爱华网养在深闺人不识，深圳国资委旗下的深圳市天健（集团）股份有限公司（000090.SZ，以下简称“深天健”）被曝有上百亿元的隐形资产。 深天健潜资产众多，包括：其投资性物业长期采取成本计算方法且折旧，8.56亿元的物业被曝若按公允价值核算，净资产可增数倍；深天健持有的天健技术中心大楼、天健工业园片区两处土地更新项目，潜藏巨额利润；且其曾以2000余万元的小成本持有的深圳莱宝高科技股份有限公司（002106.SZ，以下简称“莱宝高科”）约7600万股股票，目前价值近20亿元。然而，对于这部分资产的资产重估，依然存在着较大的争议。 深天健的流通股股东认为，深天健现有物业、划转经营资产、土地储备、金融投资资产等归于上市公司的名下资产，要按照现有市场价值进行重新评估。 而深天健董秘办公室相关人士向时代周报记者表示：“不会重新估值，我们采取的这种成本计算模式很省事，并且一直很稳定。证监会也要求上市公司谨慎变更资产核算方法，且变更需要确凿的证据。” 8.56亿物业账面值与市值差数倍 深天健1999年在深圳证券交易所上市，主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营。深天健拥有众多物业。不过，长期以来，深天健对这些投资性房地产采用的却是成本计算方法，且经常计算折旧。 深天健2012年半年报数据显示：截至2012 年6 月30 日，公司投资性房地产建筑面积31.62 万平方米，账面价值为8.75亿元。主要包括用于出租的商铺及房屋建筑物、各已完工房地产项目配套车位和会所、社康中心等。深天健的这些物业大部分都位于深圳市福田区，以这个数据折算，仅2767元/平方米。 而深天健年报显示，去年其投资性房地产新增1868万元，但是折旧和摊销达3744万元，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产为8.56亿元，比半年报的账面值还减少近2000万元。且在去年半年报中，深天健公布了所持商业物业明细，但是在2012年年报中，反而没有列出。 这些物业的账面值和市值究竟有多大差异呢？ 由于深天健27万平方米的租赁物业主要是商铺、会所等，价值更是比住宅偏高。有股民估计，若按公允价值估值，将增加净资产30亿元。仅就商铺而言，深圳业内人士表示，福田区的商铺均价最少5万-6万元/平方米，好一点的价值更是在十几倍以上。但该人士表示，对于深天健的这些物业，由于涉及复杂，还不好估算其公允价值。 对于此，一些人表示不满，“于此倡议深天健 90％以上流通股股东，呼吁深圳国有资产管理部门，对于国资控股上市公司深天健现有物业、划转经营资产、土地储备、金融投资资产等归于上市公司（深天健）名下资产，按照现有市场价值进行重新评估，让所有投资人清楚明白深天健的资产状况！” 在很多股民眼里，深天健没有利用好这些隐形资产，被吐槽是“守着明明价值巨大的物业却收着低效率的租金”。深天健2012年年报显示：“公司拥有租赁物业面积约 27 万平方米，实现租赁营业收入8880.15 万元，实现净利润3183.22 万元。”若折合算，每平方米物业每月仅贡献了27元。可见，收益甚微。股民建议将这些物业卖掉，再寻找新的投资。
深天健董办人士却对时代周报记者明确表示，不会重新估值，也不会随意变卖物业： “资产状况是外界问得最多的，我们在深交所互动时有过回应。我们不会重新估值，我们采取的成本计算模式很省事，也很稳定，证监会要求上市公司要谨慎变更资产核算方法，且变更需要一定的证据。我们的租金收入还是很稳定的，不会随意卖掉物业的。” 不过，业内人士称这种成本核算方法其实也无可非议。“企业会计准则里，成本核算法和公允价值核算法都是可以的。”国信证券分析师方炎对时代周报记者如是表示。 25万平方米建筑潜在利润50亿 随着市区土地供应的减少，土地更新成为房企逐鹿的目标。深天健利用自身的土地进行更新夺得商机，羡煞旁人。 从深天健的公告来看，其有两处土地更新项目：天健技术中心研发大楼地块和天健工业园区地块。业内估计，深天健如若啃好大蛋糕，将获天价收益。 深天健2012年年报称：“2011 年6 月，深圳市规划和国土资源委员会同意本公司提出的沙河工业区变更用地规划许可证。2011 年9 月，本公司取得重新核发的深圳市建设用地规划许可证，该地块用来建设天健技术中心研发大楼。” 对于天健技术中心研发大楼地块，深天健去年在深交所互动易上曾称：“计划以高起点的规划设计将本地块建设成为集高品质办公、商业、酒店于一体的现代综合体。” 可见，这块地已从工业用地性质变成了商业性质。深天健为该地块补交了9976万元的地价，拟建筑面积达7.1万平方米，粗略算来，按建成后4万元/平方米的价值算，保守估计有28亿元，即便去除成本，获益也在20亿元以上。 而另一地块天健工业园片区，位于深圳市中心福田区莲花街道，被认为是准钻石地段。去年4月10 日，深天健发布公告称，“《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》已经市政府批准，其中包括本公司属下天健工业园片区用地。”公告显示，拟拆除重建用地面积为6.32万平方米，拟更新方向为居住等功能。若以容积率4计算，可以建25万平方米的住宅。 “该地段二手房价最低在2万元/平方米以上，新房在3万元/平方米以上。”世联地产研究员郭艳雨对时代周报记者表示。若如此，去除成本等，25万平方米建筑潜在利润可达50亿元。 然而，该项目目前并未有实质进展，“（天健工业区）获批复列为城市更新单元，目前还未补地价。”深天健证券事务代表陆炜弘对时代周报记者表示。 但是，深天健要将这些项目彻底盘活，还需解决很多现实问题。而深天健当时在公告中也承认风险，“本项目在后续的单元规划报批、补缴地价等具体实施阶段仍存在较大不确定性。”而即便他们补交不菲的地价之后，后期开发所需的资金也需要相对稳定的现金流来支撑。 “这意味着公司可能需要通过再融资来解决开发资金的问题，或者引进有资金实力的公司来共同开发，但这也意味着未来的收益要摊薄。”有业内人士表示。 持莱宝高科市值近20亿元 深天健上述土地更新资产的盘活需要大量的现金投入，但其年报数据显示，深天健去年实现营业收入30.8亿元，同比减少13.15%，归属上市公司的净利润为2.5亿元，同比增长23.09%。其年末手持现金及现金等价物11.4亿元，而流动负债却高达45亿元。而2013 年度深天健却计划投资18.9亿元，其中：房地产在建项目投资1.6亿元，股权投资3000万元，市政BT 项目投资预算1.6亿元，物业资产升级改造投资预算2750 万元，固定资产投资预算2220万元。 可见，短期内深天健资金压力也不小。不过，深天健手中持有莱宝高科的市值近20亿元。 深天健喜好股权投资，其年报显示，深天健长期股权投资单位逾20家，价值15.5亿元。甚至有传深天健后期会根据政策需要，不排除效仿（深长城）进行股权转让运营，但深天健董办人士向时代周报记者否认该传言。 不过，去年3 月1 日，深天健与深圳博腾投资有限公司签订股权转让协议，将持有的建业集团的全部股权以5201.42 万元的价格进行了转让。最值得一提的是莱宝高科，该公司可谓是深天健股权投资的一个典型缩影，并且深天健或将其套现。 目前，深天健通过全资子公司深圳市市政总公司持有莱宝高科约7600万股，投资成本仅2367万元，可忽略不计。 今年3 月18 日，莱宝高科发布《非公开发行股票发行情况报告暨上市公告书》，非公开发行新增股份10542 万股。不过深天健未参加本次增发，持股数量不变，其全资子公司深圳市市政总公司所持莱宝高科持股比例从12.65%变为10.76%。 以目前莱宝高科每股约24元的价格来算，深天健所持的该股的市值也超过17亿，其年报也披露可供出售金融资产为11.6亿元。深天健前几年也有抛售莱宝高科补充公司资金的先例。而在去年，深天健在深交所互动平台又曝出有减持莱宝高科套现的意向，时代周报记者再次问及，陆炜弘表示：“作为莱宝高科持股5%以上的股东，出售股权会按照证监会的相关规定进行。”
