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股市低迷，楼价高企，实在是当前上上下下议论纷纷的心焦事，也是政府最为头疼的事。当然，惯于获取超额利润的房地产商现在也许正窃窃自喜。放长假历来是房地产商高价热销欢呼雀跃的日子，在政府平抑房价风起雨乍的日子，这次“五一”长假仍没有令他们失望，但却令政府管理部门与普通老百姓多少有些失望。他们不是为市场的兴旺失望，而是为平抑房价低效失望。
为了降温过于火爆的房价，政府管理部门可谓费尽心机。前前后后也有所作为，但是收效似乎不尽如人意。为什么现在房价高企难下，依我看抑价新政未必切中要害。以往稳定房价的种种的举措，其实大多都是双刃剑。在企业特别是私企与政府的博弈中，私企更处于灵活多变、趋利避害的有利位置。因而，你出招我能破招，你念紧箍咒我有解咒语。
通常都认为，房价高企源于房地产过热，为了降温房地产，就要紧缩房地产的源头：一是土地供应量，二是货币供应量。然而，紧缩“银根”与“地根”的结果是，房地产楼盘供应量减少，或者有减少的预期与信息，面对被暴利激发起的购买者来说，需求并没有因此收缩，反而刺激了购买者需求紧迫度。于是，出现的结果就是，高层管理本想进入釜底抽薪降低房价的理想“房间”，却神使鬼差地出现在房价火上加油的“房间”。一项乍看起来十分有效的举措，却引来了适得其反的后果。
最近国务院下发的《关于切实稳定住房价格的通知》［国办发明电〔2005〕8号］，认同了当前稳定住房价格的重要性与紧迫性，也提出了一些抑制房价上涨的途径与思路，应该说这是得民心之举。但如果没有配套的具体措施出台，治理房价很可能仍是雷声大雨点小。这种担心 并非空穴来风。从刚刚闭幕的博鳌论坛会上传出，房地产商置新鲜出炉的“国八条”稳定房价新政于“虚无”，一反常态地大谈房价还会继续走高的趋势，一再强调房价不是高了，而是会再高。[1] 其中一位以专为富人盖房而闻名的老板还针对“国八条”写有《对形势的判断与对策》的长篇上书，站在房地产商角度阐发自己对当前房地产的看法。其观点倾向溢于言表。在这种角力与博弈中，我再一次地感到“道高一尺，魔高一丈”“神秘”力量。
如果我们换一个思路，真正站在以人为本的立场上，从穷人的经济学角度来考虑当前房价治理，兴许会能找到一条柳暗花明的清新路径。
只要具体分析一下购房需求，我们发现复杂的需求集合其实可以作如下梳理：一是居民为居住购房；二是投资购房。居民购房中，又分两大类，一是安居需求，二是安逸需求。投资购房中，也分两大类，一是商用投资购房（写字楼、办公楼、其它商业建筑产品），二是住宅投资购房。住宅投资购房中，既有职业炒手（有如“温州炒房团”），也有居民散户投资行为。需求形成的市场只要经过条分缕析，我们可以将需求集合最终分为三类：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投资需求。对这三类市场需求中，政府只要出面扶持低价房供应，满足居民中的安居需求，必将出现令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，国外需求也不用理，为了追求高标准，他们可与房地产商去进行价格拉锯战。今年博鳌会上那些房地产老板的“高价情结”不用去解，他们想卖多高就卖多高，只要有冤大头买。炒房商、散房投资者，政府也不用管、不用劝，免落妨碍别人发财的话把。这样的区分，是一种穷人经济学的视角，政府只关心穷人阶层，只关心安居需求，而把安逸与发财交由市场去处理。我们惊喜地在“国八条”中发现有如下的表述：“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例”。这无疑是一条十分重要的政策信息，如果各级政府能提升对满足安居需求的认识，并进一步抓紧落实，真正“把满足安居需求进行到底！”完全可以颠覆目前房价高企的局面。
政府以市场机制从安居需求入手，有着充足理由。第一，扶持低收入居民，为他们提供安身之处，是政府的职责，更何况我们有“为人民服务”的传统和与时俱进“执政为民”的宗旨高悬。第二，由此入手是最小成本选择，不仅是所有房地产成本最小的板块，而且调控范围也只限制在需求底层上，所以经济代价与调控风险都最小。第三，安居层面是政府最容易掌控的领域，其政策界限清楚，扶持阶层明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均为社会中下收入阶层，这个阶层对贫富差距最为敏感，也是产生贫富对立的基本人群，同时也是这一矛盾的的最大受害者。赢得这部分人群也就是赢得最大的民意，这对于缓和社会矛盾具有重大意义。第五，由此入手，平抑房价，很可能为股市恢复信心注入新的活力，在平衡股市与房市上收到意相不到的效果。
我大胆预测，如果政府出面满足市场中的安居需求，比如在地级以下城市推出“五万元公寓”，在二级城市推出“八万元公寓”，由此对楼市产生的影响将会如何，人们几乎不需要想象力都会看到它的 “以小搏大”的喜剧后果。政府可以有两种方式入手：一是直接入手，即以国营房地产公司为基本队伍组织介入；二是以招标方式向市场开放，吸收志同道合的房地产公司介入。
记忆犹新的董建华的平民房“八万五”新政，向我们几乎提供了一个可资借鉴的典型案例。在香港这样一个寸土寸金的风水宝地，八万五千港元的平民公寓，真宛如大排档收费的鲍鱼翅盛宴，超廉价的满汉全席！毫不夸张地说，“八万五”新政对于香港当时的房地产来说，产生的影响具有革命性意义。尽管这一举措遭遇重大狙击，正反双方分歧很大，但以我对房地产的观察与思考来看，这是一个值得高度重视的尝试。一位伟大的历史学家说过，历史往往会重演，第一次是悲剧，第二次是喜剧。对香港的董建华那一次可能是悲剧，但对中国大陆，这一次一定是喜剧！
就目前的现状而言，地方政府与大房地产商私下一直相关联。问题的复杂性在于，房地产商的建房利益与地方政府的政绩利益是一致的。这样为地方政府与房地产商结成利益共同体提供了基础。这可能成为政府扶持安居工程，为低收入层造房的一大障碍。解决的办法似乎也可以有些创新，一味打压未必有成效，用疏导的办法，充分考虑房地产公司与地方政府的利益，晓之以理，诱之以利，也许最终效果会大获意外。认准了这个路径，解决问题的通道是可以用智慧来打造的。比如，可以将满足安居需求作为地方政府的一个政绩来考核，将这个“标的”设得高于房地产商的诱惑。又如，也可以将其作为共产党“保先”工程的一个实践“三个代表”成果来考核，号召党的一把手抓安居。对房地产公司来讲，也是一个与平民接近距离的商业机会。
[1] 对此，我于这则信息刊发的当天，即以《房地产商的一场“自娱乐”秀──驳对政府平抑房价政策的颠覆性言论(2005.04.25)》进行反驳，http://www.wayee.com/writing/review/ZYLshow.htm。
