爱华网自从国家出台了各项旨在抑制炒房的政策措施以来，房地产市场风云突变，转眼间由卖方市场变成了买房市场。虽然目前房价在总体上还没有出现大的跌幅，但是成交量却是极度地萎缩，大有山雨欲来风满楼之势。业内人士抱怨，这种情况的出现完全是由于政策调控所致。不错，若是没有这些政策措施的出台，房地产市场现在也许还停留在卖方市场，房价还在不断地疯长。但是，当我们拿4年前的股票市场作一比照时就会发现，当初股价在处于2千多点时就算不是出台了各项调控政策，而是继续鼓励投机，难道今天的股市就会更牛气一些吗？哪怕股价冲上了3千点，一样改不了不断下跌的命运，而且一定会跌得更惨。只是那样的话，深套的股民将会更多，损失也会愈加的惨重。房地产市场也是同样的道理。市场发展的吊诡之处在于，真正造成市场下跌的往往并不是看空市场的人，而是一味看多，即泡沫的吹胀者。市场的变化有其自身的规律，不为人的意志所转移。你可以在短期内操纵市场，但你不可能永远操纵市场。在此，让我们看一看房地产市场涨跌的机理是怎样的吧。
让我们假定房地产的供求关系与一般消费品无异，那么其供求变化情况会是怎样的呢？我们知道，一般消费品的供求关系是：随着价格的上升，需求就会减少，而供给却会增加。从供求关系曲线图上我们可以直观地看到这一关系变化：把横轴设定为供应量，纵轴设定为价格，那么需求曲线是向下延伸的，而供给曲线则是向上，这两条曲线的交叉处便是供求的均衡点。如果我们把一个本来供求相对均衡的市场价格往上移，则必然会出现需求的相应减少（高级品的场合，需求有可能是先增后降），而供给却会增加。这样我们在曲线图上就能看到一个供过于求的缺口。这一缺口若不被填补，价格是一定要下来的，除非人为地减少供应量，比如囤积，或采取诸如把牛奶倒到海里，让蔬菜烂在地里等做法。可是，在房地产市场上却用不着这些法子，因为房地产除了具有一般消费品的价值特征外，它同时又是一种资产——在国外的行业分类中，房地产往往被划归在金融类下的。我们知道，资产不是被用来消费的，它的存在价值在于不断地增值，其买卖的目的是为了获取更大的收益。所以，具有资产属性的房地产是越涨越买，涨得越凶，买得越欢。而这实际上也是造成房地产市场供需（供应与真实需求）缺口扩大的主要原因。
这里，我们必须厘清一些似是而非的观念。在房地产市场上，人们总喜欢简单地把需求划分为投机（资）与自住两大类，似乎自住型购房便是真实的需求，与投机（资）毫无瓜葛。这样一来，复杂的房地产市场似乎一下子变得简单明了，泾渭分明了。在这基础上的数据统计、理论推演也简单得多了。可是，在这种粗糙的划分下，出现了一些无法用经济学理论来解释的矛盾现象。比如，随着房价的大幅上升，按照一个正常的供求曲线，自住型购房应该减少才对，不会是价格越高自住型购房反而越多。如果真是那样，价格与需求关系这一经济学基础理论就从根本上出了问题。于是，就有人提出诸如城市化进程加快等等理由来加以弥补。可是，谁都知道城市化进程是个长期现象，不可能随着房价在短期内的快速上涨而突然加速。事实上，房价的高涨在客观上只会延缓城市化进程，甚至会造成“反城市化”的现象。君不见由于房价的高涨，原本居住在上海中心城区的广大居民，不得不搬迁到交通不便，生活设施不全的郊区农村，与农家小屋相邻而居吗？再有，进入城市的农民又将从何获取购买奇高无比的房屋的款项呢？至于上海的高房价是由于国际金融中心的形成所导致之说，更是毫无新意。要知道这也是给15年前东京地产泡沫形成推波助澜的一大概念，事实证明那更多的是一种狂想而已。
所以，对所谓的自住型购房还必须进一步加以分析。其中除了纯粹为满足当前居住需要的购房——这一部分随着房价的上涨而不断萎缩——外，还有恐慌性及投资储蓄型购房。前者是由于担心房价的进一步上涨而把购房计划大大提前，如父母替未成年的子女买房等现象；后者主要是指超过自身经济实力的购房，因为相信房产是保值增值的最佳载体。比如说本来依照自己的经济实力只能购买80平米的，咬咬牙购买120平米，虽然每月还款压力因此加大，可是看着日升夜涨的房价只是后悔自己还买得小了，还不够胆大。只要房价继续上涨，今后哪怕无力供房也可以通过以大换小，稳赚一笔。
事实上，恐慌性购房与投资储蓄型购房这两者是不容易明确区分的，但是它们与完全为满足当前居住需要的购房还是能大致区分出来的，其依据之一就是目前国际上通行的房价与家庭收入之比。一般来说，房价不应高于居民家庭年收入的6倍（联合国人居署的这一标准是2～3倍，而世界银行则是3～5倍）。考虑到我们所说的房价大多是没有经过装修的毛坯房，所以这一比值应该更低一点。这样，假如某一家庭的年收入是5万元的话，那么其购买的住房价格应该低于30万元。如果这个家庭购买住房花费了40万元，那么超过的10万元就有投资储蓄的嫌疑。
为什么说是“嫌疑”呢？因为这里有个问题，就是经济学上的“边际效用递减”效应。这个现象反过来看，当某一必需品极度匮乏时，其效用也会相应增加。对一个在沙漠里缺水的人来说，一瓶矿泉水的价值绝不仅仅是2、3元钱。同样，对一个极端缺乏住房的家庭来说，他们愿意为获得最起码的居住条件花费收入的大部分，也应该属于理智之举。这种情况下的住房与家庭年收入之比哪怕超过1比15也不能说不理智，只要有能力支付。可是，由于“边际效用递减”规律的作用，随着居住面积的扩大，每新增加1平米的效用必然会降低，人们愿意为其支付的代价也将逐步减少。我们拿同样是发达国家的美国和日本的居住情况来看。在上世纪90年代初，美国的人均住房建筑面积达到60平米，而日本仅为31平米。同一时期，美国的房价与收入之比为2～3倍，而日本则为6～7倍（当时是泡沫经济时期，日本目前是4～5倍）。人均居住面积与房价收入比在更大范围内来看，由于各种因素的影响，也许并没有上面那样的严密对应关系，但多少也说明了一些问题。
回头看我国。根据建设部《2003年城镇房屋概况统计公报》显示，2003年底中国人均住房面积最大的前两个省市为上海和广东，分别为人均29.35平米和24.93平米。除非我们的目标是不断减少居民的人均住房面积，否则住房的消费支出在居民消费支出中所占的比重必将呈下降的趋势。距离上述数据已经过去1年半的今天，想必上海的人均住房面积已经超过90年代初的日本了吧，可是住房与收入之比却在不断地拉大，这无论如何不能说是一种正常的现象。当然，我国当前的房地产市场毕竟起步较晚，还不够成熟，这反映在商品房的供应结构不尽合理，居民购房具有强烈的攀比意识等方面，这些也是造成住房消费超前的重要因素。但正因为这些都是不成熟市场中的问题，所以随着时间的推移，相信市场会越来越走向成熟，消费者也会变得越来越理性。
我们现在可以看得很清楚，在房价疯涨的同时，交易量非但没有萎缩，反而还不断扩大的真正原因，就在于投机炒作及超前消费等因素的共同参与。在这样的市场条件下，政府若是真正出手打击投机炒房，房价必跌。我们知道，投机炒房是有成本的，依照目前的融资成本及房地产交易税费，房价一年没有7、8%的涨幅是要亏本的。所以，对炒房者来说，房价不涨或小涨就等于是在下跌。一个依靠投机炒作支撑起来的市场，当房价不再大幅上涨，同时又没有大幅下跌时的市场表现必然是交易量的大幅萎缩。换个角度看就是，只有大幅减少供应量才能维持房价不下跌。那么，如何才能减少供应量呢？唯一的办法是稳定开发商及炒家的情绪，使市场不出现大量恐慌性抛售现象。我们知道，边际交易价格决定市场价格。比如说有100套同样品质条件的房子，本来每套价值为80万元，当其中有一套的市场成交价格上升为100万元时，虽然余下的99套房子并没有在市场上交易，但其价格也一律上涨到了100万元。反过来，当价格下跌时也是一样。所以，只要市场上出现了一部分恐慌性抛售，房价自然就会大幅下跌。这种时候，炒家扮演了一个落井下石、火上浇油的角色。本来在一个价格上升的市场上炒家更多的是以需求的面目出现，造成求大于供的假象，抬升了价格。可是当市场出现逆转，供大于求时，它却又摇身一变加入了供方的行列，使得供求关系变得更加不平衡。这就好比雨量小的时候水库拼命蓄水，造成下游缺水愈发严重；可是在汛期到来时它却开闸放水，使水患变得愈加的深重。所以，一般有远见和负责任的政府都是严禁炒房的。鼓励炒房等于是饮鸩止渴。
在这种情况下，以自住型面目出现的超前及投资储蓄型购房虽然不会落井下石，但它们对房地产市场的打压作用依然不可小视。短期来看，它们会驻足观望，推迟原有的购房计划，但一般不会乘机抛售自住的房屋，或以大换小，给市场增添压力。可是长期来说，它们才是压制房地产市场走高，长期做空楼市的原动力。打个比方，炒家的恐慌性抛盘对房地产市场来说就好比是“急性病”，来势汹汹，有“如山倒”之势。可是只要在短期内能够挺过去，那么病来得快去得也快（跌得快往往回升得也快，前提是经济前景向好，泡沫不大）。这是因为房价一旦大幅下跌，会在一定时期内减少供应量，使得由供给过量造成的房价下跌压力不至于过大。可是，非理性的“自住型购房”却在其逐渐走向理性的过程中，会像“慢性病”一样慢慢地侵蚀人体（压低房价），使其长期处于“亚健康”状态（涨不上去）。这是因为在需求增长乏力的同时，依然高企的房价会给市场不断发出错误信号，促使各种资源源源不断地投入这一本来已经出现过剩的领域，造成供给的长期过度增长，给房价的下跌带来压力。所以，如果希望房价在长期跌得更惨一些，就应该在当下鼓励炒房，使泡沫吹得更大一点，维持得更久一些。所以说，鼓励炒房的人是造成房市暴跌的始作俑者。总之，真实的符合收入水平的住房需求好比股市中所说的“市盈率”，在一个疯狂的市场上你可以对它不屑一顾，但影响房价的长期因素莫此为大。
也许有人会说，中国人，尤其是上海人对住房有着特殊的偏好，人们愿意把更多的钱投放在住房消费上面，所以不能简单地把国外的经验照搬过来。说到偏好，我们每个人在日常生活过程中都会形成一个偏好的结构。这个结构一旦形成具有一定的稳定性。我们常常说某东西太贵，买不起，其实并不是绝对地买不起，只是相对于我们个人的偏好结构来说的——一旦购买了这个昂贵的东西，势必要削减其他的开支，使本来相对稳定的偏好结构发生动摇。在一个社会中，每个人的偏好结构都是不太一样的：从为了自己喜欢的某样东西而不惜吃糠咽菜的“极端（ultra）消费者”（比如某些发烧友），到花钱精打细算，平衡感良好的消费者，再到格朗台式的守财奴，有各种各样。如果画个坐标系的话，那么大多数人都处在隆起的中间，两端是少数。但是，在极端的环境下，我们都有可能成为“极端消费者”。对于一个在沙漠里快渴死的人来说，再多的金银财宝也抵不上一杯清水来得宝贵。由此可见，当某一生活必需品处于极端匮乏的状况下时，我们不得不为此投入不成比例的财富，成为“极端消费者”。在泡沫经济条件下，由于出于某种商品将不断涨价的预期心理，或是出于恐慌、或是出于投机，一个社会的相当一部分人都会成为“极端消费者”（我们平时说的“买得起房”、“买不起房”，其实往往是站在绝对的购买能力，即“极端消费者”的角度上来说的，这一点必须清醒地认识到）。这时，整个社会的经济结构也会出现某种程度的扭曲。当这部分“极端消费者”清醒过来，回到正常的生活轨道上来时，泡沫也将不可避免地走向破灭。
事实上，没有任何证据可以证明中国人在偏好上与世界其他民族有本质的差异。如果我们还不那么健忘的话，应该还记得十几年前我们对于彩电之类高档电器的“特殊偏好”。在发达国家的一个普通职员只要花上一周的薪水就可以购买一台大屏幕彩电时，我们往往舍得为此花去几年的积蓄。可是如今呢？彩电等高档电器的高价并不是炒出来的，而它目前在人们生活中所占的地位也是经济发展的一种必然。当然了，住房与作为工业制品的彩电等从根本上来说是有差别的，但是，如果我们国家发展的目标是追赶当今的发达国家，使人民的生活水平也与这些国家看齐的话，那么套句老话：“发达国家的今天就是我们的明天”。这样的话，我国的房地产价格虽然总体上会不断接近发达国家，但由于国民收入的更快上涨，其在居民收入中所占的比重却一定会不断地下降。可是现在的问题在于，由于房地产泡沫的不断膨胀，上海城区目前的房价已经不输于任何一个发达国家，可是上海目前的人均收入却只相当于美国、日本的十分之一左右。
在政府出台了一系列抑制炒房的政策措施后，一些曾经暴涨过的城市的房地产市场呈现出成交量大幅萎缩的状态。这是暴跌的前奏，是暴风雨到来前的沉寂。今后房价跌幅的大小，就看在目前价位上的供应量与真实需求之间的缺口有多大。政府目前唯有给房地产市场注入强心剂——收回成命，或明或暗地鼓励炒房，才有可能使当前萎靡不振的房地产市场重新振作起来。但是那样的结果只会使房地产市场在更高价位上的供应量与真实需求之间的缺口拉得更大，为更猛烈的下跌创造好条件。
