爱华网物业资产管理的概念与分类：国内外对资产管理的概念定义和分类，可谓众说纷纭，然而在国内对物业资产管理还没有较成熟的定义，更没有很权威的专著对物业资产管理进行系统的论述。笔者以自己这些年的理论学习，研究探讨和实务操作的心得，对物业资产管理做如下定义：物业资产管理是指各类不动产的投资管理，经营管理，设施维护管理，收益分配及资产评估、登记、界定，财务管理等一系列活动的总称。如按所有权性质分类，物业资产管理可分为：国有物业资产管理与一般物业资产管理；按物业具体用途分类，物业资产管理可分为：经营性物业资产管理与非经营性物业资产管理（也可称为自用型物业资产管理）
（一）、中国物业资产管理发展现状
中国物业管理走过了二十六年的发展历程，从无到有，从小到大，不断发展壮大。据不完全统计，全国从业人员已超过350万人，物业管理企业3万多家，管理面积超过100亿m2的不动产。在2006年8月18日北京举行的中国物业管理协会第二次会员代表大会上，中国物业管理协会谢家瑾会长当谈到服务品质逐步提升时指出，“从单一的物业服务到多元的资产管理，从客户管理到客户满意，物业管理行业正经历从粗放型向集约型服务模式转变”。这是我了解到的我们行业领导人第一次在全国性行业协会会员大会上，正式提到多元的资产管理。2007年12月30日 全国首批物业管理师大会上谢家瑾会长做了《切实提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展的历史使命》的讲话中，又一次提到“一批品牌物业服务企业的工作重点，将从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变”。笔者认为这两次的谢家瑾会长论述具有“航向标”的指路明向的现实意义和深远影响。然而，中国物业管理行业350万大军中，绝大多数从业人员与绝大多数物业管理企业，只是停留在从事基础性物业管理与物业维护方面工作，了解物业资产管理，从事实务操作物业资产管理的从业人员，我保守估计不到3万人，较为系统研究物业资产管理的专业人士不到3000人。因此，能够较为熟练运用物业资产管理专业知识，专业技能与专业方法进行物业资产管理的物业管理企业不到300家。这就是我对中国物业资产管理发展的现状评估。
（二）、物业资产管理发展的瓶颈
1、物业资产管理市场不成熟和市场失灵：根据《物业管理行业生存状况调查报告》，就管理物业项目情况，被调整4600家企业中管理的“物业项目总数30831个，总建筑面积203906.4万M2，其中住宅项目数21428个，建筑面积154286万M2，分别占总项目数的69.50％和总建筑面积75.67％；办公楼及商业用房项目5825个，建筑面积20976.66万M2，分别占18.89％和10.29％。这里我们可以看出，在中国房地产市场化与专业化、产业化程度尚不完全成熟的今天，中国物业资产管理服务对象主要还是以消费性与自用型为主的住宅类物业资产占总 资产量的三分之二比例；而投资性与经营型的商业地产类，仅占物业资产10％至20％之间，不到三分之一。以上说明我国物业资产管理市场化还处在初级的萌芽阶段，市场化程度不高，整体市场处于不完全竞争状态，也称之为竞争失灵。比如，拥有投资性和经营型的办公楼、商业用房、酒店项目类的投资者，如房地产开发企业，还是“建设与管理”一体为主。根据这几年物业项目招标市场分析，开发的商业房地产或住宅项目，就是拿出来招标，也有绝大多数由“父亲”投资的“儿子”公司取得管理权。上述商业地产类项目90％至95％是“谁投资、谁管理、谁收益”的现状。另一方面，市场不成熟与市场失灵的还表现在我国国有物业资产存量中的如国有企业、学校、政府、事业机构、金融保险企业的物业资产管理约80％是所有权与管理权一体的自行管理，以及中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行为代表的金融企业，这“四大银行”把持下的“四大资产管理公司”即华融、东方、长城、信达资产管理公司，它们拥有大量的不良资产。它们之间物业资产经营与处置也是实行“自产与自销”。如1999年10月20日成立专门处置中国工商银行的部份不良资产规模最大的华融资产管理公司，主要任务是收购、经营、管理和处置因中国工商银行不良货款形成的资产。据《经济日报》2003.1.2报道，专门处置中国工商银行不良资产的华融资产管理公司。2002年处置不良资产320.40亿元，至2003年底长城资产管理公司累计处置不良资产原位1060亿（其中吊帐380亿元）；东方资产管理公司2002年累计处置不良资产454.61亿；信达资产管理公司处置421亿。四大资产管理公司通过资产重组，债务重组，拍卖、法律诉讼和分包等分式，进行资产处置。正如，金融界专家分析国有商业银行通过不良资产处置，实现金融“改革”达到“四大银行”与“四大资产管理公司”之间的“双赢”的局面。不知道我们物业行业的管理企业中，有“谁”与“狼”共舞，又有“谁”与“狼”共舞中分到一杯羹？据我了解与考察，这些金融资产管理公司工作重点是向境内外资产管理公司或各类基金出售不良资产，加快资产处置，提高资产回收率的实现。
2、物业资产管理专业化和国际化人才匮缺。2007年12月30日全国有1119名从业人员取得了物业管理师资格，首批物业管理师的诞生，对中国物业管理行业来说标志着专业物业管理师资格认证迈出了第一步，也是标志着中国物业管理师制度的初步建立，然而于美国的国际注册资产管理师制度和资格认证，英国的皇家特许屋宇经理制度和资格认证相比较我们还刚刚起步。我国物业资产管理的专业研究还处于起步阶段；专业人才紧缺，专业知识、专业技能、专业培训还没有起步。我知道2001年中国大陆在房地产和物业管理领域仅有21名专业人士取的美国国际注册资产管理师（CPMR）资格认证，这一也中国物业管理专业人才迈向国际化进程中的一支小分队。我有幸的参与并见证了此事。我国总算有了21名在资产管理领域与国际通行资格认证的规则接轨的有国际化视野的专业人士。然而当年取得美国国际注册资产管理师至今还能坚守在物业管理这一阵地的已所剩无几。正是因为我们缺乏精于业务，术有专攻，又能自觉承担行业发展的历史使命的物业资产管理专业人员，严重匮缺，已经成为制约行业进步与发展的“瓶颈”。
3、物业资产管理缺乏必要的资本金。中国房地产的发展对中国经济有极大的促进作用，对全国GPP增长的贡献率（包括直接贡献率和关联贡献率）2000—2003年间平圴是17.26％；2003年之后GPP贡献率不低于2.5个百分点，房地产业是拉动国民经济增长的主要行业，伴生于房地产的物业管理行业，由于物业服务收费政府定价（或指导价）偏低，且现行税负政策不合理。虽然房地产企业获得长是发展与快速积累，然而物业管理企业却先天“营养”不足，缺乏发展的必要积累。根据中国物业管理协会去年组织的行业生存状况调查统计，全国接受调查的4600家企业中，仅有40.07％的企业盈利，平均盈利额为81.28万元/年；有40.76％的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年，通过分析数据，我们可以看到现有物业管理企业，没有足够的自有资金和必要的原始积累，要想通过整合、收购、兼并等方式做大做强企业，要想通过物业投资、资产经营、设施管理、资产评估、资产处置以及财务管理等资产管理活动难度很大。但是，发展到一定规范的物业管理企业要在专业人才、资金、运作能力等具备的条件下，有选择性地介入资产管理项目进行有益偿试。
（三）、物业资产管理发展趋势与需要解决的问题。笔者认为中国物业管理行业发展到今天，已经初步具备了由基础性的物业管理与物业维护向更高层次的物业资产管理方面发展的市场条件与基本的产业化条件。
（1）、法规法律不断完善，产业化的法制环境正在形成。全国人大常务委会通过的《物权法》、《劳动合同法》、国务院制定的《国有资产监督管理条例》、《公司法》、《会计法》、《物业管理条例》。国家发改委、建设部印发的《物业服务运营成本监审办法（试行）》等法律、行政法规、部门规章相继出台，为物业资产管理市场化与产业化奠定了良好基础。但是，已经先行一步的金融资产管理公司，如信达、东方、华融、长城等资产管理公司，在过去几年的不良资产接收和处置的实践中，也遇到不规范破产问题。恶意逃废债的法律责任问题。诉讼时效问题，都可以看到我国法律体系中不论是金融资产管理，还是我们今天研究的物业资产管理方面立法缺位，法规不健全等问题。因此，在法律界已经有专家呼吁制定《金融资产管理公司条例》。
（2）、物业资产管理专业化、市场化、社会化的核心竞争力正在形成。2005年11月人事部和建设部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考核实施办法》和《物业管理资格认定考试办法》，加上已有对物业资产保值、增值，进行货币价值评估的专业机构与专业人才队伍不断发展与壮大，如会计师事务所（公司）、资产评估事务所（公司），以及专业的注册会计师、注册房地产估价师队伍已经发展到一定规模，为物业资产管理规模化、市场化、社会化发展提供了专业化人才保障。但是，笔者认为与前景无限的物业资产管理市场发展的要求相比，现在的1119名物业管理师队伍急需扩大。我认为在逐步推行物业管理师资格考核的同时，条件成熟时，可以推出注册资产管理师资格论证考试办法。
（3）、物业资产管理的市场前景看好：随着城市化进程的加快，国内商业地产类业务在急速增长，据相关部门数据显示2004年全国商业地产投资总额达1723亿，比2003年增长32.5％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％。从2002年开始到2007年，本人有幸在北京开始参与了一个总建筑面积35万M2商业房地产投资的项目前期规划与设计管理、招商管理和项目运营工作，并到了上海、杭州、昆明、重庆、大连、青岛、东莞考察了十几个商业地产项目，我们看到了中国许多商业地产项目给投资者与管理者带来的机会与风险。在做了比较研究，分析了大量成功与失败的案例后，我还是告诉物业管理行业同仁将商业房地产类项目做为介入物业资产管理的首选领域。当然，随着国家对国有物业资产提出加强非经营性资产转经营性资产管理，许多国家机关，企业事单位、教学、科研机构大量地将其占有的非经营性资产以投资、入股、出租、出借等形式转作经营使用，以盈利或取的收益为目的的物业资产管理活动，有力推动了物业资产管理市场的发展。
（4）、物业资产管理产业化研究正在悄然进行。2008年6月28日，我认为是中国物业管理行业发展史上，值得特别纪念的重要日子。中国物业管理协会行业发展研究中心正式成立，并首批聘任了70名研究员。研究中心将“物业管理与资产管理”做为一个重要话题，由深圳市物业管理协会李加林会长牵头，由七名研究员联合参与，设立专项课题组，本人有幸地参与该课题研究。我认为对该课题研究要花大力量，要投入时间，要跨领域、跨部门整合相关专家、学者、政府官员和包括邀请国外同行进行系统研究与比较研究。可以先从物业资产管理市场前景，需要具备的市场条件，如何建立专业人才培训体系，以及物业企业从事物业资产管理应具备的条件等方向着手，开始研究。
我们有理由相信，中国有一批有理想、有追求、有抱负，自觉承担行业发展的历史使命与责任的专业人士，一定能探索出一套符合中国国情，具有中国特色的物业资产管理发展道路。
参考文献：
1、谢家瑾会长在全国首批物业管理师大会上的讲话——《切实提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展的历史使命》
2、谢家瑾会长在中国物业管理协会第二届理事会第二次会议上的讲话——《正确认识行业面临的新形势促进物业管理又好又快发展》
3、中国物业管理协会秘书长陈伟的报告——《物业管理行业生存状况调查报告》
4、IREM Institute of Real Estate Management（资产管理操作指南学习指导）
