爱华网房地产业在中国，是一个富于戏剧性的产业，在这个舞台上悲喜剧轮回上演。我在《房地产击鼓传花花刺谁手》[1]与《抑房价风初雨乍乍惊业界》[2] 等文章对其进行了描述与评判。在这个领域，急功近利、感性冲动、潜规则博弈等等时常令人大开眼界。然而，十分令人郁闷的是，这是一个应该充满理性却始终缺乏理性的地带。中国房地产业，如果要想真正名副其实地成为国民经济的支柱产业，成为一个令人尊敬的国计民生的诚信供应商，那末，理性，是第一需求，理性，是最大的稀缺资源。自去年楼市火爆以来，我们很少看到房地产商的理性思考与行为。在政府一连串的平抑房价的措施出台以来，依我看，房地产商阵脚大乱。这可以从近来他们的相互矛盾的议论中得到印证。
我十分担心的是，能够引导中国房地产发展方向的那些企业如何前行？因为他们的发展方略，将具有导向作用。我们知道，按照国家规划，到2020年我国的城市化程度将达到60%，届时将有2.6亿到3亿的农民变成城市居民，为此我们要提供的住房面积将是一个天文数字。前不久，我曾写有一篇文章对其求解：《中小城市：房地产业下一个利润角逐场》[3]。在那篇文章中，我将自己在这方面的研究成果诉诸于文字，指出了中国房地产业未来发展的战略重点，给出了房地产业中长期淘金道的路径。事后，境外诸多房地产发展商静悄悄地进入二三级城市，大肆占领房地产版图的行为证实了我的战略思维的正确性。[4] 本文，则是对那些有理念的为构建中国房地产支柱产业商家给出的若干免费建言！
中国的房地产开发商从对城市外延式即广度开发启步，目前在历史古城基本都面临一个难题：即城市建设用地渐趋饱和。为严格控制非农建设用地占用耕地，中央政府与各地政府都作出过各种限制，国土资源部自1990年代以来对报送国务院的建设用地项目实行严格的会审制。对于开发商来讲，必须面对中国城市建设的这个现实，及时调整开发思路，重塑新世纪房地产开发战略。我以为，这其中最为重要的是，必须从外延式的广度开发转移到内含式的、集约式的深度开发上来，必须从利润实现仅仅追求级差地租Ⅰ转变到主要地追求级差地租Ⅱ上来。
房地产业的丰厚获利，为世人瞩目。由于建筑产品是与土地相依存的，它的利润来源有两部份：一是作为建筑产品的一般利润，二是作为对土地投资所获得的级差地租。经济学认为，同时投入不同地块的等量资本具有不同生产率所产生的被土地所有者占有的超额利润，是级差地租的一种形式。之所以会产生这种超额利润其原因有二：一是土地的肥力差别，二是土地位置的差别。
谁都知晓，大体相同质量的住宅，在一个城市中常常价格相去甚远。正因为如此，房地产业的竞争的基础就是对建房用地的竞争，谁拥有了一个好的地块，谁就有了好楼盘的卖价。对于房地产业来说，同样投资的建筑，置于不同地段之所以产生不同的经济效益，也是因为这两个原因。第一，在这里土地肥力的差别不再表现为农产品质与量的差别，而表现为不同的生活质量抑或不同的办公质量、不同的身份象征，我将其称之为“涵养差别”：对于商铺建筑来说，比如老城区商业地段由于开发年限久远，必然导致商业气氛活跃、人气旺盛、相关产业发达，人们常常以“寸土寸金”喻其内涵昂贵价值；对于居民住宅来说，可能周边的生活服务设施，教育单位体系，自然、社会环境等等，是决定楼盘价格的重要因素；而对于写字楼来说，周边有没有形成一个公司办公群体，相关服务体系健全程度，与客户往来、特别是与政府部门的交往渠道，可能是决定建筑楼宇含金量的重要因素。第二，土地位置的差别，则更多地表现为赖于其上建筑住户往来的方便程度与费用负担。他们与客户的往来距离，他们出外办事的距离，家庭住户可能会考虑上下班与购物的距离、孩子上学的距离以及与市中心的距离等等。当然，上述两个因素不是截然分开的、互不关联的。它们 “可以发生相反的作用。”某块地可能位置很好，但涵养很差；另一块地可能涵养很好，但位置很差。“它们时而互相抵销，时而交替起着决定的影响。”（《马克思恩格斯全集》第25卷第733、867页）这一情况正好为中国城市房地产业的发展实践所证实：城市房地产开发为什么总是从较好地块开始再转到次之地块，或者相反。
但是，一个城市的建设用地有一个饱和度，任何城市其市区不可能无限制地扩张下去。从中国各大城市的远景规划来看，都圈定了未来城市的极限区，都规划了城市的饱和界限。
对于在广度开发中起步的房地产企业来说，必然有一个重塑开发战略的问题。面临中国城市开发进程进入一个新阶段，如果仍将圈新地作为经济增长的支撑点，势必碰壁。我个人认为，中国房地产开发的第一阶段，即外延广度式开发在 上一世纪已经结束，现在业已进入新阶段，即内含式深度开发。支撑房地产企业的利润也将主要不再是级差地租Ⅰ，而是级差地租Ⅱ。
从一方面来讲，因为随着城市现代化步伐加快，几乎任何一个城市都形成新区与老区的差距。由于新区建设一开始就是以与国际接轨为标准的，一当新区形成，城市现代化建设的反差便把旧城区的改造尖锐地提到议事日程上来。改造性建设虽然从90年代就已进入商业化开发历程，但急需改造的城市面积还相当大，随着时间推移又有更多的急需改造的项目提升出来。对此，许多老城市城建部门都明确指出过，老城区的危旧房改造将成为今后住宅建设的主导形式。为了鼓励开发商进入这一领域，政府正在结合新修订的拆迁管理办法，进一步完善危改优惠政策。
房地产深度开发不是一句空话，它既然是对既定市区的再投资，那就必须考虑如何能获得级差地租Ⅱ。而要能获取更多的利润，开发商必须考虑业主的需求。我一贯认为经济生活总是以人为元本，以人为中心，以人为标准的，房地产业尤其如此。无论是商用房，是写字楼盘，还是个人住宅，无一例外。我以为深度投资的奥秘就在于，如何使作为商品的不同用途的建筑产品符合人的需求。这便是建筑产品对人的涵养力。事实上，不同的楼盘其涵养力是不同的，因而形成不同的涵养级别。涵养力有如农业生产上的生产率，它决定着投资者的回报率，涵养级别高的建筑产品其含金量自然高。
什么是高级别的涵养力，或者说提高深度开发中建筑产品涵养级别的方向何在？我认为可以可从两个层次来理解。
无论建筑产品的用途如何，它们的共同要求可以概括为三个方面，或称之为“涵养力三要素”：第一，它要求有一个良好的人文环境。无论是居家，办公，还是做生意，祥和、人气、安全、文化氛围、道德水准、人们教养水平与受教育程度等，都是人们所追求的。 “孟母三迁”典故说明古时人们在选择住所时，就已考虑到周边人文环境的影响。第二，它要求有一个良好的自然环境。同样，绿化程度、空气清洁度、阳光充裕度、燥音程度、人们的活动空间等也都是人们需要考虑的。第三，是公共产品的供应状况。公共产品诸如教育培训设施、金融服务设施、通讯联络设施、公共交通设施、文化娱乐设施、生活与办公的便利设施、医疗卫生设施、报警防范设施、消防免灾设施以及公共交往场所等这些大都为政府提供，或是政府行为下的企业“作品”，作为开发商，它更多的是被动选择。
从具体层次看，不同类型用户，对于上述三要素的要求可能更具体，更特殊，也必然有所偏好、有所不同。比如，对于商住楼来说，业主可能更注意下一代受教育的环境，生活的方便程度，个人财产与家庭安全，交通便捷程度；有的住房可能对周边关系格外挑剔，有的住房可能对小区配套服务关注甚多，有的住户可能对医疗设施需求看重，如此等等。对于商铺业主来说，人气是他们格外要求的，什么收入层的人、往来流量多少、购买力如何，市场管理部门的服务状况如何，商业传统如何，也同样是他们格外重视的；可能零售商垂青于市中心，而批发商则更多地集聚于城乡集合部，那些以生活服务为主的商户往往与各个生活区相连片，灯红酒绿的酒店总是坐落在豪华体面的地段上，欢天喜地的娱乐场所通常在交通方便的偏远区，如此等等。对于写字楼的业主来说，周边自然环境固然要讲究，但远不如金融服务、通讯服务来得更重要，与政府部门及业务部门往来的渠道也尤为要紧，如此等等。
对于房地产开发商来说，如果想要在新一轮的竞争中胜出，应该在上述各个方面想方设法。这就有个眼前利益与长远利益、局部利益与全局利益的权衡问题。有眼光、有魄力而又确实有实力的投资者，自然会不断加注投资于深度开发上。有些投资可能在第一轮是体现不出效益来的，比如在小区对托儿所、幼儿园与学校的投资，对小区商铺的投资、对体育健身设施的投资，可能在首期开发中是完全亏本的，它可能对后期开发带来意想不到的经济效益。
理论观点历来见仁见智，如果上述论述能对阅读者有某些启发，我就十分满足了。
[1] 《房地产击鼓传花花刺谁手》，红网，http://hlj.rednet.com.cn/Articles/2005/04/687382.HTM。
[2] 《抑房价风初雨乍乍惊业界》，http://www.economics.com.cn/writing/review/fengchuyuzha.htm。
[3] 《中小城市：房地产业下一个利润角逐场》，http://www.economics.com.cn/writing/review/realty23.htm。
[4] 《房地产二三线城市争夺战静悄悄打响》，http://hlj.rednet.com.cn/Articles/2005/05/696119.HTM 。
