1994年税制改革的内容 房产税 税制改革的新引擎



     2013年2月20日,国务院公布了加强房地产市场调控的“国五条”,指出要扩大个人住房房产税改革试点范围。其实关于房产税,中国人已不陌生。

  早在2011年1月28日,上海、重庆两地就开始试点房产税。当时,一石激起千层浪,首次在中国试点的房产税,成为相关人士激辩的话题;如今,扩大房产税改革试点范围的政策出台,虽不如重庆、上海首试时的社会效应震撼,但仍有很多人认为,国五条关于房产税的规定,说明了政府对征收房产税的决心,即不仅仅是征收范围扩大,而是很快会在全国范围内实施。那么,房产税在我国的税制改革中,到底将承担起何种重任,值得考量。

  房产税&房价

  这几年,房子一直是人们茶余饭后讨论的热点,房价的涨跌、限购政策的实施、房产税的试点等,无一不挑动老百姓的神经。2013年春天,楼市迎来开门红。2月22日国家统计局发布1月全国70个大中城市房价数据,北上广深等一线城市房价环比大幅上涨,其中广州、深圳涨幅破2%。即使春寒料峭,全国一二手楼市却保持高温,很多人在一片“涨”声中忘房直叹:买不起!

  虽然扩大房产税试点并非“国五条”的核心内容,但是引来了一番热议,研究专家及房地产业内人士讨论房产税是否要征收,试点征收的范围是否要扩大,征收对象如何确定,税率多高等较为专业的话题;而普通老百姓则更关心房产税能否降低房价,一些刚需族甚至把房市降温寄期望于房产税。

  中国政法大学财税法研究所翟继光副教授告诉本刊记者,房产税与房价之间没有特别直接的关系。他说,房价的涨与跌,是由供求关系决定的,如果未来房地产市场依然供不应求,那房价肯定会继续上涨的。

  翟继光说,征收房产税,意味着房产人在持有房产期间产生了额外成本,那么他在出售房子时肯定会把这部分加进去。当然,出现这种现象的前提是存在买方市场,房子供不应求。而在当下的卖方市场中,作为买房人,不具有话语权,讨价还价的能力要弱一些。比如现在的二手房市场,有很多税本应是卖方承担,但实际上都是由买房人承担的。因此,房产税的征收等于增加了交易双方的成本,直接效果应该是推高房价。

  房产税在国外一些国家已经相当成熟。即使各国对房产税的叫法五花八门,有叫财产税,有叫不动产税,有叫家庭税,有叫房屋税,有叫地税,但不管怎么叫,其实就是对房屋和支撑房屋的土地征税,很多国家都在普遍征收,纵使征税标准不一。

  翟继光说,“从国外的实践来看,某种意义上,国外征收房产税与我们现在理解的恰好相反。”国外征税的前提是纳税人投票决定同意征收,如果目的是控制房价,那么有房一族肯定不同意征收,征房产税的议案也就不可能通过。

  在国外,很少有人抱怨房产税,住房就要交税,对他们来说是天经地义的事情。因为他们知道,房产税主要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等,而且政府提供的公共设施越好,服务越好,房产所有人交纳的房产税越高。

  “国外征收房产税是为了提升房产的价值”。翟继光说,如果在荒地建房,周边配套设施不全,那么房子的价值很难提升。因此凡是在这里购买房子的人,每年都要缴纳一定的费用,由政府出面在房子周边建设配套设施,那样房子的价值立刻提升,最终可实现双赢的结果。“虽然一年的房产税可能有1万,但这一年的房屋价值升值要远超于1万。”

  因此,翟继光指出,房产税的定位不应当是控制房价,在不采取限购等措施的前提下,房产税的直接效果应是推高房价。看来,扩大房产税改革,并不能直接实现普通老百姓的愿望。

  关于这一点,财政部财科所所长贾康曾明确表示,房价上涨是多方面因素造成的,房产税作为一个单一税种,只是房地产市场综合调控的手段之一,对房价不可能有“定海神针”一样的威力,说降就降。

  知名财经评论家叶檀也认为,征收房产税未必能够抑制房价。她说,如果某个地区是经济引擎,属于人口与资源导入型城市,货币囤积严重,该地房价未必会因为房产税而下行,但有了房产税,当地的公共支出就有了源头活水。

  缘何而来

  令人疑惑的是,既然房产税的实施不会立即降低房价,甚至还会推高房价,那么在以控制房价为核心的国五条中,为何还要重申扩大房产税试点改革?这之间是否有矛盾之处呢?

  翟继光向记者作出了解释。“虽然房产税的直接效应并非控制房价,但我是赞成征收房产税的。”他说,我们国家的房产税非常少,特别是对于自用房产不征收。但是,国家将来肯定要向国外普遍征收房产税的方向发展,即有房产的都要交纳一定的税。当然,具体如何征收,还需要仔细考虑。

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  “如果说国家征收房产税是为了提高财政收入,而现在我国的财政收入已经非常多了,显然这并不是一个好理由,很难被大家所接受。之所以以控制房价为目的扩大房产税试点改革,主要是为了让老百姓更容易接受。因此,这主要是针对老百姓提出的,而不是针对学术研究人员或者业内人士。”

  “虽然房产税并不能即时降低房价,但一旦我们的税制改革完成,的确会有控制房价的功能。”翟继光说,国外发展了这么多年,但他们的房价并不是高得离谱,其中一点原因就是房产税在商品房制度中的确起到了一定作用。

  房产税属于地方税,当地方税制完善后,房产税的征收对象是有房产的人,主要是中产阶级。在国外,有经济能力的中产阶级购买商品房,买的房子越好,因为享受的公共服务多,而交纳的房产税越多;而贫穷的人则依靠国家的制度来满足住房需求,即类似于我国的保障房制度。保证穷人有房子住,一部分资金来源于房产税收入。为大量的穷人提供保障住房后,相当于从买房需求队伍中砍掉了一部分人,他们就不需要去购买商品房。因此在国外能买得起房的人,都是有钱人,房子的供需基本上平衡,价格也不会大幅度增涨。

  那么,在中国,若扩大房产税试点,“穷人”是否也能从中受益呢?就目前来看,地方政府建设保障房的积极性实际上并不高。

  中央党校教授周天勇表示,加大保障房供给是调控房价的一条举措,它相对缓解了城市的房价,但也存在很多问题:首先是钱从哪儿来?几千万套房子,中央财政只划拨十分之一,十分之九要靠地方筹集,地方的一个出路就是卖地补贴保障房,保障房的价格成本被摊进了普通商品房,导致一部分人的房子有保障了,另一部分人的房价却更高了。地方政府没那么多钱,靠银行贷款,肯定形成坏帐。

  翟继光说,目前地方政府不愿建保障房而是积极建商品房,与我们国家的税制有关。首先,国外地方有税制的立法权,它们可以通过税制立法来平衡地方收支,而我国地方政府并无这一权力。同时,这些年国家过度城镇化,逐年增加的公共服务需求量,给地方政府带来了很大负担,但是在国家税收分配中,地方尤其是市政府可以拿到的很少。地方政府没有足够的资金来发展公共服务,于是出现了土地财政,即地方政府主要通过卖地来创收,而创收的前提则是房价够高。

  土地出让金已经成为地方政府收入的主要来源。各地卖地创收的新闻频频见于报端。在今年前两个月,仅北京市土地创收基本突破400亿元。这是一笔巨大的收入,进而引发的将是高价的商品房。

  翟继光说,如果真正实现地方税制改革,征收房产税对于补偿地方财政收入的作用不言自明。那样,土地财政的现象将被减弱,地方政府除了将一部分土地用于商品房外,还会拿出一部分用于保障房。因为保障房建设的土地不用交纳土地出让金,等于降低了建房成本,那样房价自然就能降低一些。而据国土资源部官方调查数据显示,土地出让金大概占房价的30-50%。

  目前已知的是,重庆、上海在发布试点通知时,都明确表示所得房产税税款均用于保障房建设上。若地方政府真的能把房产税收入用于保障房,那么买不起房的这部分人的住房需求,则就可能通过保障房来改善。

  房产税改革还需做足准备

  房产税在中国的局部试点,已有两年多时间。

  翟继光说,重庆和上海试点房产税的背景不同。上海作为一线城市,房价很高,控制房价的呼声比较高,但真正起到控制房价效果的则是限购政策;而重庆房价与北上广等城市相比,历来较低,因此在重庆控制房价显然并非刻不容缓。所以,中央选择在这两个地方试点,并不是完全为了降低房价。从长期来看,试点房产税是为了完善地方税制。

  但是,从效果来看,现在征收的房产税数额都很小,数量与地方政府财政相比,调控房价的目的和效果不是太高。

  在叶檀看来,房产税在重庆、上海两地的试点并未发挥出预期的功能,既未能有效抑制房价,也不可能填补土地财政的巨额收入,颇有花瓶之嫌。

  但是,重庆、上海两地首试房产税并非全无意义。全国工商联房地产商会会长聂梅生对此表示,重庆和上海房产税扩围后对抑制房价并没有多大的作用。因为这两个试点只是对其中特定类型的房子征税,而这部分房子在楼市中所占比例并不大。实际上房产税对当前的房价没有什么影响,但它起到一个预期的作用。一是预期将来是要普收房产税,二是预期不能买那么多套房子。

  除了上述两种预期作用外,翟继光认为这两地的试点还给大家带来了一种预期,那就是通过试点房产税,政府能够建设更多的保障房,最终房价应该能降低一些。而这一点正好可以使房产税被更多老百姓接受,推广起来自然就容易一些。

  但是,翟继光表示,当前我国扩大房产税试点改革的时机还不是很成熟。

  他说,房产税在国外整个地方税制中占很大比例,是地方政府税收收入的主要内容。而房产税在中国是一个特别小的税种,目前房产税的收入又很少,因此有人提出要把房产税做成地方主体税种的做法,可能难以实现。

  “当前,中国的税制改革在做一项大调整,我们的税收总额已经非常大了,去年是11万亿元,人均接近8,000元,规模相当大了。如果我们再征收一个房产税,将会加重老百姓的负担。因此需要实施结构性减税,但是现在的减税做得不是特别够。房产税应该从这样一个角度入手:虽然征收房产税等于增加了一个税种,但是若在其他方面减轻了老百姓的负担,总体上看老百姓口袋的钱会多一些,政府的收入并不因为征收了房产税而大幅度增加。总的来说,结构性调整方向是对的,但要把更多的税收交给地方政府,特别是市、乡镇政府,由其利用这些财政收入为老百姓服务。”

  同时,他也指出,国家正在朝此方面努力,比如“营改增”的调整,个人所得税收入逐年下降,都是好的方面。如果能从减轻普通百姓税收负担角度,实施结构性减税,再推广实施房产税,那么这个税收改革会更容易得到大多数老百姓的支持

  “当然,作为拥有房产的普通个人,起初支持房产税的可能不是太多,但如果能够设计一个公平合理的制度,那么情况会好一些。”翟继光说,“如上海规定免税标准人均60平米,如果把这个制度在子女结婚、临时周转需要两套房等具体情况中做一些完善,那么大多数有房一族也会支持房产税。因为180平米对于一般的三口之家的生活来讲,已经比较宽裕。政府也应该阐述清楚征税的原理,明确普通家庭有100多平米的房子不用交税等情况,那么个人应该会接受。”

  在国五条出台后,很多专家说房产税很快要推广,但却一直没有大动作。翟继光认为,在房产税征收初期阶段,需要把房产税落实到投资客身上,而不是居住面积不是太大的普通老百姓。“当然,从长远来看,这个税会不断扩大,将来的房产人都需要为自己的房产交纳一定的税。”

  有消息称北京的房产税方案已经上报。对此,翟继光说,包括北京在内的很多城市其实早就有了房产税方案,但只是供决策部门参考的,最终是否能够通过,需要考虑的因素还很多。“在我看来,北京在短期内不会实施房产税。在北京试点房产税不是一件简单的事情,作为一个非常重要的政治中心,不管是中央还是北京政府,在决策时都要考虑房产税对北京这个大环境的影响,如果有所不当,市民情绪反应会比较大。”翟继光如是说道。

  

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