爱华网为什么物业服务人的专业价值与社会价值没有得到应有的认可？为什么物业行业的市场价值与投资价值没能得到正确与充分的认知？今天我带着很沉重的心情，重新审视我们全行业350万人，并还在不断增加的从业人员共同关注的上述两个课题。 我也要深刻反思自己在以往的16年来的职业生涯里，“只顾低头拉车，没有抬头看路”，更没有进行有价值的专业思考。而今天我们到了要重新评估物业服务人对不动产保值与增值所做出的专业贡献和社会认可度的时代，我们就应该重新构建物业资产管理的价值体系。 一、思路决定出路：重新设计物业综合服务费计费依据 我们认为物业行业要想从根本上改变生存与发展的现状，就应对物业服务业务范围要有重新认识，特别要以业主的视角来观察，我们要很清楚地认识到业主对楼宇的拥有不仅是使用价值的需求，所以，我们必须从资产价值提升作为业主的利益出发点与关键点来认识构建物业资产管理价值体系的必要性与重要性。这里强调的不仅是物业管理的价值体系，而是物业资产管理的价值体系。物业通过管理与服务，为业主和使用人提供专业购买、维修、改造、处置等运营，为业主和使用人提供清洁、安全、电梯、环保、绿化、美化、停车等管理与服务，并实现与提高物业资产市场价值与投资价值。因此，物业服务人的专业价值与社会价值，就通过以上专业经营、专业管理、专业服务与维护等专业手段，来实现与提高物业资产性效益最大化，进而使物业资产的使用价值与交换价值得以充分体现。为此，我们要理直气壮地告诉物业资产的所有人与使用人，我们不仅为他们的办公与生活提供便捷与舒适，更重要的是，我们在为他们的物业资产创造更多价值。 我们再深入思考，我们就会发现物业行业的市场价值，为什么没能得到正确与充分的认知？关键在于物业资产的投资价值与物业行业的市场价值背离。物业资产的投资价值，包括几个部分：除物业资产基础价值即原本的购置价值之外，还有通过专业经营与维护产生的重构价值，这部分价值可以通过专业服务与运营，使资产品牌无形价值不断提升，进而，这部分价值也不断提升。物业资产的价值是可以通过物业良好的服务与运营不断提升，不断增加的。但是，目前，物业服务人员的市场价值却不足以体现其在物业资产增值中的作用，或者其市场价值与其真正的作用并没有实现很好的匹配。物业服务人员的市场价值仅仅局限在人工服务与成本的价值上，导致物业服务企业管理与服务的价值被物业服务收费定价依据模式严重的“折损与挤压”。 我认为寻求解决物业行业的市场价值与物业资产管理资产价值相背离的出路与方法时，《物业管理条例》要向《税收征管条例》学习，《物业管理条例》要向《保险条例》借鉴。我们国家在税收征收管理方面，对各类税种征收依据之设计，不论是工业产品的制造业，还是电信、金融服务业，均以营业收入（或销售总额）作为营业税的计赋税依据。 又如：个人收入所得税，计税依据为：1、工资、薪金收入；2、承包、转包收入；3、劳务报酬收入；4、财产租赁收入；5、专利权转让取得收入；6、投稿、翻译取得收入；7、利息、股息、红利收入等。 再如，物业管理工作中也经常涉及的保险问题，其中一类财产保险。固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数来确定，也可以按重置重建价值确定。由此，可以看到：保险费的多少是以保险标的（不论是不动产，还是其他资产）的保险价值，即出险时的重置价值为依据而变动的。 所以，我认为，我们要将物业服务费的计算依据锁定在物业资产销售收入总额上，即物业服务的价值回报应取决于物业资产的销售价值。只有这样设定，物业行业的从业人员与广大物业资产的拥有者——业主以及使用人，才能正确认识与充分感知到物业行业专业人士的专业价值与社会价值。 二、消费观念决定行业发展：消费观念理性回归，促进资产保值增值 为什么作为新兴的物业行业，从诞生起到今天，已经过去20多年，还是贴着“亏损”和“微利”的标签？还是处在“用工透支”、“经营透支”、“收入透支”的境地？我认为主要原因是：先天“营养不足”。一方面，在于政府价格主管部门对去业管理行业“微利低价”的定位，另一方面，在于物业行业企业、从业人员和广大业主只看到眼前的利益。物业管理双方主体一开始，就抱着“优质低价”的消费观念进入物业服务消费领域，从事消费行为。 但是，随着社会发展和物业市场需求的深刻变化，物业服务企业与物业服务人员渐渐意识到低价无法维持企业正常运营，低价更无法满足业主日益提高的服务要求；低价也无法实践物业服务企业的品牌之路，低价更无法保障物业服务人员不断提高的工资与福利需求。物业消费另一方主体——业主和使用人也在艰难的磨合中，顿悟到物业费低价策略与物业服务高品质期望是永远无法实现的梦想，正像平行向前的火车轨道，绝没有交汇的一刻。这几年，物业服务企业不断地“退市”与“弃盘”，更让业主与使用人明白市场价值与经济规律是不可违背的。物业市场消费观念必须予以较彻底的改变，当然这种改变正开始悄然进行着。
为了物业资产的保值增值，为了小区的长治久安，为了家园的和谐温馨，为了生活品质的改善和提高，消费观念必须理性回归，物业市场要“平等交易”，要“等价交换”，消费应“质价相符”，这才是抑制物业消费恶性循环的良药，这才能杜绝物业消费市场不断弃盘现象的发生。 《物权法》的出台，明确了产权主体和责任主体，端正了消费观念。同时，也促进了物业服务企业加快由管理型向经营型全面转型的步伐：向经营要效益，向服务要效益，向管理要效益。不少品牌物业服务企业，通过提高服务质量，创新服务与多元化经营，不断满足广大业主多元化、个性化的服务需求，不仅提升了服务费单价，而且扩大了经营收入，并逐渐培养与强化了“优质优价、质价相符”的物业消费观念的形成。也只有“质价相符”、“优质优价”的消费观念的日趋成熟，只有“优质优价”的服务不断得到广大业主和使用人的认可，才能充分体现物业服务人员的市场价值，从而进一步增强物业服务企业内在发展的驱动力与创造力。我们期待着消费观念由“优质低价”向“质价相符”转变，并努力推动“优质优价”的成熟的物业服务消费时代的到来。 三、资产价值决定行业价值：提升物业行业价值，实现物业资产价值最大化 我们认为要提升物业行业价值，并预期物业行业未来价值，就应该且必须要重建物业资产管理价值体系，以物业资产通过物业管理、资产经营、资产运营、资产重组、资产置换与资产处置等价值运营管理平台，实现物业资产使用价值与交换价值、投资价值与市场价值最大化。 今天，我们认为物业资产管理价值体系，应该涵盖了物业管理价值、物业服务价值、物业资产管理价值与物业资产运营价值共同组合的价值体系。物业管理价值是物业服务企业通过“管理”手段与“管理”工具的组合运用，与各专业服务企业为业主和使用人，进行单一或多项建筑物及配套设备、设施的日常的维护，维修、保洁等专业服务工作来实现管理价值与服务价值的转化。它是物业资产管理价值的基础价值，也可以说是初级价值；而物业资产管理价值的核心价值，是物业管理专业人员通过专业的管理与服务，为业主和使用人制定物业发展战略计划，并组合物业服务企业、物业设备管理企业、物业营销与企划公司，选择合适的时机，通过物业经营活动购买物业或处置物业来实现物业资产的投资价值与市场价值最大化的经营目标。 只有我们与广大业主和使用人共同了解与认识物业不仅仅作为居住与办公场所，而更应从物业资产的投资战略的角度来审视物业管理与物业服务在不同环节和不同阶段，通过提供专业服务与支持，为业主和使用人创造的社会价值与市场价值；并使广大业主及使用人认识到他们得到的物业服务对其物业资产的增值，远远高于物业服务费时，物业服务企业自身的社会价值与市场价值才会得到更充分的体现，并被市场更多认可。 综合论述：由于区位、质量、朝向、楼屋视野、外部环境、交通便捷程度、物业管理等内外部物性的不同，不动产价值相差十分明显。我认为直接服务于不动产的物业资产管理服务收入，应该以不动产市场价值为计费的依据，可以随不动产原值与现值的差异变化，来调整服务费计算率。这样做，还能够使得广大业主和使用人以及物业资产管理服务人员，都能够深切了解和体会到：不动产市场价值或租金价值波动受物业资产管理与服务质量及服务效率的优劣的影响。 我们应逐步地彻底改变现行物业服务收入计算以房屋的建筑面积（自用建筑面积+公共建筑面积）为依据，以服务成本为构成要素的传统方法。只有这样，才能确定资产价值决定物业资产管理价值，而物业资产管理价值也会影响并推动资产价值提升；资产价值提升将再进一步推动物业资产管理价值的提升的良性循环。最后。推动物业服务行业的良性发展。
