关联公司进一步受让龙发公司的法人股，达到了实际控制龙发股份的目的。从2000年6月开始，南都集团虽然仅仅是龙发股份的第三大股东，但南都集团的董事长周庆治当选为龙发股份的董事长。以大股东，而并非第一大股东的身份，并通过关联公司实际控制上市公司，最为典型的例子是新疆德隆在新疆屯河上的运作，这样做的成本极低，又容易取得相关各方的妥协，更给市场以进一步股权转让的预期）。]南都入主后，经历一年半的运作，龙发的经营形势却节节下滑：龙发股份2001年年报显示，公司全年完成主营业务收入7773.69万元，与上年的9165.13万元相比，下降15.19％；主营业务利润也从2000年的5237.02万元滑至2001年的3923.13万元，跌幅为25.09％；净利润下降近三成，从上年的3483.10万元降到2001年的2459.63万元，降幅达29.38％；每股收益从2000年的0.3247元下降到2001年的0.2293元，下降比例为29.38％；净资产收益率也从上年同期的13.08％跌至2001年的8.55％。公司业绩为何大幅滑坡呢？
公司在2001年的年报中将其原因归结为网络信息工程项目收益减少所致。原本主营房地产、旅游的龙发股份，为什么会大规模进军网络信息工程呢？查龙发股份的公告和年报可知，使公司的发展方向从传统行业向时髦的网络产业转变的关键人物，即是大股东南都集团，更令人惊奇的是，拖累公司去年利润下滑的网络信息工程项目，就是龙发股份高价从南都手上买来的。公司先后花2亿元巨资购进实际控股股东南都集团持有的上海南都网络投资有限公司(南都网络)49.5％的股权以及贵州天都有线电视网络有限公司(天都有线)49％的股权。其中，南都网络的股权账面值仅有6321.83万元，但其评估值却高达11710万元，溢价比例高达85.23％；天都有线其账面净资产为9711.13万元，确定收购价格为11088.31万元。2001年5月31日，公司以2715.50万元的价格转手将天都有线12％的股权转让给上海时和网络科技有限公司，最后，公司实际出资8372.81万元，持有天都有线37％的股权。值得注意的是，龙发收购南都网络资产是通过股权置换加现金实现的，2000年10月，龙发股份发布公告，称将公司的部分资产即二龙山滑雪场部分资产、二龙山滑道及和平大厦部分房产，以合计评估值76091489.57元的价格与南都集团控股有限公司所持的上海南都网络投资有限公司49.50％股权进行置换。此股权评估价值为11710万元。不足部分用现金支付。股权不足的部分以现金补偿，龙发股份总共要付4000多万现金。而龙发置换出的二龙山滑雪场，是块盈利状况不错的资产，2000年年报显示，“二龙山滑雪”营业收入865万元，而毛利竟达664万元。而花巨资置换进去的资产呢，却令人失望：截止报告期末，公司持有的南都网络49.50％的股权，加上该公司持有的天都有线37％及贵州天广宽带数据有限公司51％的股权，累计共实现净利润257.19万元，按公司共投入20082.81万元来计算，其资产回报率仅为1.28％，比同期银行存款利率还低。不仅如此，公司还得承受巨额的股权投资差额摊销，截止2001年12月31日摊余价值高达9839.46万元。为此，替公司进行年报审计的大华会计师事务所有限公司出具了有解释性说明的审计报告。审计报告指出，公司股权投资差额金额较大，占公司2001年末合并净资产的34.20％，存在一定的投资风险。
如果说南都入主龙发股份后进行的资产置换，是想将旅游资产剥离，转向网络产业发展，（而且这一系列进军网络的举动，是在全球网络泡沫破灭的情况下进行的 ）。以下的股权转让就让人莫名其妙了：公司去年8月份公告，公司与浙江南都房产集团有限公司及杭州良渚文化村开发有限公司共同出资组建杭州长源旅游发展有限公司事宜。该公司注册资本为4000万元人民币，其中龙发股份公司出资1300万元，占32.5%，杭州良渚文化村开发有限公司出资1400万元，占35%，浙江南都房产集团有限公司出资1300万元，占32.5%。2001年12月24日，南都房产又将32.5%的股权作价1300万元转让给了龙发股份，龙发股份变成了杭州长源旅游的第一大股东，占65%的股权。（2002年4月22日，龙发股份将南都给它的长源以2600万的价格转让给上海一家公司，还好只亏了点利息和手续费）。在南都集团的子公司南都房产把长源旅游抛给龙发后，南都集团卖掉了龙发：南都集团控股有限公司和上海沪通信息技术有限公司3月6日与广州天伦集团控股有限公司签订了股权转让协议,分别将各自持有的龙发股份法人股1300万股和1557万股转让给广州天伦集团控股有限公司,转让价格均为2.80元/股。合计2857万股,占龙发股份总股本26.635%,转让金额合计为7999.6万元。南都在龙发的一进一出，我们可以从三方面算笔经济帐：股权转让：原先4.38买进1070万，现在以2.80元卖出1300万股，（另外230万股是何时转让的，公司方没有公告）但通过加上这几年来的分红，南都在股权转让上应该说损失不大。 资产置换导致巨额资产套现：6000多万的网络公司资产换来了4000万的现金，再加上盈利不错的价值7000多万的二龙山旅游资产。并把盈利能力极差的天都有线出售，换来8000多万的现金。
由此，南都得到了1.2亿左右的现金，并甩掉了两个网络泡沫时代的投资项目。二级市场：目前没有充足的资料能证明南都利用入主龙发而介入了000711二级市场的炒作。但000711在南都入主前后确实有极大的涨幅却也是不争的事实：在南都入主的2000年5月，000711股价在12元左右，南都入主后，000711一路上扬，至2001年5月上涨至21元左右见顶回落并一路下滑。总体而言，南都集团在龙发股份的行为脉络还是很清晰的：母公司通过与子公司之间高卖低买，使壳公司的现金和优质资产转移到自己手上，而自己在网络泡沫时期所投资的微利项目也成功的得以高价出售。等这些动作做得差不多时， 南都就悄悄的“潜”出了这个“壳”。
