爱华网据悉，建设部、商务部等多个部门联合会签了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，意见规定新政策将包括如何界定真正的FDI（外商直接投资）和以投机为目的的热钱，对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度。《意见》明确规定，境外机构和个人购置自用、自住商品房，必须持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。境外机构的有效证明包括，政府相关部门批准设立驻境内机构的证明；境外个人须持来境内工作、学习，经政府相关部门、机构批准的证明。购房时必须实行实名制，在境内工作、学习时间不满一年的境外个人，不得在境内购买商品房。（7月18日《新京报》）
尤其值得一提的是，新规除了要求购买者必须实名以外，对外资在国内设立房产投资开发没有新的苛规。
有论者以为国内此举是“政策太过简约”， “外资可钻空子”，不能够从根本阻止外资通过“地下战术”操控国内房价，因而仅仅是“小打小闹”之举。对此笔者不敢苟同，窃以为，国内房市“限外”本意不是“排外”。所有举措意在落实“国六条”，平抑国内畸高房价。如果有所“限”，也仅在阻止国际热钱“投机”房市，阻击不良境外“大房东”而已，决非“剑”指正常外资，排斥外资染指国内房市。
事实上，四年前国内取消售房内销、外销之别后，投资中国境内房地产已无政策障碍。中国也成为国际货币基金组织（IMF）187个成员中少数几个对房地产投资无限制的国家。随着国内房地产市场渐趋升温和人民币升值的预期，外资在境内购房的热情大为高涨，其中有相当部分是个人资金，且以海归人士和港台投资者为主。此外，一些外资房产基金也开始在国内收购写字楼等商业地产，用于长期投资。有关数据显示，去年境外进入国内房地产市场总金额达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的资金有16亿美元，投资力量的主体来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。另根据中国商务部统计，今年首季，房地产业实际使用外资金额高达14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。有人士据此指责境内房地产价格居高不下也有境外“假外资”的鬼魅身影。
对此判断，不能说是空穴来风，毕竟，钱是往高处流淌。而且眼下据IMF估计，全球国际游资在世界各地的市场上总额为72000亿美元以上。充裕的国际资本及其逐利的本性决定其对国内，不止于房地产市场，而是几乎所有的资本市场都青睐。
然而，据此间媒体资深人士判断，此次政策举措重点仅在于落实中央决心，规范配套不久前的“国六条”。对外资重“限”但不“排”。外资入境做全资或合资的开发商，收购成熟商业项目进行经营，或者入股中国房企，帮助其境外上市等合法投资，仍然受到国内各地政府欢迎。此次要“限”的主要是境外“游资”以及旨在投机的不良“房东”。还期望由此可能平抑国内房市高价趋势。毕竟，房价畸高已经引发民怨，相关金融指数也显示其行业风险日益加大，即使出于政局稳定的需要也不许任其发展，所以最近2月政府连续出台诸多配套措施彰显高层调控决心。对此，北京房地产研究专家董藩表示，限制外资进入国内房市，可以预防未来房地产泡沫膨胀，有利于房市发展，并可降低由于外资大规模突然进入、成为中国最大“房东”所可能带来的国家安全风险。
了解中国金融市场内幕者大抵知道，最近几年，尤其是亚洲金融风暴后，中国十分注重资本市场安全。政府对房市过度可能引发的泡沫警惕已久。从四年前开禁到现在及时设防“限”外即为明证。同时政府也十分明智，不会因为房市出现点泡沫就因噎废食，轻易出台“排”外措施，禁止外资染指房市。
业界人士评论此次即将出台的措施，十分得要之处在于即规范又调控。这一方法是各国制约国际投机的常用招术，算不得新鲜。其要害在于，以限制最低注册资本金等方式将借钱玩钱、家底空空的纯粹资本市场游戏者逐出房地产业，并且通过筛选买房客，将投资、工作在中国的境外人士留下来。金融研究专家尹中立博士表示该政策的实施，仅仅波及北京、上海、广州、深圳等重点城市。来自人民银行去年8月公布的《2004年中国房产金融报告》显示，境外资金大量进入热点地区房地产市场，2004年前11个月，境外资金流入上海房地产市场总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8％；用于购房的70多亿元则集中在别墅、公寓等高价位商品房。所以专家们推断，限制政策一旦推出，中国房地产市场将受到一定冲击，房价可能有所下降。行业分析人士也预期市场受到冲击在所难免，特别是对高级房地产项目的影响会更大。而配合以“国六条”为核心的国内房产新政“组合拳”来看，平抑高档，维持中档，增加低档，正是此次新政全部精髓所在。
有人担心此举不能阻止外资“地下战术”，劝解国内寄望于“不希望本地的房价持续上升”利益机制等，都不能够成为看谈国内将出举措之积极意义的理由，因为，国内房市“限外”但不“排外”。
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本文被《侨报》（美国）7月22日采用http://www.chinapressusa.com/luntan/200607220159.htm
