爱华网随着越来越多的房地产企业陆续发布2008年年报，“一线房企”的业绩逐渐呈现出来。根据年报和通过其他渠道获得的资料，近期，兰德公司进行了初步研究。现将初步成果发布出来，与业界朋友共享。
【研究背景概述】基于为房地产企业做战略咨询的需要，兰德公司每年都对全国知名房地产企业的业绩和战略调整动态进行跟踪研究，而且已经持续了7年。与其他机构主要进行TOP10或“百强”排名研究不同，兰德公司主要从企业战略规划和运营管理两个层面进行研究，并建立起了纵向和横向两种研究模型。纵向模型是以某一个（如万科、SOHO中国等）或某一类（如 “央企下属房地产企业”）房地产企业为研究对象，通过每年业绩的纵向研究，分析这些企业战略调整的缘由和目的，或者是向企业提供战略调整的方向和重点的建议。迄今为止，我们已经对83家房地产企业进行了持续3-10年的长期跟踪研究。横向模型主要是研究某一年度房地产企业业绩情况，包括同比变化、梯次分化等，研究对象有100多家企业，基本分为三类。一类是房地产上市公司，一类是各类城市的“领头羊”企业（我们的目标客户群），一类是兰德咨询公司的老客户，如首开股份、天地源、古北集团、建发集团等。
通过初步研究，我们发现，与外界的预估基本一致，08年“一线房企”的业绩普遍呈现下滑态势。即便是业绩有较小幅度增长的少数企业，也大多存在资产负债率过高、土地储备量下降、存货量大增的隐忧。用一句话概括，就是“风光不再，前景堪忧”。
一、“第一梯队”企业都没有完成年度销售目标
我们通常所说的“第一梯队”企业是指年度销售面积和销售额都高于后面企业2倍以上的企业，这些企业有万科、绿地、中海、碧桂园、保利、富力等六家。这六家企业的销售目标完成情况见下表。
数据显示，2008年“第一梯队”企业都没有完成年度销售目标。其中，万科、富力、碧桂园的销售目标完成率都在三分之二以下，特别是万科、碧桂园的完成率还不到60%。说明这些“南派”企业年初对市场预期过于乐观，受市场周期波动的影响更大。中海地产和保利地产都是央企下属的专业地产公司，与前三家的股权背景和经营风格大不同，表现在设定年度销售目标上肯定更保守一些。当然，也与国资委在2007年就告诫央企们“要捂紧钱袋子”的指令有很大关系。另一家值得高度关注的房企就是绿地集团。虽然没有列入表中，但2008年绿地集团的销售收入达到了435亿元。因为没有找到它的年初销售目标值，而且435亿元的销售收入中还包括非地产业务收入。但根据我们对绿地集团业务结构的了解，其2008年地产业务收入不会低于200亿元。
由此，我们可以得出“第一梯队”企业的经营特征：计划销售目标都在200亿以上，其中有四家企业的年度销售额都超过了200亿元，它们是是万科、中海、保利和绿地。
二、梯次分化愈发明显，并呈现典型的“金字塔”型结构
对100多家房地产企业的研究表明，2008年房地产企业的竞争格局有一个比较明显的变化，就是尽管房地产开发企业法人数量还在增长，但市场集中度还是在稳步提高的态势。截至2008年末，全国注册房地产开发经营企业预计达到了63000家以上。除了2005年比2004年有所减少外，其他年份都是在增长，2007年更是达到了超乎想象的62518家。与此同时，市场份额却越来越向“一线企业”集中。据不完全统计，2008年房地产百强企业的市场份额肯定会超过20%，甚至有可能超过25%。
特别值得注意的是，人们习惯所称的“一线企业”团队内部也发生了微妙的变化，最明显的特征就是万科的相对优势越来越不明显，紧随其后的几家企业，如绿地、中海、保利等，在步步逼近万科，特别是绿地集团，2008年集团销售额达到了惊人的435亿元！如此看来，万科的发展战略和经营管理模式确实到了该全面检讨的时候了。
研究数据还显示，100多家“一线企业”的市场占有率也呈现分化趋势，并具有典型的“金字塔”型结构特征：
◎ 400亿（年度销售额，下同）以上：2家；
◎ 200亿以上：4家；
◎ 100－200亿：7家；
◎ 50－100亿：预计50家。
（与公开的上市公司不同，许多“低调”的非上市公司的经营数据并不公开，也不一定参见百强企业排名。在兰德咨询公司的客户中，就有三家销售额在50－80亿但却是“不知名”的企业。）
三、“百亿俱乐部”继续扩容，但增长乏力
大多数房地产企业都有两个“梦想”，一个是跨入“百亿俱乐部”之列，另一个是成为上市公司。当然，如果都能够实现就更好了。事实上，两者之间是互为因果关系。在“百亿俱乐部”的13家成员中，上市公司有10家，占77％。
自从2004年顺驰、合生创展、绿地等三家率先成为百亿企业后（严格意义上说，2004年是两家，因为当年顺驰加上孙宏斌旗下的另一家企业融创集团后才超过了百亿），2005年百亿企业数量没有变化，还是两家，只不过是万科替代了绿地。到了2006年，百亿企业增加到四家，它们是万科、合生创展、中海、富力。受大市利好因素影响，2007年百亿企业骤然增加到九家，新成员有保利、绿地、绿城、金地、碧桂园。到了2008年，“百亿俱乐部”扩容到13家，分别是万科、中海、保利、绿地、碧桂园、绿城、富力、龙湖、金地、合生创展、世茂、雅居乐、恒大。
