爱华网1、课题出处
《试建立楼价调控公式》[1]中引人注目的是“CIP=（0，4]”。文章认为，房地产除成本价外，更重要的是购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间比例关系，称之为投资置业系数CIP。在2008年前的经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。有了这组数，就能判断反映经济水平的真实楼价和由炒作提升的楼价各是多少，政府就可对楼价作出实时数量化调控。CIP似乎在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论，不仅从衣食住行的实际全面解决了楼价及其规律理论问题，更为重要的是揭示了土地（以农民为代表）与岗位（以工人为代表）之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实，也揭示了宏调的本质是平衡工农利益抑制城乡差距。
2、问题的提出
2.1办学搞研究从事经济活动的核心是什么
办学：提高人类科技文化修养，普及生产生活和科研知识，培养经济建设人才。
研究：以发现发明完善发展科技生产力（方法论），创新调整丰富人类知识库（世界观）。
经济活动：落实公平、质效和GDP的关系。
人类基本活动的核心：科技生产力包括管理法与生产力，人文社科提供管理法，自然科技提供生产力。人类活动核心就是应用科技生产力，实现公平、质效、GDP三者间协调进展。
2.2宏调的本质是调什么
针对人类基本活动的核心，本课题找到了宏调的本质。目标本质：调整公平、质效、GDP比例关系，基于高超消费，使产、消平稳运行。对象本质：以土地为切入点，平衡城乡工农利益，抑制贫富差距。自然后果：没有周期性经济危机，多（GDP）快好（质效环保）省（节约资源能源）建设和谐社会。
3、课题关键：基于楼价（CIP）调控城镇居民与乡村农民间关系原理
围绕宏调本质，课题关键原理可作三点解：①在落实公平、质效和GDP关系中，提出以土地为切入点，平衡城乡工农利益，抑制贫富差距②发现CIP；③在衣食住行中抓住了经济建设和人民生活中的关键大头：住。
楼价调控公式的重要功能是平衡城镇居民岗位工资与乡村农民土地收益间关系。这里，工资分为最低工资、岗位工资和技术工资。其中岗位工资是就业时才能发生的社会分工工资。出于天然原因，市民以岗位为生而农民靠土地谋生，岗位工资与征地补偿的平衡就体现在地价上。政府作为土地所有权人，可按全社会居民年均收入调控房地产均价。随着GDP增长，工资必然增长，工资增长基于岗位工资与土地价平衡来实现。调高地价可牵引工资增长，这主要调CIP。CIP公式中交易面积A表明，土地及其建筑面积是CIP的主变量。
另外，CIP基理是购买力价。市场价是以造价为基础的销售价。成交价通常为市场价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值和造价构成；均价与全社会居民月均工资相关，因土地增值保值而始终为工资3倍左右，准确点说均价由全社会平均购买力决定。均价与造价之差等于土地增值。所以，均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而平衡岗位工资与土地价的关系。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算，扭转以往主观调控或任由市场炒作而失控的茫然局面。楼价构成因素有三：一是成本；二是GDP增长幅度；三是市场炒作。成本关键是土地价和土地增值状况，由人口增长、GDP增长状况和政府政策行为、市场供求决定，而地面上的房屋造价随经济发展所占成本的比例会越来越少；GDP增长由科技生产力水平和国家政治经济、政策决定，反映居民存款和工资等收入；市场炒作由开发商、官商合谋发动和购买心理形成。政策包括最低工资和低保金额的计算设置、工资级差规定、财税水平、银行利率和贷款政策、贫富差距抑制办法……。撇开对成本和市场炒作的专项分析，而是将它们（楼价构成因素）纳入投资置业系数中，则平均楼价只与GDP即人均月工资挂钩。
4、推导房价与工资的关系，证明BP = 3×Wa
4．1投资置业系数CIP=（0，4）的证明
据文章，CIP=24 y÷A÷ζ，楼价BP= CIP×Wa，式中CIP－投资置系数，y－工作年限，A－房屋交易面积，ζ－房贷首付成数，Wa－人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为：A×BP= 90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）
2008年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即90 CIP Wa ×30%=27 CIP Wa （元）
设人生平均工作年限不少于30年，则工作早者可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭还贷最长期。则 5（年）×12（月）×Wa =60 Wa（元），联立后二式得27 CIP Wa = 60 Wa ，所以 CIP=60÷27=20÷9=2.222……据男女分工差异，不妨设妻收入为夫的0.8倍，则夫妻就业的投资置业系数为
CIP =20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。
生存困难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP下限不为0。
综上得，CIP=（0，4）。
4．2楼价的精算公式与速算公式
据文章，BP=24 yWa×（1-R）÷A÷ζ，式中R为恩格尔系数。
设商业银行贷款月利率r，房屋租金B r，则每平方米房屋月租B r = BP×r
CIP和人均月收入是理论测算楼价的二个因素，房租水平是反映房地产供求状况的市价因素。由于3在CIP=（0，4）内，不妨取CIP=3，则BP = 3×Wa。
5、二个重要应用性结论
5．1宏观调控可从调控楼价出发
衣食温饱解决后，住行小康就是经济建设面临的问题。住与房地产相关，行与汽车和路桥建设相关，再点缀于广场、花园和场馆建设就成了造城运动。造城运动中唯有楼市是人人都得参与而不能回避的，故房地产问题是牵一而动全社会的热点难点，是经济发展的龙头。作为龙头，楼价趋势无疑是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，因而宏调一定意义上是调控房地产均价。楼价调控公式包涵着宏观调控的方方面面，目标是刺激消费实现高超消费。大力发展经济，实现高且超前的消费，恢复绿色GDP、劳动者工资、楼价为龙头的物价间的自然平衡关系并使之协调发展应是政府调控经济的方向。
5．2近年中国房价真的不合理吗
从楼价调控公式计算结果可分三种情况回答。第一，就新近GDP水平和月均工资（如2000元）来看，当前的楼价同调控公式计算结果相符，6000元一方上下的楼价基本属合理范围。第二，就0.496的基尼系数来看，贫富差距过大，现在的楼价对普通家庭来说过高，多数人买不起房。第三，就土地增值和土地含金量增高来看，楼价还得看涨，因为楼价的主要成本是地价。
6、如何实现经济发展与社会和谐共存局面
无疑，楼价只有低开高走在稳定中渐升才是符合置业增值与住房消费水平提升之双赢经济律的。但应用BP = 3×Wa 综合测算认为，2007年佛山一手楼均价应在每平方5000元左右，万元楼价是垄断炒作的结果，有回调的可能。总之，现在都说房价高的原因在于贫富差距过大。
在公平、质效、GDP三者间，政府要维护楼价同GDP同步增长，就必须从缩小贫富差距着手立法调整分配制度、法办洗钱，切实提高劳动者工资和农民福利；同时要狠抓节能降耗，监督食品安全和环保绿化，调整产、消结构，提高社会效益。特别要保证金融安全，确保债权债务运行处于良性循环。
*后续研究内容：从房地产调控出发，设计好公平、质效、GDP协调发展方案或经管自动化技术。设计目标是消除经济危机（见附：经济危机概念）。
7、课题意义
7．1证明投资置业系数CIP=（0，4），解决五大问题。（内涵意义）
第一，从平衡工农利益抑制城乡差距机理切入发现了CIP=（0，4]。
第二，基于平衡以土地为生的农民和以岗位为生的工人利益关系的楼价调控公式表明，楼价趋势可以测算应当调控，衣食住行中的住宅关系到民生大计不能完全市场化，从而为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术。第三，CIP=（0，4）的发现证明国际上流行楼价为工资三倍的经验公式是有道理的。由CIP建立的楼价调控公式揭示了近年楼价飙升同GDP十多年高速增长累积相关，万元楼价由垄断炒作形成。各地楼价是否合理，由当地居民人平工资乘以3就可大体判断出。BP = CIP×Wa正是判定楼价趋势的原理公式。
第四，从楼价调控公式的推导和作用中可知，投资置业系数CIP比基尼系数（Gini Coefficient）、恩格尔系数（Engel Coefficien）更为科学实用。
第五，本课题视觉范围大，为人类基本经济生活，力图消除人类经济危机。
7．2经济控制论与管理自动化专业课程的创建（外延意义）
1）CIP的发现是量化人文社科的一个尝试
2）将自动化理念推入经管理论，可建设高校文理系
3）科学的未来文理不分。
8.课题基本思路
人类基本活动的监控→目标本质：调整公平、质效、GDP比例关系→对象本质：以土地为切入点，平衡城乡工农利益，抑制贫富差距→基于楼价（CIP）调控城镇居民与乡村农民间关系原理→投资置业系数CIP=（0，4）的证明→设计好公平、质效、GDP协调发展方案或经管自动化技术。
参考文献
[1]金小明.试建立楼价调控公式[J].价值工程,2007（8）：163～168.
金小明(1963--)，男(汉族)，江西人，高工，2008价值中国最具影响力百强专家。研究方向：经济控制论与管理自动化。
附1：经济危机概念
经济危机包括金融危机和产消平衡危机，前者是虚拟危机后者是实物危机。金融危机是货币债权债务不能平衡正常（按契约）运转，使金融市场和金融企业陷入萧条或困境乃至债权人破产，进而牵连到生产市场与安居乐业，表现为生产过剩，劳动者失业，公司倒闭企业破产。产消不平衡危机是产消结构不平衡的生产过剩危机和通胀，导致生产不能稳定发展，人们不能安居乐业，生活陷入困境。
经济危机的本质是贫富悬殊，主观原因是没有成熟的经济控制论和管理自动化知识与技术，盲目治理；客观原因是出于个人利益操控经济活动有序性和社会经济活动的测不准。
附2. 基尼系数
按照联合国有关组织规定：
若低于0.2表示收入绝对平均；0.2-0.3表示比较平均；
0.3-0.4表示相对合理；
0.4-0.5表示收入差距较大；
0.6以上表示收入差距悬殊。
经济学家们通常用基尼指数来表现一个国家和地区的财富分配状况。这个指数在零和一之间，数值越低，表明财富在社会成员之间的分配越均匀；反之亦然。
通常把0.4作为收入分配差距的“警戒线”。一般发达国家的基尼指数在0.24到0.36之间，美国偏高，为0.4。中国大陆和香港的基尼系数都超出0.4附3. 恩格尔系数
国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
