销售策划 XX花园销售策划建议书



销售策划建议书(初稿)

目 录

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一、宏观政策对我们的影响

二、环境分析

三、XX花园设计理念(讨论稿)

四、广告诉求点

五、目前销售存在可提升

六、销售提升

七、公寓销售

八、XX城店铺公寓捆绑销售

九、团购

十、销售现场改进

十一、销售人员培训

一、宏观政策对我们的影响

《国六条》:6月7日,建设部公布《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》。

中国的房地产市场之所以会出现空置率高的情况,是因为供应结构出现了问题,有效供给不足、无效供给过大。

六条最能对房产商产生较大影响的,用简单词汇表述为“户型比重”(面积90平米占开发总量70%以上);信贷融资(开发项目自有资金比例不到35%);限低就高(严格限制低密度住房建议);限大放小(严格控制大户型住房开发);禁囤匀放(超出合同一年未动工,征收土地闲置费)。空置三年以上的商品房,各银行不得接受其作为抵押物。

二、环境分析

山前大道有三个相似楼盘,XX山庄、XX、XXX

1、与XX比,优势在于密度低,劣势在于人气不旺,配套不齐

2、与XXX比,优势在于自然条件好,劣势在于设计理念和产品档次上不够

3、与XXXX比,优势在于规模大,密度低,劣势在于天然资源宣传得不够好

三、XX设计理念(讨论稿)

  设计理念是“大气、贵气,整体、厚重、有质感”。

一、目标消费者定位

1、高端商务人群,以美国XX公司、X商、X商作为主要人群------独立别墅

2、广州中高收入人群------公寓

3、中高收入休假人群------联体(二联体、四联体……)

二、设计定位

1、面对高端商务人群,突出“尊贵”,提升整个楼盘的视觉品味和档次,不仅仅是度假型的,将XXX山水稀缺性放大

2、风格上,部分沿袭美国富人区------黑鹰别墅的风格

3、部分在内装修,景观上侧重江南园林风格

四、景观重点:水岸、城邦、天鹅湖、浪漫

1、水岸园林景观:“河、湖、溪、池、塘、泉、爆”七重水景层叠起伏,百种欧洲植物绚丽如锦,首席水岸园林气质聚会凝结,将中西方最佳水景园林景观奉献给建筑。

2、超低容积率,低建筑密度,将首席水岸建筑品质,演译于简约典雅建筑群落,从八角房270度飘窗,到180度观景阳台,每个建筑细节,都是精英生活的欧筑美学构成。

3、设计元素:八角窗、灯塔、廊桥、栈道、刚朵拉为主题的十几种欧尚建筑构件,为居者串起欧洲情景,真正享受欧洲风情的味道。在私属的精英领地中,每份欧洲风情都是一份私属风景。

【附录】黑鹰文化

黑鹰社区的规格很高,规模很大,有5000亩的土地,可盖上房子的却只有2/5。就是说,其中只有2000亩是住宅。黑鹰社区规划的时间比较长,大概用了18年左右的时间,这在国内是很难想象的。也许就是因为有这么长的时间造就了她今天的高雅与不凡的身价。

  从黑鹰社区的风格来看的话,应该算是一种混合型的。因为我们看到的社区风格一般都比较单纯,但黑鹰社区不一样,它规模特别大,而且规划的时间又长,所以它可以做出很多不同的风格。

  在国外,房产和地产是分开的,整块地是地产商规划好了的,然后在一个社区里有一个主导思想,可以有很多风格。

  黑鹰社区的走向比较自然,不是那种城市别墅的 感觉。在规划上,我们做别墅的时候都有这样的特点,就是把什么都给做满了,但黑鹰社区不一样,它很多地方都是空出来做草地、树林等植被什么的。比如说一个山沟,它就把房子造在山谷里,山坡就不考虑了,房子密集的地方像个村落,空的地方很空灵,让人看上去感觉很空旷,而且每座房子的视野也很宽阔。每个组团之间都是彼此看不到的,因为都已经被山隔开。

鹰,象征着自信、睿智、果敢、敏锐、搏击、成功、领袖气质的精神图腾。

鹰文化:以一种用鹰的精神图腾来启示人们面对人生的积极态度

 销售策划 XX花园销售策划建议书
成功文化:自信、睿智、果敢、敏锐、搏击、坚毅的品质赢得成功

五、设计方向      

1、现有的设计变更

(1)园林景观

(2)建成别墅的内外设计,含庭院调整、外墙、内部结构、装修风格、庭院景观

2、10月1日前开发的27幢别墅

(1)黑鹰风格

(2)江南风格

(3)简洁明快,适合任何人群

四、广告诉求点

1、单张

(1)侧重商铺(单张)------亦商亦住,投资未来

(2)别墅------中国黑鹰社区------XX花园

(3)夏令营单张

(4)商会

2、楼书

参考已有的“商会广告内容”

五、目前销售存在可提升:

1、派单点为两个:XX广场、XX城

XX广场为随机派单,目标消费群针对性不强,发单访客率低

2、单的诉求与设计:吸引力不够,未体现顾客利益

六、销售提升

1、针对目标消费群的促销与营销传播

2、研究目标消费群的消费形态

3、广告传播

(1)网站广告

(2)电子媒介

(3)XXX巨幅广告

4、提升人气

人气,就是财气,由于入住率低,人气低,物业收费少,正常的物业管理无法正常开展,造成恶性循环。造成原因:

一、定位上,对“人居环境”观念认识不够。

二、配套不足,生活的便利性差,仅有的康乐设施为体育设施,过于专业,收费高,使用率低。没有生活氛围,更没有文化氛围,没有园区整体的文化品味。

三、销售策略上,更侧重“返租”,使楼盘成为投资工具,入住率更低,而物业出租又没有强化,租用客户也偏少。

可从以下几个方面入手:

一、提高物业管理水平,加强售后服务,带动业主对物业的好评,加强园林景观设计,提升居住环境。

二、增加生活配套设施,进行外围铺招商,定位在餐饮为主,装饰建材为辅。

三、可对洋房楼下车位做隔断加以利用,开生活便利店等,一年以上三年以下的免租期优惠,填补配套的空白,争取入住率和人气的提高。

四、会所的利用(办学院、长期培训)

1、会所对外租用政策,多做宣传,争取与企业协议长期培训场地或临时活动场地,策划培训场地,如XX学院。

2、部分设施可对业主免费开放或定期免费开放或更低折使用,吸引业主带朋友活动

3、激励政策,鼓励多安排会议

4、利用XX协会短信平台,九月份XX会参展人员入住

  5、把健康、美丽作为诉求点,办水疗、SPA馆。 

6、组织业主活动。

七、公寓销售

一、目标销售对象 

中高档写字楼白领

退休人士

二、派单与展示

顶级写字楼

普通写字楼

三、展示

1、内外装修

2、诉求点:中国的黑鹰社区------XX花园

八、XX城店铺公寓捆绑销售

派单

销售政策

购店铺送公寓物业费一年

九、团购

一、XX俱乐部

二、商会(详见策划方案)

三、美国XX公司

十、销售现场改进

十一、销售人员培训  

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