爱华网华远集团董事长任志强预测，房价会在2013年3月之前暴涨，这个预测不幸变成现实。针对房价上涨的新趋势，2013年2月20日，上届总理温家宝主持召开了其任期内的最后一次国务院常务会议，研究出台了有关调控措施，即“新国五条”。随后，国务院办公厅发布了调控细则的通知。 政府调控房价已有多年，例如2010年的“国十一条”、“国十条”，2011年的“新国八条” 等等，但从结果看，房价总是不如人意，越调越涨。 为什么房价在政府多次严厉的调控下还是只升不降呢？什么样的房价是符合市场需求的房价呢？“新国五条”能让房地产市场平稳健康发展吗？ 房价的合理价位 虽然政府的历次调控都没有具体说明要把房价调到什么价位，但国务院前任总理温家宝在2012年“两会”记者招待会上说过：“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”这个观点得到了广泛认同。
温总理提出的房价与居民的收入相适应，也叫房价收入比。按照国际常规数据，世界银行和联合国人居中心分别得出的 “合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3-6年和4-6年的收入。 有人曾经按照“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”的公式，计算出一些地区的“合理房价”，例如北京为4,387元/平方米，上海为4,831元/平方米，广州是4,573元/平方米。显然，用合理房价收入比计算出的这些城市的房价，远远低于现实中的房价，例如，北京市房地产协会发布的2012年数据显示，北京住房成交均价为20,700元/平方米。 据摩根大通计算，2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。房价收入比较高的城市为北京（23倍）、上海（16.3倍）、杭州（17.2倍）和深圳（16.9倍）等城市。据北京市统计局、国家统计局、北京调查总队调查，2012年1-12月，北京市被调查的5,000户城镇居民人均家庭总收入41,103元，其中人均可支配收入36,469元。如果以均价20,700元/平方米计算，北京三口之家购买一套100平米的房子，大约需要20年，远高于国际上计算的“3-6年和4-6年”标准。 尽管很多专家计算的合理房价收入比与摩根大通计算的结果有所不同，有高有低，但我国的房价收入比远远偏离了市场可以接受的正常值这一事实，还是被普遍认可。 需求方谁在拉高房价 从需求的角度看，房价一路高走，一定要有能够买得起高价房的消费人群。难道中国人的购买力一下子就变得如此强大了吗？统计数据并不支持这种猜想。国家统计局发布的数据显示：2012年，城镇居民人均总收入26,959元，其中人均可支配收入24,565元。虽然购房被认为是“刚需”，但城镇居民的人均可支配收入不可能撑起如此之高的房价。 2011年，我国调整了个人所得税，将免征额由2,000元提高到3,500元。财政部税政司副司长王建凡说，工薪收入者的纳税面经过调整以后，由目前的约28%下降到约7.7%，纳税人数由约8,400万人减至约2,400万人。免税的工薪收入群体，应该说与买商品房无缘，即使一生想当房奴，也不行。那么，月收入3,500元以上的2,400万纳税人群，就能撑得起现在的高房价吗？事实上，占工薪阶层7.7%的纳税人没有能力把房价拉到这么高。他们想买房，但他们买不起当下的高价房。 全国政协委员、中石化公司董事长傅成玉在今年“两会”期间接受媒体采访时说：“你一定要帮我们职工澄清，我们的职工买不起房。”央企职工的收入本来就比其他企业高，他们都买不起房，其他的工薪阶层就更不用说了。 无论中国人的购房需求有多大，也无论多么的“刚需”，这种需求的实现，必须要有现实的购买能力。 有人说，房价是那些贪官和有灰色收入的人炒起来的；还有人说，一些民营企业家没有投资机会，把钱投在了买房上，导致房价上涨。这些投机、投资性购房，无疑是房价高企的重要因素，政府多年的调控政策，对抑制投机、投资性购房也都有一定的作用，可是价格并没有降下来，还是一路高涨。这说明高涨的房价还有其他力量推动。如果不考虑其他推高房价的因素，“新国五条”很可能像以前的历次调控一样，越调房价越高。 供给方谁在推高房价 一般而言，商品价格决定于供求关系。从供给角度看，高房价是由谁推动的呢？温总理说房价是否合理，还要看房价与投入和合理的利润是不是相匹配。也就是说，如果一个地产商所获利润与其投入不相匹配，获取了暴利，那么，它就是高房价的制造者。其实也不完全是这样，政府获益多少也同样影响房价。 2009年，国土部曾对外公布了一项“房地产项目用地地价专项调查”。调查发现，目前，国内地价占房价15-30%，平均是23.2%。这个比例远低于国际水平。”国土部中国土地勘测规划院地价所赵松所长说：“除土地成本和税费外，开发商的建安成本、管理成本、销售成本最高不会超过30%。加之税费成本10%，平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右。即便是算上增值税，流向政府的也不会超过40%。” 赵松认为，在房价中，开发商赚了40%的利润，政府以地价和税费形式也拿走了40%。但对于政府在房地产中获利多少，一直有不同的声音。2009年全国工商联房地产商会提供的一份调查报告显示，全国九大城市所调查项目的总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.2%，其中上海达64.5%。也有经济学家称，政府收入占到了房价的60%，甚至70%左右。 地产商和政府谁是高房价的最大受益者，或高房价的首位推手，至今没有定论。但从供给角度看，有一点是清楚的，那就是政府和开发商共同推高了房价。事实上，地产商和政府已经成为一个利益共同体，无论是降低企业利润，还是减少政府税费都是相当困难的。“我觉得，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。改革的阻力相当之大。”温总理提醒说。刚刚当选国务院总理的李克强，在2013年3月17日答记者问时也说：“触动利益比触及灵魂还难。” 数据显示，房产投资占国内生产总值的比例约为14%，而且影响到钢铁、水泥、建材、家具电器以及装饰材料等多个产业，甚至关系到金融业的安全。 面对这样复杂的关系，把房地产市场的成交量和价格全都打压下去，不太可能是政府的真实意图。房地产，一方面关系到GDP的增长，另一方面多方利益融汇在这里。如果从供给方面降房价，实际上是要减少某一方的利益，减少谁的呢？政府，还是地产商？从“新国五条”措施来看，没看出要降低政府收入，降低地产商利润的空间也不大，所以，本轮调控不太可能使房价回归到温总理说的“合理房价”，最多也就是短期限制一下房价上涨的势头，长期来看，房价还要随着政府地价、税费的提高，以及建筑材料、融资成本的不断上涨而上涨。 房价应回归到由市场决定 中共十八大确定，我国的经济改革方向依然坚持市场经济的改革，发挥市场配置资源的基础性作用，但政府在房价问题上的多次发力，例如限购、限价等等，都还是有极大的行政干预特点。即使是一些经济手段的干预，也不一定有利于房地产市场，例如，20%房产交易税的开征，这只会在政府收入增加的同时，加大房地产交易成本，推高交易价格。 2011年，潘石屹曾对采访他的记者说：“今年的房价，不是市场说了算，也不是开发商说了算，是政府说了算。”2013年，如果“新国五条”调控措施开始实行，价格很可能更要听政府的。“新国五条”细则规定，“要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。” 实践证明，政府一次次的房地产市场调控，虽然短期能看到一些效果，但长期来看，仍然不能遏制房价上涨。2009年、2010年那样的房价飙升，就足以说明政府干预的失灵。这种由良好的动机而导致的南辕北辙的结果，应引起我们的深思。 房价能否回归到合理价位，房价收入比能否回归到合理区间， 最终还是要靠市场机制，还是要靠居民收入较大幅度的提高，居民收入增长的幅度一定要快于房价的增长幅度。 萨缪尔森在其所著的《经济学》中说：“物品总是稀缺的。社会永远不能满足每个人的愿望。在正常时期，价格本身起到了配给稀缺物品的作用。当政府插手干预供给和需求时，价格不再充当配给者的角色。浪费、缺乏效率和短缺问题加剧是这些干预的必然伴随物。” 在房地产市场调控问题上，我们应像李克强总理说的那样，把错装在政府身上的手还给市场。
